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上半年形成周期性高点 下半年及明年初将续下行

2016/08/06 09:01 来源: 经济参考报 评论
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告别野蛮生长以及黄金时代之后,房地产行业如今陷入一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的节奏,分化、并购、转型、跨界、多元化、出海、回归一二线等,房企的选择五花八门、不一而足。近日在海南举行的博鳌·21世纪房地产论坛上,与会嘉宾认为今年上半年楼市已形成周期性高点,今年下半年及明年初将呈下行趋势。

“由于房价已经到达周期高位,明年有些城市的房地产市场将会出现负增长。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在日前举行的博鳌·21世纪房地产论坛上做出上述表示。

国家统计局数据显示,2013年全国商品房销售面积130551万平方米,同比增长17.3%,是迄今为止成交面积最高的一年。而今年上半年全国商品房销售面积已达64302万平方米,同比增长27.9%,但增速比1-5月份回落5.3个百分点。

“房地产有一个短周期,这个周期大约是3年左右,其中包括上涨和回落。各城市情况不同,一二线城市可能会更贴近市场波动,三四线城市可能会滞后一些。”顾云昌说,“由于房价已经到达周期高位,明年有些城市的房地产市场将会出现负增长,在下行过程中,购买力将会下降,观望情绪会加重,这种特点,将会在三四线中小城市更为明显。”

对此判断,全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同,她认为上半年房地产市场涨幅已形成阶段性高点,未来整个市场趋缓已形成趋势。

迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示,国内房地产市场目前处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段,建银精瑞资本作为一家房地产基金管理公司,近年来逐渐缩减国内业务。

“如果现在让您选择国内一个城市进行房地产投资,您会选择哪个城市?”“我选择一个都不投。”李晓东如此作答,“北上深等一线城市和合肥、厦门、南京等二线热点城市,目前看市场面比较好,但成本高,进入风险比较大;三四线城市,作为房地产基金管理的公司,我们更不敢进。”李晓东表示,现在国内好的房地产投资项目越来越难找。

市场分化后泥沙俱下

对于2016年上半年地王频出的现象,新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为,地王造就楼王,同时挤出普通商品房供应拉高房价,未来中低端的产品越来越少,价格也会越来越高。

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示,在中国经济新常态下,房地产有三个调整同时来袭:一是“周期性调整”,而企业的对策是等待;二是“结构性调整”,企业的对策是转型;三是“趋势性调整”,企业的对策是创新。

在一系列分化下,房地产市场也是泥沙俱下。

聂梅生指出,如今政府在提倡租售并举,确实满足了居住使用的需求,这种去库存方式是良性健康的。但另一种现象应当引起警惕,去库存确实把房子卖光了,但购买者大多都是投资客,很多房子没人住,造成了房地产高空置率,长此以往,那就是恶性去库存,只是房子从开发商手里转移到了投资客手中,让库存搬了一次家,不是真正意义上的去库存。

顾云昌表示,地方政府在去库存的时候,应该对这种现象进行重点关注,同时解决配套建设问题,采取一些新颖的模式,解决由于“候鸟”人群造成的房屋空置,对于投资客造成的高空置率,应该警惕其对楼市未来发展带来的风险因素。

去年全国商品房均价创新高,今年上半年,全国房价又上了新台阶,这超过了行业人士的预期。首开集团党委书记、董事长潘利群认为,市场上悲观声音不少,主要源于对中国持续增长的担忧,包括劳动力供给减少,投资违约度下降,技术创新乏力,国际市场萎缩等,这些支撑过去高增长的动力正在减弱。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为,房价上涨导致去库存陷入困境,已建好并取得销售许可证的房子还没有卖出去,另一部分库存是最大的存量部分,即新开工面积中没有被销售掉的面积,这块占比也非常高。第三部分是土地储备面积,据统计,24家上市房企土地储备面积2.39亿平方米,所以实际库存应该远远高于现在的表面库存。

“地王项目越来越多,统计数据显示,今年上半年全国涌现205宗地王,而在曾经最好的楼市时代,全国也只有几十个地王。地王项目能否赚钱,要看目前比较宽松的货币政策能否持续。”李晓东表示。

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁荣,有政府保障和去化保障的地王才可靠。

后市政策微调可能性加大

REICO工作室在论坛上发布的《2016年第二季度中国房地产市场报告》对三季度市场预测认为,市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松,市场维持低增长的态势,增幅继续二季度末期回落趋势,投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。

与会嘉宾认为,此前房地产一有异动,政策就会接踵而来。未来根据不同区域制定不同的微调政策,在必要时因城施策,这一可能性或将加大。

聂梅生提出,房地产的供给侧改革,必须从三个方面入手:“第一是土地供给侧改革,政府应该积极推动同地、同权、同价农地入市;第二,房地产投融资体制改革,必须加大直接融资比例,建立各地房地产投资资金;第三,房地产税费改革,针对企业而言,应该将土地出让金与税费并轨,规范纳税。”

顾云昌表示,下半年的调控政策,应该更细化,从分城施策到一城一策,中央要进一步下放权力和责任到地方政府,更大地利用市场进行资源配置。以北京及周边区域为例,顾云昌表示,热点区域和城市不宜频繁出调控政策,建议维持现在的政策。

“房地产税可能冲击楼市去库存的问题一直有人提,但是在国内房地产市场两极分化的背景下,可以选择分区域、分城实施。”华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康表示,推进房产税的实施是不可避免的,只是时间问题。

贾康表示,对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市,特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个有效良方,“目前长三角许多城市都在实施特色小镇建设规划,尽可能将人稳定在宜居小镇中”。

“三四线城市的去库存问题,更多地可采用政策杠杆,比如共有产权等问题,减轻购房者压力,因为这些城市的购买力依然较低,有条件的还可以适当用一些金融杠杆。”贾康表示。

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责任编辑:刘琴  JN1516

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