金九银十楼盘"抢跑"少 购房者现在开始看楼也不迟

一年一度楼市传统旺季已经杀到。但在楼市调控的大环境下,今年“抢跑”的楼盘并不多,似乎大家还在铆足劲等待“十一”黄金周的到来。有心置业的买家从九月份开始看楼其实也不晚,不少楼盘仍在等待售楼部、样板房等的正式开放。根据机构统计,广州全市预计有25个全新盘亮相,约1万套新货入市。准备入市的买家,除了要有购房名额之外,银行持续调高首套房房贷利率,“双合同”现象的存在,都会在一定程度上增加市民的购房预算和成本。

荔湾广钢天河奥体增城是热点

据中地行市场研究部不完全统计,2017年的“金九银十”,约有89个楼盘(含住宅及公寓)合计10965套单位开盘、加推或亮相,总货量低于2016年的14000套。货量主要集中于奥体板块、广钢新城、知识城、亚运板块、金洲板块、朱村板块、新塘、荔城、花都区府板块。

其中,全新盘约有24个,旧盘加推65个。全新盘中较为引人瞩目的是碧桂园星钻,该盘将推出300套97-117平方米洋房单位,预计均价35000-40000元/平方米,在较为渴货的市桥板块里相当引人关注,而价格也不低。葛洲坝广州紫郡府则是广钢新城的新面孔,103-140平方米的户型预示着它的目标人群相对高端。而方圆流花月岛则是市中心少有的新货。

多个市区盘新货仅50套

按区域分,中心五区在金九银十期间有动作的项目约有24个,但由于中心区高价盘受限制较多,货量仅有1346套。外围区域约有65个,货量上万套。与往年一样,货量以外围为主,但从占比上看,比例更为悬殊了。

其中,货量最多的个盘分别有:亚运城600套,实地常春藤500套,碧桂园星钻、珠光御景山水城、碧桂园御湖城、中建荔苑各300套,万科幸福誉288套,宏诚海峰花园、恒 大山水郡、越秀滨海新城、恒展江山时代等盘各逾200套。而市区个盘,如奥体板块的招商雍华府、金地天河公馆、龙湖天宸原著,广钢新城的中海花湾壹号、保利海德公馆、珠江金茂府、葛洲坝广州紫郡府,海珠区的海玥、粤泰天鹅湾、珠江佳滨苑等盘,均只有50套左右的货量。推货的构造也意味着接下来成交量的格局同样偏向于外围。

产品类型方面,金九银十期间,推新货的别墅盘6个,公寓项目3个,洋房80个。据中地行市场研究总监梁志秋分析,由于多年来不再批别墅用地,市场上的别墅产品越发稀缺,位置更多地分布在增城、番禺、黄埔等外围区域,价格方面水涨船高。而因为330新政,公寓市场近半年来一片惨淡,每月网签仅有三两百套。不过,采用销售使用权及其他方式进行销售、经营的公寓项目有所增多,近期市场活跃度也有所恢复。在“广州租赁16条”、“商办改住”等新政影响下,公寓项目或有新的玩法。洋房项目虽然占比大,但是受控程度不弱于其他产品。

产品面积方面,别墅跨度较大,从120平方米到830平方米均有选择。公寓则多为40-60平方米的小户型,较为特殊的是南沙金茂湾的产品,为83-114平方米的三房四房,面积较大。洋房的户型面积横跨60-290平方米,但主力户型仍然是70-140平方米之间的二房至四房。值得关注的是,或由于二孩政策催谷了改善置业需求,市场上推出四房产品的楼盘有所增多。在80个洋房项目里,就有47个项目是拥有四房户型。甚至有些楼盘只瞄准这些购房群体,比如海珠纸厂板块的融御,主力产品为130-140平方米的三房四房;奥体板块的金地天河公馆最近一期产品仅有124-167平方米的四房单位。

分析认为, 当下由于备案价、双合同等情况存在,买家的购房成本上升。目前广州的房价是保持稳定为主,也有分化:部分项目价格有所上扬,一小部分项目推出特价产品,真正让利。

存量逾5.2万套　去化周期延长至半年

阳光家缘数据显示,截至2017年8月28日,全市可售货量为52222套,合计637万平方米,未售货量140458套,合计1686万平方米,以月均8600套的去化速度计算,去化周期约为半年,比起此前的“不足半年”,有所延长。但从特别数来看,货量依然不算充足。

具体来说,老中心六区总货量仅有1.1万套,其中越秀区不足1000套,市区缺货的情况显而易见。而经历了2016年之后,供应大户增城区的可售货量减少得最突出,花都区也不足1万套余货。这说明,缺货的已经不只是中心区,外围也亟需补充。

根据中地行监控市场情况发现,8月底有动作的楼盘也比此前增多,在周末开盘、加推及新货亮相的项目个数,从此前的1-2个,增加到3-5个,搞暖场活动、小波加推或推出特价单位的项目比此前增多,楼市活跃度有所提升。不过对比去年,楼市热度的提升仍比较有限。

在今年的楼市旺季到来之际,一方面楼市的交易未如以往火爆,一方面政府鼓励租赁、租售并举各种措施则陆续出台。对于购房者而言,后市走势如何,也将是决定入市与否的重要问题。

8月28日,国土部与住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下简称《方案》)。在首批13个试点城市中,广东省3城,广州就是其中之一。广州中原研究发展部认为,假如这一政策能顺利落实,则有望改变租购观念、改善城中村环境,对于房企、中介而言存在新的发展机遇。首先改变“租不如买”的价值观,集体土地合法租赁后,承租人可以实现“租购同权”,或可享受教育、水电气收费、社会保障等权利;提高村集体用地、“村屋”含金量,吸引居民安心租房。

同时,业内人士也指出,租售并举长效机制,最终是否会减少市民购房的需求,达到平抑房价的目的,要看租赁房屋投入的数量以及租购同权的政策能否真正落实。