金九银十销售旺季能否重现？业内:不要抱太大希望

自3月份楼市调控以来，广州住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制，广州整体市场消化周期提升至7.4个月。在刚刚过去的8月，广州一手住宅网签4978套，同比下降5成，这是继7月创下4431套后，广州一手住宅成交套数连续两个月成交量不足5000套。均价方面，8月网签均价为16146元/平方米，同比环比均出现下跌。

随着9月的到来，广州楼市也正式进入“金九银十”，传统的销售旺季是否会出现？广东中原地产项目部总经理黄韬对凤凰房产表示，受楼市调控以及银行房贷影响，8月份量价齐跌的趋势将会延续至9-10月份，今年的“金九银十”将黯淡无光。

8月网签量同比降5成 今年已突破6万套

继7月广州一手住宅成交套数创下17个月新低后，8月是18个月以来的“次新低”。据阳光家缘网签数据显示，8月广州一手住宅网签成交4978套，同比去年8月的10044套减少5066套，同比下降50.44%，而环比7月的4431套增加547套，环比上升12.34%。也就是说，广州一手住宅成交套数已连续两个月成交量不足5000套。

值得关注的是，截至8月31日，今年广州一手住宅网签已突破6万套大关，总成交60171套，同比去年的77033套下跌21.9%。

从区域来看，8月份增城以1357套成交量夺得销冠，黄埔则以1180套的成交量排在第二，仅这两个区的成交量就占了7月广州一手楼市成交量的一半。而其余区域成交均未突破千套，成交套数最少的越秀仅成交了15套。

均价方面，8月广州一手住宅网签均价为16146元/平方米，同比去年8月的17808元/平方米减少1662元/平方米，同比下降9.33%，环比7月的下跌了2.2%。值得一提的是，今年前8个月，均价基本保持在1.6万元/平方米到在1.7万元/平方米之间。

“8月广州一手住宅成交冷淡预料之中。”黄韬对凤凰房产分析道，8月份广州楼市成交惨淡，主要是因为限价限签限售等“六限”的影响。“从数据上看，由于限签，从去年底至今年年初成交的数据都未能网签，这部分货量都占20%-30%左右，导致广州一手住宅均价保持在1.6万／平，如果将之前成交的数据统计进来，目前广州房价应该会在2万／平以上。”

成交量减少 导致消化周期回升至7.4个月

由于近一段时间成交量回落，销售周期也出现回升。广州中原研究发布部数据显示，截止8月份，广州整体市场消化周期提升至7.4个月，总体库存量为649.02万㎡。

从各区的情况来看，此前消化周期较低的黄埔、增城等区有所回升；另一方面中心区海珠、荔湾、天河3区消化周期较长，其中海珠、荔湾由于各自热门板块去化能力有所放缓，从而导致库存增加。

过万套新货冲刺金九银十 黄埔供应减少增城猛增

广州中原研究发展部监测显示，受3月两轮政策调控影响，自五一黄金周后开发商大力开盘推货后，2017年6-8月，无论是开开盘数量、开盘推货套数、整体去化情况均明显较2016年同期低，尤其是2017年8月，仅有6个楼盘开盘加推，仅700套货量，去化率仅为44%。

此外，在2017年5-8月获取预售证的楼盘中，共有18个楼盘，共2610套住宅并未开盘加推。广州中原研究发展部分析认为，因近期楼市较为低迷，整体市场成交活力不足，不少开发商或欲借此次金九银十大力推货，以在金九银十这个节点消化库存。据监测，有不少开发商已拿预售证但现时并未开盘推出。

从近两年“金九银十”推货情况来看，无论推盘量还是推货量，今年对比去年均出现明显回落。今年金九银十预计总推盘数为69个，同比下跌15.9%，总货量为12786套；其中中心区推盘数减少明显，今年中心六区推盘仅28个（共3852套），同比下跌31.7%；外围区推盘数为41个，与去年持平，共8934套货量，同比上升35.7%。

从区域看，今年增城推货量占29%，为全市排名前列供货大区，此外推货量较大的区域有南沙、黄埔等区，其中黄埔占比同比下跌幅度较大。供货区域由去年的11个减少至10个。

作为近年广州楼市成交的“中流砥柱”，今年金九银十黄埔区预计11个楼盘推货，同比下跌50%，虽然该区仍然为全市一手项目供货主力，但相比起去年该区长岭居、香雪、开发区东区均有多个楼盘推货，今年供货主力仅为知识城及长岭居少量旧盘加推，从而直接影响整体市场供货量。广州中原研究发展部认为，该区供货量不足与近年土地供应减少不无关系。回顾2014年至今土地公开招拍挂情况，黄埔供应量于2015年达到峰值95.4万平方米，而近两年则大幅减少。

由此可见，一方面面对目前纷繁复杂的市场情况开发商推货节奏减缓，另一方面由于“面粉”减少，确实出现“无货可推”的现象。

另一方面，在推盘数基本相同的情况下（41个盘），今年外围区整体推货量比去年多35.7%，主要拉动的区域有增城、从化，其中增城朱村、荔城、小楼板块预计有多个楼盘将在金九银十入市，主要得益于近两年增城土地供应充足；在目前整体市场受政策影响的情况下，增城、从化两区的购房门槛相对较低，加上地铁利好较多，因此开发商对上述两区市场预期较乐观，因此推货比较多。

根据广州中原研究发展部监测发现，增城朱村板块将成为今年“金九银十”的供货大户，供货量约为1566套，环比上涨81%。此外，中新知识城也是的热门板块，预计将供应1032套单位，除“老面孔”万科外，今年招商、绿地、康大等项目亦积极加入推货大军。

业内人士预测：“金九银十”持续平淡局面

在目前的调控大背景下，今年 “金九银十”将会表现如何？

“今年或创下历史上较差的金九银十。”黄韬向凤凰房产分析称，受楼市调控何房贷额度以及利率优惠减少等影响，今年的“金九银十”将黯淡无光，将延续8月份量价齐跌的趋势。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，“金九银十”似乎难有什么期望了。今年9至10月广州一手住宅市场或将延续平淡局面，但并非市场极度萎靡，而是政策对市场按下了“暂停”按钮。

“目前广州楼市月成交量低不完全是少人买房造成的。”邓浩志分析称，由于库存相对较低，可卖的货量并不多，另一方面备案价格高于限价要求的项目都拿不到预售证，使得有房不可卖，此外，城区的楼盘都得排着长队等签约，就算卖了也无法在网签上显示。

邓浩志进一步分析称，现在不少银行的放款速度超过半年，造成的结果就是楼盘对贷款的折扣是越来越少，“卖家大都希望买家能一次性付款，或是首付尽量能给多些”；其次是限价所造成的双合同、三合同现象，也变相地提高了首付比例。所以现在购房者就算是买首套房，首付平均也得付6、7成了，若是二套房则接近全款。这种不正常的房贷情况让楼市的刚需都无法正常释放，“金九银十”不容乐观。