李一戈：房企规模是一把双刃剑

（原标题：规模这把双刃剑）

几个月前，某新锐房企在上海拿到一幅高价地块后，我向他们当面表示了担忧。这不仅是因为那幅地，“面粉贵过面包”，房价需保持上半年的势头，而且还得配备同样的资金环境、政策环境，才能令其在明年面世时平安着陆。

近日看到消息说，信达地产联合体去年12月在深圳拿的一幅高价地块（楼面价2.5万元/平方米），交给泰禾集团来操盘。这固然是明智的选择。估计还会有其他高价地块的拥有者，主动或被迫与其他房企、机构进行股权或品牌管理的合作。

分点利润没关系，重要的是分散风险。按照过去经验，调控后，楼市会有一段观望和平淡的时期。但具体时间有多长谁也没法预测。6个月以内，想必所有品牌房企都没大问题。如果调整期拖长到10个月以上，有些房企就会非常非常难熬了。

主要是指那些拿地激进的中小型房企，尤其是去年下半年以来拿了一批高价地块的中小房企。政策环境和资金环境的变化，3个月后就会通过市场层面传导到企业身上。请注意，我特地将政策环境和资金环境区分开来。

政策环境，不用说，是新一轮房地产调控。因城施策，中央政府部门给出原则意见，具体由各省市自行制定。按照常识，20余个城市在如此集中的时间内次第发布调控措施，没有中央政府部门的指导，是不可能的。这且不提。

说到底，房地产是资金密集型行业，所以，资金环境，应该更为房企关注。10月以来，这个领域针对房地产发生了两件大事。一个是清理违规资金进入房地产市场。限贷是针对住房消费者的，清理违规资金则直接影响到房企。

银监会10月21日召开三季度经济金融形势分析会，会议明确指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，加强房地产信托业务合规经营。央行上海总部11月3日要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

二是交易所房企公司债突然按下PAUSE键。据报道，交易所最近暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。已经拿到批文的房地产项目也不让发，且暂停到何时没有时间表。这个动作还是挺要命的。

去年以来，公司债已成为众多房企的重要融资渠道。大约是去年3、4月份，听到房企公司债发行放宽的消息，我就专门跟几家中小房企讲过，赶紧抓住这个窗口发债。后来还就此写过文章号召，有条件的要多发，没有条件的创造条件也要发。

这基本相当于开了一条面向房企的印钞通道。利率那么低，发行那么容易，这不跟捡钱似的。中小房企向银行贷款多难啊，逮住机会当然应该尽可能地多发。

讲到这里，联想起有些专家否认这轮房地产上涨主要是货币推动，就觉得他们很有勇气。谁也不会说宽松货币是仅为房地产而备，但房地产是宽松货币的较大受益者，难道不是赤裸裸的事实么。所以，金融主管部门积极行动起来，正是在贯彻中央楼市调控的精神。

宽松的资金环境，给一批中小房企提供了机遇，以及赶超的信心。所谓赶超，是指规模。

这方面是有先例可循的。譬如作为闽系地产商代表的阳光城，年销售额从2011年的 23 亿元狂飙到 2014 年的 230.7 亿元，增长10倍。一个重要的因素是它抓住2011年的短暂调整时机，较大化地利用了资金杠杆，是高负债高周转的典型。泰禾集团2012-2014年也是高负债，拿高价地，高速增长。

如今，阳光城的奇迹已难以复制。但一些后来者，不甘心啊。因为房地产市场发展到今天，大者恒大，小者趋小。要想在这个行业混下去，就得拼规模。从100亿跳到300亿，再挤入500亿。是的，从规模效益上说，500亿以上，才是相对较安全的边际。

房企想发展，争规模，就得多拿地。但是，资金宽裕的背景下，地价也越来越贵，一幅高价地动辄三五十亿。如果是百亿级别的房企，拿两三幅地块就相当于全年销售额。如果拿错了两幅地，遇到调控，套上一年时间，这种房企的风险就太大了。如果是200亿级别房企，拿到三块高价地，遇到楼市调整，也需要一年以上时间才能缓过气来。拿错地王而陷企业于致命危机的案例，并非没有。

孙宏斌说过一句话，要有判断。无非是，对宏观环境、行业趋势有判断，对区域市场、目标城市有判断。该激进拿地时，错失机会，就再也不会有了，远一点的，是2008年，近一点的，是2011年。但并非所有企业都能精准把握激进与稳健的平衡点。

不得不说，有些企业，就是在赌博。成则众人惊呼为神算，不成则万劫不复。