9月长三角现集中推地潮 房企补库存自持地块增多

长三角热点城市正在加速推动土地供应。

日前，上海土地市场官网发布公告出让8幅纯宅地，涉及浦东新区、松江区、宝山区、金山区、奉贤区5个地区，总出让面积达45.84万平方米，总起始价为174亿元。地块均地理位置较好，将在11月中旬采用招挂复合方式竞拍。

9月21日，杭州也出让了8幅土地，包括5幅商地，3幅宅地，总出让面积21.4万平方米，总建筑面积47.5万平方米，总起价63.9亿，楼面均价12012元/平方米。9月20日，南京推出7幅土地，包括3幅商住用地，3幅商业用地，1幅住宅用地，总出让面积32.1万平方米，总成交额达89.4亿元。

对此，同策咨询研究总监张宏伟认为，最近上海入市的土地具有纯宅地、地段均好性等特点，因此房企还是愿意争取，不排除土地市场热度上升。然而，销售端却显得有点纠结。21世纪经济报道日前了解到，杭州多个楼盘认购客户已远超过房源数量，全款买房成为一道门槛。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，近期土地市场热度上涨与购房者热情不减有关，这主要源于市场对房价上涨的预期。分析人士认为，加速推地或可在一定程度上为这种预期起到一定缓和作用。

自持地块增多

在热门城市，各类房企都在积极补充土地储备，带来的则是虽然正面临调控加码，但开发商拿地热情依然不减。

9月21日的杭州土拍中，九龙仓集团、葛洲坝集团、金茂集团、万科集团、中海地产、滨江集团、厦门国贸与世茂集团联合体等13家房企主体参与竞拍。8幅土地中有4幅土地的溢价率达到70%，在竞投自持比例阶段，首开集团甚至提出了55%的自持率。据统计，杭州土地新政出台后，土地市场有21宗土地溢价超50%，16宗达到竞投自持比例阶段，3宗自持比例达100%。

20日南京推出的7幅土地中，也有4幅土地的溢价率超过50%。不过在限价政策下，南京出现了高价地承受不住资金压力亏本开卖的现象，加之现房销售带来的资金回笼缓慢和商办占比较大等因素，令一些房企在拿地时选择理性谨慎的态度。比如此前南京出让的主城区G43、G45两地块，均没有拍出较高限价。

据第三方机构统计，今年1-8月，从各城市群拿地权益金额来看，长三角仍是房企重点关注的区域。长三角地区TOP10企业拿地总价高达2497亿元；中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位；环渤海地区由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得，拿地总额位列第四位，为1378亿元。

一名房企人士指出，拿地仍然是下半年各家房企的主题词，因为多个因素指向房地产预期向好。首先，库存正在下降。国家统计局发布的2017年1-8月全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产业去库存进度加快；8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低。其次，房企已进入规模与效益的矛盾周期，高比例自持土地的推出就是一个信号，“房企要做规模，又不得不拿自持地块”。

以杭州为例，截至9月20日，杭州市区（含余杭、萧山、富阳、大江东）共计40幅涉宅地块因溢价率达到70%转入竞报自持比例，各开发商自持面积合计超91万平方米。其中主城区的自持面积最多，28幅涉宅地块全都进入竞报自持比例环节，自持面积近72万平方米。

有机构测算，倘若这91万平方米开发商自持面积全部进入租赁市场，按目前主流的50-60平方米户型计算，预计将为租赁市场提供至少15000余套的房源量。土地市场升温对于楼市的加速作用或可通过自持地块获得平衡。

市场胶着

2017年以来，各地调控在阶段性持续加码，在此环境下，热点城市的购房需求在一定程度上被抑制，但也显示出楼市的潜在压力。

据统计，上半年杭州市区（不含富阳）新建商品房成交78345套，成交面积769.3万平方米，成交金额1621.5亿元，三项指标同为历史次新高，仅低于2016年上半年。排除限价因素，房价上涨压力仍然较大。

来自央行杭州中心支行的2017年上半年浙江省经济金融形势分析报告显示，上半年杭州市区商品房和商品住宅成交价格分别达21077元/平方米和21640元/平方米，同创历史新高，同比涨幅分别达25.6%和26.4%。但仍低于由真实供需决定的市场“影子价格”和购房者预期价格。

上述业内人士认为，需求端上，消费者的购房意愿依旧强烈。据指数研究院杭州分院对564位有意向购房者的问卷调查，准备一年之内购房的占73%，其中表示“房源少，赶紧抢”的占42%。

记者走访发现，杭州不少买家手里拿着现金，却因支付不起高昂的首付款而买不到房。小张先是看中一个奥体楼盘，好不容易托到了关系，却因为只能首付六成，没能买到房。接着，她又想买艮北的一个楼盘，愿意接受七成首付，结果还是被全款付清的购房者给挤掉了购房资格。

前述央行报告指出，房地产市场的脆弱性和波动风险的上升，有可能对经济金融产生一定影响。一是带动经济脉冲性波动，从短周期看，房地产销售脉冲性回落通常会带来工业生产指标滞后3-6个月的回落，工业生产的波动不利于去库存及去产能平稳推进。二是产生金融加速器效应，从历史经验看，房价刚性上涨，容易使资金向房地产市场快速聚拢，形成房地产“虹吸效应”，给经济转型和防范金融风险带来较大压力。三是不利于房地产调控长效机制建设，目前主要集中于需求端的房地产调控，没有全面矫正市场供需失衡状况，特别是部分市场主体与调控政策博弈，增加了市场波动风险。

因此有人士指出，下半年开始，长三角主要城市加大土地供应的举措，正可以间接对市场整体情绪起到一定缓和作用。