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去库存与防投机的边界

2017-04-23 10:00:53 来源: 21世纪经济报道

一季度全国房地产表现还是比较不错的。除了房地产投资同比增长9.1%外,商品房销售面积、商品房销售额、房屋新开工面积同比增幅都是两位数,而且3月末全国商品房待售面积比2月末减少了1745万平方米。

这种增长显然与去年底以来市场的惯性推动有关。对未来楼市走势的判断,国家统计局新闻发言人毛盛勇称,受今年一批城市加大调控措施的影响,成交面积一季度已经开始出现回落,下一阶段增速有所放缓的可能性比较大,这可能会在一定程度上影响企业投资的积极性;另一方面,一些热点城市有计划地加大了土地的供应,也有利于推动房地产投资的增加。

如你所知,最近几年房地产的一个重要特点是分化日益明显。企业方面,大型房企市场占有率继续提升,3000亿级房企一骑绝尘,前10名房企的销售额增幅远高于平均水平;区域方面,一二线城市与三四线城市之间的分化依然。

正如毛盛勇所说,一线城市和一些热点城市,房价上涨的压力比较大。但很多三四线城市库存又比较高,因此在调控当中要坚持因地制宜、因城施策,发挥地方政府的主体责任。这就是我们看到的,一批热点城市普遍实行或加强了新一轮房地产调控。

三四线库存较高的城市,在某种程度上可视为鼓励住房消费。有没有效果呢?在部分城市是有效果的。今年全国两会后,三四十家热点城市(包括一些大城市周边的三线城市)加入或加码限购限贷限售,这些城市的部分购房需求外溢,来到了三四线城市。

未实行调控的三四线城市,本身就存在基本的住房需求,外来需求叠加后,对消化商品房库存就起到了加速作用。从部分机构监测的情况看,部分三四线城市的去化有了明显变化。有些城市一季度的销售情况甚至好于一二线热点城市。

虽然调控的原则是因城施策,主体是各地政府,但作为房地产调控的重要部门,住建部和国土部不仅在密切关注各地房地产市场的变化,而且不断出台指导性政策。

譬如,4月1日,住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,对商品住房的消化周期进行了清晰界定:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要减少供地;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

这可能是迄今为止对调节土地供应与商品房去库存操作的文件,按理说各地照此行事即可。但如你所知,房地产市场不是一个可以静态分析的市场,资产价格不完全是现实供求的即时反映。调控市场必须管理预期。也就是,要有预见性。

观察过这几年热点城市尤其是一线城市房地产运行情况的朋友,应该很清楚,民间有着庞大的资金对购房有着强烈的偏好。当这些资金被日趋严厉的措施阻挡在热点城市的大门外后,它们的流向就格外令人关注——显然不会流向大蒜和苹果。


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