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限购限价之下 豪宅市场屏息横盘

2017-05-27 08:50:20 来源: 21世纪经济报道

在全国市场一片大好的过去两年,高级豪宅被淹没其中,其涨幅远比不上普通住宅;而在新一轮调控收紧之后,号称最为保值增值的豪宅,状况又如何呢?

从去年和今年一季度来看,豪宅市场交易仍然稳健,部分热门城市顶豪甚至出现了较为可观的涨幅。

但调控的影响不可忽视。北京“3·17新政”开启新一轮调控之后,一二线城市楼市“量价齐跌”。受限价政策影响,部分顶豪新盘无法按预期价格获得预售证入市,尤其是一些前期高价拿地的项目,面临尴尬。在成本压力下,一些项目选择延迟入市,另有项目选择“减配”,以求维持利润。

多位豪宅业内人士告诉21世纪经济报道记者,目前市场上销售的豪宅大多是3月份之前已拿到预售证的项目,3月份之后高价盘基本无法获批,这将导致下半年豪宅成交可能大幅下滑,当然也不排除一些项目会选择低价入市。

豪宅“跑赢大市”?

位于珠江新城CBD的侨鑫 ·汇悦台项目,是广州的顶豪标杆。阳光家缘网数据显示,该项目自开盘至今的成交均价达93038元/平方米。今年3月,其价格信息更新为“平层较低价格13万/平方米”。

截至5月25日,今年以来该项目新增成交16套,总销售额超过6.5亿元,成为广州豪宅销冠。

今年以来,京沪穗深及部分热点二线城市的豪宅成交量价均有所提升。易 居研究院数据显示,今年以来北京高级豪宅的交易规模明显增加,均价在10万元以上的楼盘由去年同期的8个增加到17个。以北京壹号院为例,今年截至5月20日共成交8套,去年同期仅成交1套;成交均价达17.07万元/平方米,比去年同期上涨19.6%。

在深圳,同策咨询研究部统计显示,今年1-4月,套均总价达4594万元的华润深圳湾·悦府项目共售出63套,单价达13.69万元/平方米。此外,上海一季度单价在10万元以上的豪宅共成交316套,整体去化率达到9成。

同策咨询研究部指出,得益于3-4月的销售向好,京沪穗深1-4月10万元/平方米以上的豪宅共去化1121套,同比增加45.8%。

咨询机构莱坊5月10日发布的报告显示,以各城市售价前5%的房产作为豪宅计算,今年一季度,广州、北京、上海的豪宅价格涨幅分别位列全球主要城市排名前列、第二和第四。其中,广州的同比涨幅达到36.2%。

这与今年以来多地楼市“量价齐跌”的状况形成鲜明反差。

谈及原因,易 居智库研究中心总监严跃进认为,这是豪宅自身特征所致:“一方面,顶豪不依赖信贷政策;另一方面,顶豪产品的销售节奏较稳定,以实现较大盈利空间为目的,并不追求成交量。因此,高级豪宅的投资价值并不会随政策而频繁波动。”

更本质的原因或许是资产配置需求。诺亚财富指出,经历去年楼市新一轮上涨后,计划减配房地产类资产的高净值人士占比从45.3%降至20.1%,计划增配的占比则从14.6%升至22.7%。这显示出,更多的资金正在进入房地产投资领域,而在房地产类资产中,顶豪产品被认为是较具保值性的资产配置。

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