上海商办类项目调控靴子落地 市场格局生变

5月17日下午，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（以下简称《意见》），指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

次日，上海市规划和国土资源管理局便公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目、嘉定D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例。

同时上海市住建委和上海市规土局表示，将严格依照《意见》和相关法律法规，与相关部门和各区政府共同加强对本市商业办公项目的土地出让、市场交易等全过程监管，依法严肃查处开发企业的违法行为。

同策咨询研究部数据显示，目前上海“类住宅”有87.42万平方米存量面积（截至5月17日已经批了预售许可证并且未售的面积），去化速度相比去年全年月度均值已经大幅降低。业内人士指出，类住宅政策从严执行后，这些存量面积销售势必会受到影响，且或许未来将没有“类住宅”，而是商业和办公的范畴问题。

投资格局已变

据同策咨询研究部统计，截至5月17日，从上海“类住宅”市场连续5个月“零供应”（未发一张预售许可证），网签备案每个月仅2-3万平方米，为2015年3月以来的网签值较低阶段。类住宅的成交量价表现在政策面影响下已陷入僵局。

但此前“类住宅”销售还没有彻底降温。比如远在临港的某楼盘，距离人民广场65公里，因为销售人员以“上海仅有的低总价盘”作为营销噱头，而缓慢去化。由于相关部门此前已限制“类住宅”项目网签，至今仍有三分之一左右房源没来得及网签，项目回款陷入僵局。

据官方统计，上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米（基本可以认定为“类住宅”）。对此，《意见》提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。对于已实际入住的约500万平方米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统：实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

因此类住宅的投资价值已大幅降低。有业内人士认为，新政出台将导致市场投资格局彻底发生变化。在上海进行房产投资，从此不再是有多个篮子可供选择，而越来越多投资住宅的客户会转到商铺投资。

今年4月21日，上海市政府门户网站公布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（有效期2017年4月10日至2022年3月31日），指出“上海新增的经营性用地”，“商业可售部分以层为单元进行销售”、“配套商业物业应整体持有”。换言之，小面积散卖商铺很有可能在上海成为历史。