北京自持商品住房租赁规定 严防企业“以租代售”

企业自持商品房能不能“以租代售”，一次性出租70年？昨日，针对此前引发热议的话题，北京市住建委同市规划国土委昨日联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。明确租赁合同订立期限不得超过10年，对擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，将取消其后续参与土地招拍挂资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

事件:万科小米合作“内购禁售房”引发热议

此前，小米公司和万科合作“众筹”建房，地址在永丰路和北清路交汇处。据相关媒体报道，小米员工可认购该项目，内部价是市场价的一半，单价约5.5万元，但认购房屋的员工只拥有70年使用权，没有产权，不能上市、不能落户。此后万科人士曾回应媒体称，目前尚无具体合作方案，所谓半价买房系市场误读。小米公司相关人士也表示不了解此事。

此事引发了市场的热议。北京青年报记者获悉，市场传闻万科小米合作“内购禁售房”是“控地价、限房价”新拍卖规则下万科获得的100%自持商品房项目。那么，小米公司以一次性付款的方式认购70年的产权是否符合“自持地”的规范？

明确:租赁合同订立期限不得超过10年

昨日出台《通知》对相关问题进行了明确。《通知》规定，企业持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。同时，考虑到经营主体的稳定性和延续性，对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做了相应规定，即企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

为防止企业“以租代售”违规行为，保障租赁双方权益，通知提出三项措施：一是，明确租赁合同订立期限不得超过10年；二是，将自持出租房屋纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，要求租赁合同网上签约，并进行登记备案，便于各区进行日常管理；三是，严厉处理违规销售行为，对擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，取消其后续参与土地招拍挂资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

聚焦:租金价格由双方根据市场水平商定

为保障企业的正常经营活动，通知规定自持部分租赁实行市场化运营机制，出租对象不限定特定企业和个人，租金价格由租赁双方根据市场水平共同商定。此外，为确保自持房屋满足租住需求、便于规范管理，通知规定企业应对此类房屋进行全装修。

为培育和发展住房租赁市场，创新经营模式，通知还规定企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

内存:“限房价、竞地价”地块分布在七个区

去年9月30日，北京出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。随后，本市推出了海淀、大兴等多块住宅用地，竞买规则要求土地报价达到竞价上限后，进入竞自持商品住宅比例阶段，部分地块自持比例达到100%。

截至今年4月13日，本市已有18块住宅用地按照“限房价、竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷七区。按照竞买规则，土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个，自持比例100%和70%的地块各有4个。