销售下滑土地过热 房产上下游产业链背离愈发严重

中原地产研究中心统计数据显示，2017年前5月，全国卖地最多的50个城市合计卖地金额已达10103.8亿元，同比上涨33%。但值得注意的是，在持续的政策调控下，房地产成交持续下滑。

　　数据显示，5月单月，房企销售业绩下降明显，其中部分房企业绩环比下降超过20%，与过热的土地市场形成了鲜明对比，房地产上下游产业链背离现象愈发严重。

　　土地购置面积持续创新高

　　日前，嘉兴集中出让8宗地块，总出让面积48.35万平方米，总起价36.04亿元。值得注意的是，这8宗地块引来超过420家房企的关注，以至于因参与土拍人数过多，嘉兴市资源要素交易中心有限公司场地有限，土拍会场不得不移至可容纳上千人的嘉兴大剧院。

　　虽然采取“限价、摇号”等措施，但该8宗地块依然经过8小时“战争”，拍出73.69亿元，溢价率超100%。

　　对此，杨科伟表示，去年以来的销售火热态势在当前热点城市仍惯性维持，开发企业普遍存货消耗过快，补库存成为当前多数房企的首要目标。

　　中原地产研究中心统计数据显示，虽然在一系列政策约束下，地王出现数量有所减少，大部分城市平均溢价率相比去年下调。但整体来看，2017年前5个月，全国卖地最多的50个大城市合计卖地金额达到了10103.8亿元，同比上涨33%。

　　其中，33个城市土地出让金额达100亿元，北京、武汉、广州、南京等11个城市土地出让金超过300亿元。三四线城市卖地收入也有明显上升，其中温州251亿元、佛山240亿元、嘉兴235亿元。

　　中原地产分析师张大伟表示，虽然各地楼市调控频繁，但整体看，一二线城市土地市场成交依然活跃。即使很多城市土地调控政策严格，但企业依然处于补库存阶段。

　　“房企对热点城市拼抢依然积极，包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市“四小龙”地价依然处于高位，即使地方政府设置了多重调控约束政策，部分住宅属性地块依然有多家企业以突破上限的价格拼抢。”张大伟说。

　　杨科伟认为，在当前市场普遍“量跌价仍涨”，未来房价看涨预期不变的情况下，新开工面积维持在10%以上，4月单月新开工面积也维持在近一年来月度平均水平之上，意味着开发企业对市场未来仍旧乐观。

　　统计局数据显示，2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%。

　　其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%。其中，1-4月房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4%，创下近3年新高；土地成交价款2104亿元，增长34.2%。

　　杨科伟说，土地成交价款增速不断提高，反映出当前市场竞争激烈，尤其是热点城市的优质地块更是普遍被看好。

　　全国人大财经委副主任委员黄奇帆日前公开表示，我国每年批准供地中，用于城市的只占2/3，其中，基础设施和公共设施占用规模55%左右，工业用地30%，正常的开发建设用地仅占15%。“这个比例是不平衡的。

　　我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。”黄奇帆说，拍卖机制、新供土地短缺、旧城改造循环，这三个因素相互叠加，造成目前地价不断上升。