“十三五”国土整治加速

农村集体经营性建设用地入市有望进一步推进。

2月15日，在国土部举行的“十三五”全国国土整治规划新闻发布会上，国土部规划司司长庄少勤透露，“十三五”要发挥“土地整治”的平台作用，促进美丽宜居乡村建设和新型城镇化发展，通过土地整治优化城乡建设用地布局，合理安排农业农村各业用地。

“在控制农村建设用地总量、不占用基本农田前提下，利用整治节约的建设用地，积极支持农村新产业新业态发展。” 庄少勤在上述发布会上说。

据了解，“十三五”时期，全国将有序开展城乡建设用地增减挂钩，优化城乡土地利用布局与结构，提高用地质量和效益，整理农村建设用地600万亩，更新改造600万亩城镇低效用地。

21世纪经济报道记者了解到，“十三五”时期农村集体建设用地部分将用于发展乡村旅游、 休闲产业，以及二产加工等各类相关的一二三融合产业。

这意味着土地管理法规也要相应变革。此前国家土地法规定，只有国有土地才能进行建设。

农村集体土地直接进行建设，意味着十八大等相关文件提出的农村集体土地上市的步伐会加快。农村集体土地和国有土地有望进入市场交易。实现同地同价，使得农村集体和农民获得收益。

这将使得农村的集体土地可以直接盖厂房进行工业生产，或直接建相应的农家乐设施进行餐饮住宿出租，增加土地供应，从而控制土地交易成本过高。

中国社科院农村所研究员李国祥指出，农村集体土地建房卖给城市人是不允许的，但是可以出租。“不过，对于很多大城市而言，房价仍难以有大的下降，因为农村建房也需要规划审批。” 李国祥说。

改造600万亩城镇低效用地

近日，中国国土资源部和发展改革委发布了《全国土地整治规划 （2016-2020）》（下称《规划》）。国土部规划司司长庄少勤透露，“十三五”时期， 全国共同确保建成4亿亩、力争建成6亿亩高标准农田，其中通过土地整治建成2.3亿～3.1亿亩。通过土地整治补充耕地2000万亩；通过农用地整理改造中低等耕地2亿亩左右。

上述《规划》提出，落实最严格的节约用地制度，积极稳妥推进城乡建设用地整理。有序开展城乡建设用地增减挂钩，优化城乡土地利用布局与结构，提高用地质量和效益，整理农村建设用地600万亩，更新改造600万亩城镇低效用地，促进单位国内生产总值的建设用地使用面积降低20%。

21世纪经济报道记者了解到，之所以要进行国土整理工作，特别是农村进行国土整理，是因为目前农村的宅基地不允许直接入市（只能集体内部交易），结果大量的土地闲置。

若以全国农村每户拥有300平方米的宅基地，约有1/3宅基地闲置来计算，保守估计全国约有200亿平方米，即约有3000万亩土地被闲置。

实施国有土地整治的好处在于，包括宅基地以及其他各类建设用地完成整治后，不少可以复垦变成耕地，有的则可以与城乡建设用地增减挂钩，富余的建设可以促进农村的第二产业和第三产业建设，如物流、加工、旅游等相关产业。

中国人民大学土地与政策研究中心教授叶剑平指出，过去建设用地进入市场，只能是国有土地。当时农村土地入市需要先转为国有土地，这样转变性质的过程中，农村和农民获得收益少，使得城乡收入差距拉大。

“这项政策较大的亮点在于，农村集体土地可以入市，但因未完全放开，很多变化不可预测。如小产权房，不受法律保护。”

中央农村办副主任韩俊指出，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。但这些村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地，严禁违规违法开发房地产或建私人会所。

国土资源部副部长赵龙近期也指出， 农村土地整治主要是两个方面，一是农村居民点的综合整治，二是高标准农田建设。

目前全国宅基地还存在散、乱、空的现象。通过整治，改善农村的人居环境，同时加强基础和公共设施服务。

赵龙指出，宅基地是农民的基本福利制度，为了维护农民的居住条件和居住安全，国家将严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。

农村集体建设用地有望入市

李国祥指出，国土整治的富余农村建设用地，可以发展一些产业，可以由城市居民出钱建设。不过，也不可以随便开发房地产，因为发展什么产业仍需规划审批。

此前，2017年2月5日公布的一号文件《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》指出，鼓励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业。鼓励地方规范发展电商产业园，完善全国农产品流通骨干网络， 在优势农产品产地打造食品加工产业集群等。

而发展上述产业，需要农村集体建设用地直接入市。

2013年11月12日中国共产党第十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

国土资源部中国土地学会专家贾中骥指出，现行的政策意味着农村土地市场化已经开启。

“要防止很多地方将农村耕地变成建设用地的情况发生，因为土地市场化后价值太大，一亩地种粮食1年收益1000多元，盖房则收益更大。” 贾中骥说。

贾中骥认为，打擦边球、以出租形式来卖的小产权房可能会大量出现，这些问题仍待解决。

21世纪经济报道记者获悉，目前农村集体土地入市仍需要法律认可。因为现行土地管理法仍规定，只有国有土地才可进行建设，而城市土地属于国有，农村土地属于集体。另外农村集体土地直接开展第二产业和第三产业，也需要法律认可。