共有产权房真的来了 购房成本可能不及商品房一半

近日，北京公布了《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。

这份征求意见稿，详细介绍了共有产权房的定价，购买资格，出售规则等。

所谓共有产权房，是指政府与购房人按份额共有产权，但政府持有的部分产权的“使用权”让给购房人，购房者人只用承担房屋的部分房款，就能够拥有共有产权房的完整使用权。

打个比方，假设政府和个人的出资比例是3:7，那么你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。

共有产权房从哪里来？

按照《办法》规定，未销售的自住型商品住房均按照本《办法》执行。这意味着未来自住型商品房将退出历史舞台。它们有了一个新名字——共有产权房。

这些房子有多少呢？今年4月7日，北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后5年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求，其中自住房和中小套型商品房约占51万套。这些房子差不多就是未来共有产权房的体量了。

共有产权房面向哪些人？

共有产权房有30%的比例定向分配给“新北京人”，所有人申请共有产权房的家庭和单身人士需满足以下条件：

1、拥有在京购房资格，家庭成员名下无房，且不得有住房转出记录

2、单身需年满30周岁，如果是离异人士，必须离婚满3年

3、一个家庭限一套

4、优先满足三类人，分别是项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

很明显，共有产权房面向的就是那些纯粹的“刚需”，而且强调“职住平衡”。

共有产权房的价格和出资比例是多少？

《办法》已经明确的是共有产权房价格比商品房低，只保证开发商适当利润，参考家庭购房承受力。出资比例也没有明确。

融360房贷君认为，共有产权房源于自住型商品房，基本规则在很大程度上会参考自住型商品房。今后共有产权房的价格应该普遍低于商品房30%，在此基础上，政府和个人的出资比例可能会被确定为3:7。

假设商品房均价为5万元，那么共有产权房价格则可能在3.5万元，个人负担2.45万元。也就是说，实际负担成本不足商品房的一半。

共有产权房实际上是进一步降低房屋的金融属性

自住型商品房的进入二手房市场，购买者是不受限的，溢价多少也完全由房主说了算，只是需要上交30%的土地收益等价款而已，金融属性还是比较强的。

而共有产权房则代替了自住型商品房，今后不再新增自住型商品房。共有产权房在出售个人产权份额时，只能卖给符合共有产权房购房资格的人。这样可以确保共有产权房被用来居住。

共有产权房可以转化为个人完整产权

《办法》明确，共有产权房满5年后，购房人可按市价购买政府份额后获得商品住房产权。这时，共有产权房就不再“共有”了，而是完整的个人产权。这样一种循序渐进式的购房模式，分解刚需的购房压力，值得提倡。

共有产权房对房价的影响

房价能够上涨，归根结底还在于大量刚需的存在支撑了炒房的预期，以及货币的支撑。

普通刚需买房主要是为了自住，以往买普通商品房，实际扮演了房价上涨过程中的“散户”，被少数“庄家”牵着走。而现在推出“共有产权房“之后，普通人既不用担心长期租房的尴尬，又不用承当高额的购房成本，有条件的还能在5年后买下全部产权。

此外，目前个人住房贷款额度已经逐渐下降，且针对首套房的贷款比例越来越高，可以说，非居住性买房已经得不到贷款的支持了。

所以总体来看，共有产权房的推出，进一步剥离了房屋的金融属性，只要落实得力，房价就缺乏上涨的动力。