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北京商住购房者未能网签 被忽视的风险提示

2017/03/30 09:40 来源: 21世纪经济报道 评论
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3月26日晚上,王磊(化名)正在收拾房间,手机里忽然弹出一则消息,题目为“北京商住房全面停贷,无房者纳税满五年方可购买”。当他阅读全文之后,感觉就像“晴天霹雳”。

3月26日晚上,王磊(化名)正在收拾房间,手机里忽然弹出一则消息,题目为“北京商住房全面停贷,无房者纳税满五年方可购买”。当他阅读全文之后,感觉就像“晴天霹雳”。

这就是北京“商住房限购令”。按照规定,个人在京购买商住房的,需名下在京无住房和商办类房产记录,且连续五年缴纳社会保险或个人所得税。新政还规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款。

作为一个两度赴外地工作的“北漂”,王磊无法提供连续在京纳税证明,因此也无法购买住宅产品。他把自己在京落脚的希望寄托在商住房上,并在此前敲定了房山区一套房屋的交易。他的网签时间定在3月27日,不想政策突然出台。

商住房是指商业、办公立项,但被做成住宅产品出售的一种房屋,目前占北京新房交易的半数以上。由于不受住宅限购政策的影响,商住房被指吸纳了不少投资需求。这也被认为是其遭遇本轮调控的主因。

和王磊同样烦恼的,还有约20万的商住房持有者。由于新政的出台,这些房屋的价值大幅缩水,且出手困难,其中的换房者更是进退维谷。

一单未能完成的网签

王磊于2012年来京,如今虽工作已满5年,但他于2013年、2016年两度赴外地工作,因此无法提供连续在京的纳税或社保证明。

今年年初,王磊准备在北京买房。他看中了房山区良乡大学城的一栋商住房。这是一栋面积仅为35平米的二手房,采用loft设计,实际使用面积超过50平方米,总价125万。算上各种税费,总成本131万。和周边动辄超过3万元单价的住宅产品相比,王磊觉得较为划算。

3月5日,王磊通过中介机构和房主签订购房合同,并缴纳了9万元的定金。做完资质审核后,他在等待房屋的评估结果。

因为当时交易量过大,评估结果一直等到3月下旬才出来。准备好材料后,王磊和业主在3月24日下午去做网签。但网签始终未能完成。由于当天是周五,中介人员与王磊、业主共同约定,到下个周一(3月27日)重新尝试网签。

变数出现在周末。由于王磊租住的房子已经到期,他和业主商定,提前搬到这栋房子里居住。于是,王磊在周六(3月25日)就搬到了这栋尚未成交的新房里。

周日(3月26日),王磊一整天都在收拾房间。直到晚上,他才知悉北京“商住房限购令”。

按照新的政策,这栋房屋不仅无法完成交易,王磊还必须从房子里搬出来,重新租房住。

王磊并不甘心,他觉得,政策不会如此无情。3月27日,他继续提交网签材料,但当日并未通过。他还向几家银行提交了贷款的面签资料。资料被接收,但他得到的回复是“希望不大”。

“黑白”商住房

王磊的遭遇并非个案。早在2011年,金立伟(化名)就在 “中弘北京像素”买了一套商住房,这套面积38平米的房屋,当时的总价还不到100万。

今年春节后,妻子怀孕。金立伟决定将这套房子卖掉,换一套大点的房子。3月16日,一名购房者交了定金,愿意以180万的价格买下这套房屋。

随后进入交易阶段,买卖双方按部就班地签协议、交定金、准备材料……按照正常的流程,网签时间应在4月初。与此同时,金立伟也四处看房,并在3月24日敲定了朝阳区甘露园小区的一套二手房。

但仅仅两天后,北京“商住房限购令”出台。按照新政,对方因购房资质不够而无法成交。

不仅如此,中介公司还拒绝了金立伟再次将这套房源上架的要求,因为按照新政规定,“对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。”

金立伟的换房计划就此搁浅,他无法理解的是,曾经风靡市场的商住房,为何遭遇突如其来的打压?

要理解商住房政策,需从商住房的历史说起。

2000年后,北京一些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名,将“类住宅”作为卖点,改变使用属性的形式,拉动销售。

2010年,北京出台住宅限购政策,随后住宅调控不断加码,商住房变得更加抢手。根据亚豪机构的统计,北京商住房成交套数从2010年的19077套,上涨到2016年的67609套,涨幅为254%。成交均价从22959元/平方米,上涨到30069元/平方米,到今年的“326新政”时,已涨至44663元/平方米。

整个2016年,商住房成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。

有分析指出,由于不受限购政策影响,商住市场中的投资需求比重,要明显高于住宅市场。且过去几年来,针对住宅市场的调控效果,都被庞大的商住市场所冲抵、削弱。这也是近期商住调控新政出台的重要原因。

但亚豪机构市场总监郭毅认为,在北京,此前商住房也是刚需住宅的替代型产品。若论投资属性,即使在纯住宅市场,很多商品房也兼具居住和投资的双重目的。

被忽视的风险

商住房限购新政的影响究竟有多大?根据亚豪机构的统计,2015年至今,取证未售的商办房屋共有22625套。有分析认为,即使按照其中的一半售予刚需购房者计算,将有超过10000名购房者的需求被抑制。

数据还显示,2010年-2016年,北京共成交商住房屋接近20万套,这其中既有投资客,也有金立伟这样有合理需求的换房者。

事实上,早在2007年,北京市住建委就曾针对商住项目发出风险提示,强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定,应谨慎投资。

2011年起,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

但是,由于利益驱动和迅速回款的需求,同时因为在审批和后续验收环节把关不严,迄今为止,仍有大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售。

截至上述调控政策出台前,商住项目的价值已被开发商、代理商、中介机构、购房者等所公认,其风险则被大大忽略。

一位不愿具名的开发商向21世纪经济报道表示,政府部门供应的土地中,商业用地比重较高。如果按办公楼的形式销售,市场相对较差。相反,以商住房的形式推出,反而能满足市场的购房需求。他认为对商住房的限购并不符合市场规律。

一位不愿具名的分析师向21世纪经济报道表示,很多商住项目的案场,并没有对项目风险的提示(包括政策风险)。销售人员的说辞中,也多强调其价值,而非风险。

与此同时,近些年很多商改住项目得以获批。这都导致购房者对风险缺乏预估。

无论如何,影响已经形成。多数受访者认为,现阶段,尚看不出对商住房政策进行松绑或修正的可能,只能静观其变。当21世纪经济报道记者提出这一问题时,北京市住建委新闻处相关负责人也未给予正面回复。

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责任编辑:鲁亮  JN1517
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