限购措施升级买不买房?听听专家怎么说

3月18日广州限购限贷升级,未来广州楼市会有怎样的表现,对购房者、业主以及开发商又会产生什么影响?

■新快报记者　丁灿

购房需求外溢至增城从化

广州限购升级,不少人顿时失去了购房资格,对于不限购的增城、从化、佛山却是一大利好,市场再度升温。此前增城已同时获得“富士康落户”+“地铁开通”+“增城TOD”等多重利好叠加,新政后的“不限购”更是如虎添翼,力促市场升温,有些本来预备推货的楼盘,如金地香山湖,打算再缓一下,调整推盘计划。

佛山因不限购,去年承接了很多广州客,据悉,去年广州人扫走了佛山40%的房子。现在更是炙手可热,最贵的桂城板块,一手楼普遍在2.1万-2.6万元/平方米,某个地铁上盖项目“吹风价”为3万元/平方米起。里水带装修均价达1.9万元/平方米,大沥一手楼均价2万-2.3万元/平方米。

在新政出台后,从化也有一部分的楼盘放缓推货计划或调整价格。

中心区对新政反应不一

据广州中原研究发展部分析,对于增城邻近的黄埔,不同楼盘对新政的反应明显不同。从位于中新知识城的中泰天境推盘情况看,销售情况良好,未见因新政受创。而另一盘越秀保利爱特城,有不少客户是从距离其仅1公里的不限购热销盘翡翠绿洲转移而来,主要原因是新盘货量较少,部分有购房资格的客户,分流到相邻片区。不过黄埔不少其它项目,现场人气则稍显冷清,确实有不少客户外溢到增城。

花都上周新开盘的金融街花溪小镇,同样限购,不过亦吸引超过200台客户,实际推货108套,去化接近9成。据了解,客户主要来自项目周边,包括花都及白云,本地人且自住需求,前来的客户基本已知晓自己是否具备购房资格,因此销售情况理想。

在新政前推货较积极的南沙,新政后,上周暂无新推货。一方面是由于新货供应不足;另一方面,新政给该区域确实带来了一定的影响。

南沙因其特殊的区位价值,购房客户自住与投资兼具,而且购房客户大多非本市户籍,因此新政出台后,不少自住客户一夜之间失去购房资格,反而部分投资客户不急于入市而稍显观望。

■业界观点

增城从化将成为刚需“泄洪地”

也会吸引周边城市投资客关注

广州新政的一大特点就是看齐北上深,作为去年以来仅有的一个未有在限购限贷加码的一线城市,这令地方政府调控压力剧增,而之前土地市场的高烧不退更加剧了今年调控只紧不松的趋势,因此在北京出台最严调控政策作出表率之后,广州跟随在预料之中。

对于限购区域从成交量方面看,限购区域(9区)的一二手楼市成交量将受到显著影响,参考上一次1改3的影响,本次“3改5”同样是增加了2年限制,虽然本次二套房贷新政适当照顾了合理的改善型需求,但是提供5年无间断连续缴纳社保或纳税证明的难度更大,因此预计限购区域的成交量相比新政之前会有两成以上的下滑。

价格方面,之前楼价快速上涨的趋势将得到遏制,短期内市场将会横盘僵持。大约三四个月后,像花都这样库存量较大的区域以及一些市场竞争激烈的板块,个别库存量较大的楼盘可能会率先适度降价,用优惠“抢客”。

不过,客观来看,由于目前限购区域之中,除花都区一手住宅库存量稍大外,其它区域都在合理可控的范围,部分区域还处于较为缺货的阶段,如黄埔区的去化周期只有2.7个月,越秀区的可售货量只有500多套,因此广州房价总体将维持坚挺的表现,楼盘的优惠促销力度相对有限。

不限购的增城、从化,将直接成为本次广州9区限购令升级的受益者,成为9区外溢的刚性需求和投资性需求的“泄洪地”,也会吸引深圳、东莞等广州周边城市投资客的进一步关注,从而在短时间内推动两个区域的量价明显攀升。由于增城、从化的可售货量同样不多,预计在后续没有其他政策干扰的情况下,增城、从化的市场火爆势头还会延续一段比较长的时间。不排除接下来广州根据两区的楼市运行情况,因区施策,单独就增城从化出台有限度的限购、限贷政策,以抑制市场的投资投机性需求。

历次调控后市场表现

■相关链接

2010年10月“穗4条”出台

[广州市市辖十区(不含从化、增城)执行限购政策、广州户籍和常住(常住认定标准:提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明)非户籍家庭限购一套房,非常住户籍家庭禁止购房,未满18岁人士限制单独购房]

2010年10月15日,广州出台“穗4条”从此开启了限购之路。政策出台后的11月,由于政策所导致的浓郁的市场观望情绪,广州楼市的成交量迅速从1万多套,回落到3448套,只比10月份末班车效应当月的成交量的四分之一多一点;在此之后,楼市经历了长时间的盘整,成交量基本稳定在三四千套每月的水平,房价上涨过快的势头基本被遏制住,新政的抑制效果基本得到了体现。这一次新政的威力,一直持续到2012年的第二季度之后,持续了整整18个月,直到2012年的5月份楼市才重新回到“量增价升”的上行轨道。

2013年的11月“穗6条”出台

(认房又认贷,二套房首付7成、非广州户籍社保或纳税证明改成3年、本地户籍限购2套)

限购、限贷双双升级,确实也令到楼市的成交量出现回落,11月成交4523套,12月则成交3840套,少了683套。在此后10个月时间里,广州(不含增城、从化)一手住宅的网签量基本被稳定在了三四千套的水平,直到2014年10月份市场成交量再次恢复到5000套以上的水平。

2016年10月重申限购限贷

虽然此次广州重申了限购限贷,并且公积金的房贷政策有所收紧,但总体来看政策毕竟并未发生很大的变化,因此对成交量的影响相当有限。此后的2016年11月和12月,9区分别网签了6943套和8253套,而均价也是延续了2万元/平方米左右。