深圳拟推棚改新政: 政府主导下公共住房体系重构

从总体上看，深圳公共住房的供应比例正在加大，住房供应体系正在发生改变。根据《深圳市十三五住房建设规划》，深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房（含人才性住房），政策性住房、租赁住房大大增加。

棚改如何落实？

在深圳棚改新政中，政府不仅是责任主体，还要参与整体规划、设计、运营，其中首要难题将是拆迁安置的问题。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，棚户区改造是政府主导，与市场主导较大的区别就是如何保证原业主的利益。市场主导能够用经济补偿来推动更新，而棚改需要政府和每家每户去谈，分散成本很高，难度很大，也不容易达成协议。

虽然深圳近期房价涨幅下降，但市场预期依然是看涨的。严跃进认为，这会使得棚改拆迁成本难以降低。

硬币的另一面是棚改就不得不面对资金来源问题。据莫尼塔研究数据，目前地方棚改资金主要有四个来源，中央专项补贴及地方政府配套资金占到10%左右，用于解决项目资本金；政策性银行贷款占80%左右，其资金期限长达25年，且有三年的宽限期（宽限期内只支付利息，不需要偿还本金）；商业银行贷款，资金期限较短，只有3-5年；以及极少量的社会资本。

在融资收紧背景下，商业银行贷款政策趋于保守，棚改将会面临较大的资金压力。严跃进认为，要鼓励社会资本介入优质棚改项目。

其次，深圳市棚改还将面临利益分配的问题。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，深圳是一个年轻的城市，所谓的棚改更多的是产业的升级换代，在这一层面，会涉及同一区域不同产业的利益分配问题。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，要将棚改和此前的旧改进行区别。旧改是政府引导、市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化；棚改是政府主导、国企实施，方向是政策化、保障化、公益性；棚改的方向是公共住房，旧改的方向是商品房。

因此，有关部门应该尽快在城市更新的大框架之下，对棚改、旧改的差异化进行精准的政策性解读，以稳定旧改市场，推进棚改发展。

他认为，棚改和旧改的合理比例应该分别为30%、70%，这也比较符合深圳的供需关系现实。

从总体上看，深圳公共住房的供应比例正在加大，住房供应体系正在发生改变。根据《深圳市十三五住房建设规划》，深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房（含人才性住房），政策性住房、租赁住房大大增加。

而其未来是一半公屋一半商品房的香港模式，还是公共住房大大超过商品房的新加坡模式？这或许是深圳、北京等一线城市仍然要探索的问题。

（编辑：张伟贤，如有意见建议请联系：zhangwx@21jingji.com）