广州楼市“双合同”重出江湖 购房首付成本剧增

自打今年1月决定在广州买房以来，洪先生几乎一有空就到处看房，两个月下来感觉广州楼市很“疯狂”。即便很偏僻的楼盘，看房的人都是一茬接一茬，靓一点的户型很快就被告知卖断货，而且价格好像随时都在调。

更让洪先生无奈的是，因为限价，所看楼盘多数都要“双合同”。简单地讲，就是一套房签两份合同，其中一份是按照政府的指导价格，另一份是以装修等名义补充收费，少则几万元多则几十万元。

记者实地走访也发现，在调控背景之下，曾经一度盛行的“双合同”重出江湖。有中介说，“双合同”已成公开的秘密。不过，对于购房者来说，拆分出来的装修款无法纳入房贷，往往要一次性多掏出一笔钱来支付装修款。

拆分出来的“装修款” 让购房“首付”剧增

今年3月初，洪先生看中了广州市黄埔区一个知名开发商的楼盘，88平方米，均价差不多2.8万元，总价约246万元，按他自己的预算，首付三成70多万元，还可以接受。但是，最后要下定签约时，销售告诉他，政府规定楼盘只能卖均价2万元，也就是总价176万元，另外签装修合同70万元，这一部分并不能纳入房贷。这意味着他首付需要多拿出50多万元。

如果不选择一次性付清装修款，也可以通过“装修贷”分期支付，5年内还清。

销售还告诉洪先生，不能给他太多时间考虑，如果当天下定还可以保证这个价格，过两天可能又要上调。自打1月份决定买房以来，洪先生看了不少楼盘，感觉楼市很“疯狂”，到处都是排着队交款的人，他有点心慌，于是咬咬牙签了认购书。

“双合同”使得他的购房压力增加了不少。但是，“不签就没得买，总不能坐等房价上涨”。

而面对“双合同”无力承担的买家，只能另做他选。孔先生稍早前在萝岗一楼盘订了一套房，因为当时楼盘还没有取得预售证，所以就只是下了订金，签“意向合同”。当时，销售给他算的总价是180万元，首付加杂费约58万元，月供6100元。

过了两个星期，孔先生去签正式合同时，才得知需要签“购房合同+装修合同”，之前的180万元总价得拆成“140万元+40万元”的方案，原因是楼盘被限价了。当时，孔先生还问是否可以不要精装，被销售很直白的告知：40万元就是房款，这是开发商为了规避政府限价想出的方法。

“销售后来也提出装修贷的解决方案，这样前五年的月供达到一万多元，考虑到实在是超出经济承受能力，最后决定退房。”孔先生说，虽然因为对方事先没有说清楚导致无法交易，但最后经过反复交涉、投诉，开发商才退了订金给他。

“双合同”重出江湖 官方网签价格恐失真

记者调查发现，遭遇“双合同”的买家远不止洪先生和孔先生。记者从洪先生所购买楼盘销售人员处了解到，该楼盘普遍采用这种形式，稍大一点面积都需要签“双合同”，面积大的房子装修合同金额去到了近百万元。

而记者走访萝岗永顺大道沿线的3个楼盘，发现也都需要“双合同”，即除了签署一份正式的《商品房买卖合同》外，还需要签署另一份以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差”等名目体现的合同。

记者走访发现，通常楼盘销售一开始并不会提及楼盘限价，而是等到最终准备下定时，才会告知需要签“双合同”。当记者询问楼盘销售这样是否有风险时，他们都纷纷表示不用担心，大家都这么签。

记者调查发现，针对装修合同费用，可以选择一次性付款，也可以按揭贷款，支付不低于三成的首付，剩余款项以消费贷、装修贷名义申请按揭，还款时间3至5年，利率稍高于房贷。有的楼盘还可以免息分期付款，即支付不低于三成的首付，在几个月至两年内分期还清。

而对于“双合同”，记者接触多个中介，均表示很正常。“现在都在这么操作，并不出奇。”从事一手楼盘代理10年的任小姐告诉记者，她们公司主要负责广州黄埔、萝岗地区的一手楼盘代理，因为“限价”“限签”，普遍都是采用“双合同”。

任小姐告诉记者，“双合同”并不是最近才冒出来的，早在2013年、2014年就一度在广州一手楼市“盛行”，后来2015年因为限价放开，“双合同”就比较少了，但现在因为调控加码，“双合同”又重出江湖，开始大行其道。

而“双合同”逐渐在楼市流行，可能导致官方网签价格失真。像洪先生所买楼盘，距离他下定才过了两个星期不到，单价又上了一个台阶，目前售价已经去到3万元/平方米，但据阳光家缘数据显示，该楼盘网签大多徘徊在2万元/平方米左右，网签价与实际售价相去甚远。

业内人士：

政府曾整治“双合同” 购房者要注意合同主体

广州市同创先进房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就向记者指出，“双合同”是在楼价急速上升的背景下，政府要控制楼价，要稳定投资情绪，而开发商又要按市场价销售，无奈作出的一种选择。

他认为，这种操作扭曲了楼价，埋藏了法律风险，对原来房地产的销售制度和预收款监控制度，都是一种变相的打破。“双合同”也增加了买卖双方发生纠纷的风险。“这种做法，是阶段性的，不应该被提倡，更不能成为常态。”

赵卓文告诉记者，政府是不允许“双合同”的。早在2014年，广州住建委曾整治过“双合同”，要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，承诺不采用“双合同”进行销售。专业房产律师张旭峰也告诉记者，这样做应该是违规的，起码是规避限购限价政策的做法。

张旭峰指出，“双合同”是开发商首先采用和极力主导的。“对开发商好处很多，首先是可以规避限价规定；其次可以将逾期交付的风险降到较低，交付不合格最多就是追究装修合同违约责任，并不至于承担总房价每天万分之五的高额违约金；再次，可以将交付不合格的风险转移给装修公司。”

张旭峰提醒道，对于买房者来说，“双合同”是不得已的选择。“两份合同都是合法有效的，应当切实履行，但在在签订之前要密切关注合同主体，即便是装修合同，开发商也应当是合同对方当事人至少应该是连带责任担保方。”

另外，“双合同”可能会提高后续房屋转让的难度。像目前二手房买卖中，存在两种缴纳个税的方式，一种是按照房价总额的1%缴纳，另外一种是按照房价差额的20%缴纳，若按后一种缴纳方式，对要卖房的“双合同”买家来说，出售房屋时税费可能加重。