土拍新风向 自持渐成标配模式

随着调控的继续深入，进入初夏，全国土地拍卖市场风向再变，从过去的竞拍地价，到竞拍自持面积或保障房面积。据统计，目前至少有10多个热点城市开始限制地价，要求开发商自持一定的比例，开发商要转型做“包租公”。。业内人士表示，自持对开发商来说是一个不小的挑战，考验着未来的盈利模式和能力。

多个大中城市土地拍卖要求自持 

去年11月16日，北京首批“限房价、竞地价”进入竞拍流程，位于海淀永丰的一宗地成为排名前列当场成交的住宅自持地块，被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元以及“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的条件拿下。随后，北京国土局又相继推出了数批“限房价、竞地价”地块。

进入初夏后，全国土地拍卖市场风向突变，从过去的竞拍地价，到竞拍自持面积或保障房面积，自持似乎成了一个标配。

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6月6日，万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年，拿下广东省佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。这意味着万科将变成房东，以后主要靠租赁盈利。

6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，排名前列次报价溢价率就达到70%，直接跨过现房销售，进入自持比例的竞争。三幅地块的胜出方分别是金地、中冶和保利，自持比例分别达到41%、36%和36%。

同日，天津市挂出面积为229354.1平方米的地块出让，要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下，直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格。

6月2日，南京挂出11幅地块，同时取消土地竞拍摇号，改为竞争保障房建设面积。

6月7日佛山出让位于禅城奇槎一宗占地约5.5万平方米的商住用地，引来众多房企竞价，经过近90分钟的竞拍，世茂以超24亿、3.9万平方米配建、8.28万平方米自持拿下了该地块。

据统计，目前至少有10多个热点城市开始限制地价，要求开发商自持一定的比例。一些业内人士表示，从多地控制地价的措施来看，用意非常明确，就是防止“面粉价超过面包价”，堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。

土地制度或将变革

除了竞争自持面积和保障房面积外，一此地方还出台了限制年限不得交易的措施。

5月下旬，河北保定共分两批次挂牌了30宗土地，其中有15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地，而2017-30号土地更是引起了业内的关注，在出让须知中明确写道，竞得土地的竞买人需要告知购房人，在取得不动产权证之日开始，未来10年内不得进行买卖，而较高土地限价为1100万元一亩，较高房屋销售限价为13000/平方米。

6月1日，珠海市高栏港经济区平沙新城的两处住宅、商业用地分别以2亿、6.24亿元成功出让，项目均规定所建住宅仅限销售给竞得人及其实际投资人在本地的关联企业员工或珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工，员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让。

值得注意的是，作为“千年大计”、“国家大事”的雄安新区建设雄安新区也在探索房地产和土地制度新模式。

具体来说，土地批租制就是70年一次性出让；土地年租制就是实行按年或者3-5年的短期租赁。“土地的产权以及租金仍需通过拍卖取得。”国土资源部调控和监测司巡视员董祚继表示，只不过拍卖对象不再是70年，而是年度或3至5年时间，年租金与房地产税实行合并征收。这样一来，一方面实现了坚持土地国有制度，另一方面坚持了市场化配置土地。

分析人士表示：雄安新区的创新用地制度，目的是为了探索房地产改革新模式，有着领头羊的作用；而各热点城市的土拍措施，更像是一剂具有针对性的退烧药，目的就是给火热的土拍市场降温。

 当包租公？房企面临大考

从传统的价高者得，到“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式，从多地控制地价的措施来看，用意非常明确，就是防止“面粉价超过面包价”，堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。热点城市的土拍措施，目的是给火热的土地拍卖市场降温。

消费者李先生表示，开发商当“房东”，可以在一定程度上刺激租房市场的升级，而且随着大量房源的增加，有望平抑租金。这就意味着，购房者只需花低于月供的租金就能享受相关的配套和服务，未来越来越多的人将愿意租房住。

业内人士表示，开发商自持商品住房，大量增加了租赁房供应，成为租赁市场的稳定剂。不过，问题在于，以卖房子为主要业绩来源的房地产开发商，未来要转型靠出租房子来冲业绩了。不过,由于不动产的租售比长期处于不平衡状态，自持土地实现收益是一个大难题。不少业内表示担心，“只租不售”的模式会造成开发商资金回笼放慢，导致资金成本增加。

随着政策的不断变化，开发商手中的持有型物业将大面积增加。面对突如其来的大量自持土地，如何管理和运营，对房企而言，无疑是很大的考验。如何练好内功适应新的变化，是房企当下面临的新考题。

一位房企高管表示，开发商进入租房领域，有助于租赁市场规模化，促进租赁市场健康发展。但要真正有效推进开发商自持出租住宅规模发展，相关配套政策应及时跟上。政府政策配套扶持与开发商市场探索二者必须相辅相成，应加快推进扶持政策的落实、租赁制度的完善、长租公寓配套服务的优化等。

链家研究院的分析人士指出，租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，相关的法律法规、行业规范、运营标准、信息发布、签约备案、物管服务以及各参与主体的权利义务界定等，都需要长效的制度安排，这不仅仅是一个短期的调控措施，很可能是长期规范性机制建设的开始。

分析人士表示，土拍新模式是政府楼市调控在供给端发力的一种举措，增加供地并控制地价，一是为了防止“面粉价格高于面包”现象的出现，控制房价；二是防止地方政府过于依赖土地财政，产生经济繁荣的假象；可以看出，政府在逐步引导房企和市场发展大方向，坚持住宅回归“住”的本质属性，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”理念不动摇。

信报记者 朱盈洁