1万套新货冲刺金九银十 三大看点解密楼市旺季

受新政调控影响，3月成为今年广州楼市的分水岭。尤其是五一黄金周后，无论是开盘数量、推货量还是开盘去化率，均较去年同期有明显下降。如今，“金九银十”即将到来，传统的销售旺季是否会出现？本期信息时报记者将深入调查广州各区推货情况，提前了解各房企的动作。

看点1 房企储备“囤粮”以冲击黄金月

广州楼市在3月新政出台后明显收紧，据阳光家缘网签数据显示，今年1至7月广州共成交一手单位55412宗，同比下跌16%。从成交走势来看，自5月开始成交量同比出现“腰斩”。

据了解，自五一小黄金周后开发商大力开盘推货后，6至8月无论是开盘数量、开盘推货套数还是整体去化情况，均明显较2016年同期低，尤其是2017年8月，仅有6个楼盘开盘加推，仅700套货量，去化率仅为44%。在5至8月获取预售证的楼盘中，共有18个楼盘、2610套住宅并未开盘加推。广州中原研究发展部专家分析认为，对于房企而言，接近年底需要积极完成销售任务，同时促进资金回笼，预期不少房企将寄望于三四季度。因此，估计不少开发商或会借此次金九银十大力推货。

据中地行监控阳光家缘数据，截至8月底，全市可售货量为52222套，合计637万平方米，未售货量140458套，合计1686万平方米，以月均8600套的去化速度计算，去化周期约为半年，比起此前的“不足半年”有所延长。但从特别数来看，货量依然不算充足。

具体来说，老中心六区总货量仅有1.1万套，其中越秀区不足1000套，市区缺货的情况显而易见。而经历了2016年之后，供应大户增城区的可售货量减少得最突出，花都区也不足1万套余货。这说明，缺货的已经不只是中心区，外围也亟需补充。

据悉，市场已经着手补仓，8月下半月新增货量较上半月有显著的增加，上周共有2545套单位取得预售证。而根据中地行监控市场情况发现，8月底有动作的楼盘也比此前增多，在周末开盘、加推及新货亮相的项目个数，从此前的1至2个增加到3至5个，搞暖场活动、小波加推或推出特价单位的项目比此前增多，楼市活跃度有所提升。

看点2 外围供应量占大头 拉大与市区差距

据中地行市场研究部不完全统计，2017年的金九银十，约有89个楼盘（含住宅及公寓）合计10965套单位开盘、加推或亮相，总货量低于2016年的14000套。其中，全新盘约有22个、旧盘加推67个。全新盘中较为引人瞩目的是碧桂园星钻，该盘将推出300套97至117平方米洋房单位，预计均价35000至40000元/平方米，在较为“渴货”的市桥板块里相当引人关注，而价格也不低。葛洲坝广州紫郡府则是广钢新城的新面孔，103至140平米的户型预示着其目标人群相对高端。而方圆流花月岛则是市中心少有的新货。

按区域分，中心五区在金九银十期间有动作的项目约有24个，但由于中心区高价盘受限制较多，货量仅有1346套。外围区域约有65个，货量上万套，这是由于有多个大盘将这期间集中推货。与往年一样，货量以外围为主，但从占比上看，比例更为悬殊了。

作为近年广州楼市成交的“中流砥柱”，黄埔将成为一大亮点。以往黄埔都是市场的供应大户，但今年金九银十该区仅有11个楼盘推货，同比下跌50%。虽然该区仍然为全市一手项目供货主力，但相比起去年，该区长岭居、香雪、开发区东区均有多个楼盘推货，今年供货主力仅为知识城及长岭居少量旧盘加推，从而直接影响整体市场供货量。广州中原研究发展部认为，该区供货量不足与近年土地供应减少不无关系。回顾2014年至今土地公开招拍挂情况，黄埔供应量于2015年达到峰值（95.4万平方米），而近两年则大幅减少。由此可见，一方面面对目前纷繁复杂的市场情况开发商推货节奏减缓，另一方面由于“面粉”减少，确实出现“无货可推”的现象。

此外，今年外围区整体推货量比去年多35.7%，主要拉动的区域有增城、从化，其中增城朱村、荔城、小楼板块预计有多个楼盘将在金九银十入市，主要得益于近两年增城土地供应充足。

从板块来看，货量集中于奥体板块、广钢新城、知识城、亚运板块、金洲板块、朱村板块、新塘、荔城、花都区府板块，这意味着接下来成交量将集中在外围。

看点3四房产品增多 公寓仍在寻求突围

产品类型方面，金九银十期间，有动作的别墅盘6个，公寓项目3个，洋房80个。据中地行市场研究总监梁志秋分析，由于多年来不再批别墅用地，市场上的别墅产品越发稀缺，位置更多的分布在增城、番禺、黄埔等外围区域，价格方面水涨船高。而因为330新政，公寓市场近半年来一片惨淡，每月网签仅有三两百套。不过，采用销售使用权及其他方式进行销售、经营的公寓项目有所增多，近期市场活跃度也有所恢复。在“广州租赁16条”、“商办改住”等新政影响下，公寓项目或有新的玩法。洋房项目虽然占比大，但是受控程度不弱于其他产品。

产品面积方面，别墅跨度较大，从120平方米到830平方米均有选择。公寓则多为40至60平方米的小户型，较为特殊的是南沙金茂湾的产品，为83至114平方米的三四房，面积较大。洋房的户型面积横跨60至290平方米，但主力户型仍然是70至140平方米的二房至四房。值得关注的是，由于“全面二孩”政策催生了改善置业需求，市场上推出四房产品的楼盘有所增多。在80个洋房项目里，就有47个项目是拥有四房户型的。甚至有些楼盘只瞄准这些购房群体，比如海珠纸厂板块的融御，主力产品为130至140平方米的三四房；奥体板块的金地天河公馆，最近一期产品仅有124至167平方米的四房单位。