“地王”频现成热点，去库存见效

  18日，国家统计局公布的“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，虽然房价环比上涨城市个数持续减少，大多数城市房价涨幅日益收窄，但楼市依然保持回暖态势。数据还显示，今年上半年，全国房价整体呈现普涨趋势，二三线城市房价同比平均涨幅持续扩大，部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。

18日,国家统计局公布的“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,虽然房价环比上涨城市个数持续减少,大多数城市房价涨幅日益收窄,但楼市依然保持回暖态势。房价普涨、“地王”频现、去库存见效,成为主导上半年中国楼市的三大热点。

房价普涨,部分二线城市涨幅超一线城市

国家统计局的数据显示,6月份70个大中城市中,房价同比上涨的城市有57个,占比超过八成。而在2015年12月份,房价同比上涨的城市数量仅为21个,占比30%。目前领涨全国的城市依然是一线城市深圳和上海,分别以47.4%和33.7%的涨幅居前两位。南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%,赶超北京和广州。此外,杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅达到两位数。

在环比涨幅方面,以上城市趋势更为明显。合肥、厦门和南京均以超过4%的涨幅全面反超一线城市,成为全国房价环比上涨的“领头羊”。

数据还显示,今年上半年,全国房价整体呈现普涨趋势,二三线城市房价同比平均涨幅持续扩大,部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。据中原地产统计,今年2月前领涨城市为深圳、上海、北京等一线城市;3月份开始,厦门和合肥的环比涨幅反超一线城市;随后3个月,合肥、厦门和南京三城轮流领涨全国。

  仲量联行发布的《2016年第二季度上海房地产市场回顾》指出,上半年二线城市涨幅超过一线城市的主要原因是,一线城市因楼市政策收紧,销售面积基本呈“腰斩”。如上海4月住宅成交量相比3月份跌幅超过50%;二季度新建商品住宅成交量环比下降26%。北京连续3个月成交量下跌,6月份环比下跌了43%。深圳5月份新商品住房成交同比下跌63%,二手房环比下跌56%,同比下跌72%。

中国社会科学院发布的《中国住房2016中期报告》显示,二季度开始,全国房价同比总体虽继续上涨,但涨势持续放缓。国家统计局城市司高级统计师刘建伟称,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅继续收窄,二三线城市同比平均涨幅仍在扩大。

地王频出,数量和频次屡创新高

  中原地产研究院提供的数据显示,今年1月至6月,全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,土地出让金总额突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过200%。

 “地王”扎堆出现,数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。

据排名前列太平戴维斯《2016年第二季度上海市场回顾》研报显示,上海二季度共计成交12幅含住宅性质的土地,共约120万平方米可建面积。成交的宅地平均楼板价每平方米达28700元,环比涨幅达48.4%。同时,宅地拍卖竞争激烈,成交宅地平均溢价率自今年一季度的93.8%上升至二季度的194.4%。

  二线城市土地价格及溢价率也明显抬头。如二线城市“四小龙”之一的合肥滨湖区地价高于周边房价约50%。天津、郑州等地也在6月再次诞生单价地王。

这在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地产数据显示,今年上半年,标杆房企整体购地金额和面积分别较去年同期上升68%和52%。正荣集团总裁助理刘翔表示:“现在很难确定一幅地块的合理价格是多少,只要有其他房企将来以更高的价格在周围拿地,我们的拿地价格就是合理的。”

中原地产分析师张大伟说,很多“地王”要想上市盈利,需要未来两年房价在目前基础上涨100%甚至更多。因此,当前房企不理性的抢地行为将给未来楼市发展带来风险。

去库存初见效,分化格局仍未实质性改变

  国家统计局数据显示,6月末,住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市的待售面积减少量也逐月增多。

上半年,全国房价和地价的“高歌猛进”主要源于住宅销售高速增长的带动。1月至6月,住宅销售面积增速接近30%,销售额增速更是超过40%。在诸多城市商品房普遍销售情况良好的情况下,房地产去库存效果显现。

  中国执行总裁丁祖昱认为,2016年6月末,超过八成的重点城市消化周期低于一年,市场去化风险无虞。整体来看,一线城市房价仍存上涨压力,二三线城市持续分化格局仍未发生实质性改变。南京、合肥市场的商品住宅存量不足300万平方米,消化周期不足3个月;但沈阳、大连、烟台等城市虽然消化周期均有回落,但库存总量仍在高位,如沈阳和大连去化周期仍高达19.5个月和22.6个月,去库存压力仍然很大。

业内人士认为,下半年化解房地产库存、促进房地产持续健康发展的两个基本点不会动摇,尤其是对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市来说,去库存压力仍悬而未决。

丁祖昱认为,由于“去库存”仍是下半年行业主旋律,多数热点城市房价在上半年已有较大涨幅,下半年继续保持快速上升难度较大,但由于地价快速上升的支撑,热点城市房价下行空间不大,盘整后缓步上升是未来趋势。三四线城市供求矛盾仍较突出,年内房价较难步入上行轨道,但跌幅将进一步收窄。