越秀地产进军养老产业 欲破解养老盈利困局

人口老龄化使得养老产业颇受关注，也成为不少房企转型的领域之一。

7月26日，广州市华南医养融合研究院（简称“医养融合研究院”）及广州越秀养老产业投资控股有限公司（简称“越秀养老产业公司”）的揭牌成立，标志着越秀地产正式进军养老产业。

这是继保利、万科等房企之后，又一家进军养老产业的开发商。但由于目前中国的养老产业尚不成熟，开发商们布局养老地产过程中难免遇到各种困难。

越秀地产则试图通过覆盖养老产业的开发投资、运营培育、金融化退出全链条，破解盈利难题。

据国家统计局数据显示，截至2016年底，60周岁及以上人口共有23086万人，占总人口的16.7%，；65周岁及以上人口共有15003万人，占总人口的10.8%。

60周岁以上人口数同比2015年底增长4%，老龄人口不断增加使得养老产业颇具发展潜力。

越秀地产认识到，养老产业的核心是服务，而不仅仅是地产的概念。

因此，越秀地产联合广州市老人院、广州市东升医院、南方医科大学第三附属医院、金蝶医疗软件科技有限公司在广州成立医养融合研究院，服务领域涵盖养老政策、老年服务标准与质量、养老保险与金融等，以医养融合为支点，推动养老事业发展。

根据规划，在养老服务平台的基础上，越秀地产将开发出活跃长者公寓、服务式养老公寓/护理院、社区嵌入式养老机构（未来还将以此为依托开展居家护理服务）3大产品线。

此外，为提升养老服务和医养融合水平，越秀地产与奥地利奥美德（VAMED）集团、英国孝尔健康集团、法国罗格朗、广州市老人院、广纸集团等8家养老服务机构及企业签订战略合作协议，以吸收借鉴国际经验。

据介绍，今年越秀地产已经在广州市海珠区、武汉等地开展了4个养老项目，未来10年将重点布局广州、长三角和华中区域，预期开展50个养老项目。

越秀地产副董事长、总经理林昭远表示，越秀地产将把养老产业作为战略新兴业务重点发展，未来十年，养老资产管理规模要达百亿元。

盈利方面，林昭远透露，养老项目将采取轻资产化运作。公司业务覆盖养老产业的开发投资、运营培育、金融化退出全链条。其中，投资采用私募基金、养老和保险资金等渠道，严格控制土地和开发成本，可售部分通过会员卡或产权销售来实现资金快速回流；培育阶段采用私募、ABS等方式，以专业运营实现盈利和价值提升；最后以REITs、私募基金等金融工具实现价值变现。

据悉，越秀房地产信托基金于2005年在香港联交所上市，是全球首只投资于中国内地物业的房地产信托基金。截至2016年底，越秀的房地产基金已有300亿规模，并实现总营收约18.38亿元。2017年更是朝着千亿目标迈进。

除了越秀地产，不少房企也纷纷进入养老产业，如万科、保利地产等。

早在2010年，万科就开始战略布局养老业务。经过多年发展，万科养老项目已在北京、上海、杭州、广州、成都等十余个城市成功运营，形成一套独特的万科模式。

2013年，保利地产开始全产业链介入养老产业，打造居家、社区以及机构养老“三位一体”模式。针对老人活动能力的高低，保利地产会提供不同的养老服务，以满足需求。

虽然房企涉足养老产业热情大增，但目前养老地产的运营和盈利仍然面临很大困难。

首要是养老地产初始投资成本大。东北证券分析认为，养老项目的土地都是居住、商用、医疗用地，土地成本高昂；且养老产业资金回收周期长，从事养老地产项目开发的企业往往很难获得银行贷款，民间融资成本太高，刚起步的信托基金尚不够成熟，这使得企业面临较大资金压力。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，未来10-20年养老产业不会真正成熟。因为30后、40后没有形成付费养老的习惯，真正付费养老行业的出现，要等到生于1975年后的人老去，等到政府愿意对养老地产提供直接的养老补贴。

从发达国家看，比如加拿大和美国，养老地产都离不开政府补贴，离不开老者对自己养老的高度付费意愿。

此外，目前94%养老保险是来自于政府的基本养老保险，剩余6%来自于企业保险，如果没有大规模地购买商业养老保险，那么养老就很难迅速成熟。

钟伟表示，养老在未来可能是一盘大棋，但是现在不是，现在更多的机会是对已有存量住房的改造，如子女对不适合老人居住的房子进行适老化改造。

另一方面，各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品，尤其是保险产品，也有待推出、成熟。