深度解读扬州楼市新政 案例剖析讲解一目了然

4月10日晚，一则重磅消息传来：扬州市政府出台《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（扬府发〔2017〕49号）。新政融合了南京调控政策中关于“土拍地价”控制内容的以及近期新出的常州楼市调控中“限卖”内容，可以说扬州的调控新政除了“限购”以外几乎集齐了所有楼市调控大招。

《通知》在广泛调研、充分吸取意见的基础上，结合扬州实际侧重，从供给侧方面制定了15条具体举措、4个重点。业内表示，系列措施从“稳”用地市场、“严”价格管理、“控”交易行为、“重”日常监管入手，有利于保护市场合理需求，抑制投机性购房，进一步稳定市场、稳定预期，促进扬州市房地产市场平稳健康发展。

新政亮点提炼

加强商品住宅用地市场管理

编制商品住宅用地供应计划

2017年6月30日前，编制完成扬州市区住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。建立土地供应定期分析和信息发布制度，及时公布土地供应和待开发上市量相关信息。

明确商品住宅用地市场准入条件

只有取得房地产开发资质的企业，才有资格参与商品住宅用地的招拍挂；市国土部门会同有关金融机构负责对参拍企业进行自有资金来源审查；同一竞拍人（含子公司、分公司）在同一批次土地拍卖中最多只能竞得一块住宅用地；在市区已取得土地的房地产企业如有尚未开发（未取得建设工程施工许可）的商品住宅地块，不得参与市场竞拍。

案例解读：

类似于去年GZ003地块被买家”陈东升”个人竞得这种情况将不会再出现；

类似石榴地产在土地竞价会上连拍两块地、恒大连拍三块地这种情况也将不复存在，一个房企只能在单场竞价会中拿一块地；

类似恒大这种在扬州有项目存在尚未开发的，不能参与新的竞价会，这一点在督促房企尽快开发手中储备地块的同时也是防止房企存储过多地块。

加大力度清理存量土地

对超过2年不开发、配套设施未先建到位的，逐一清查处理。

案例解读：

类似金狮788综合体地块、教投882地块、美特816地块等拿地超过2年但一直未有开发迹象的地块进行清查处理，这一点有利于促进市场土地合理开发利用，防止开发商蓄意囤地。

加强商品住宅用地成交价格的控制

按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套，合理设置商品住宅用地的挂牌起始价、指导价和较高限价；当土地竞拍达到指导价时，将住房销售模式由预售改为现房销售，当土地竞拍达到较高限价时，中止现场竞价，对有意继续竞价的企业采用现场摇号方式确定中拍人。

案例解读：

这是标准的“南京土拍摇号模式”，类似于上一场土地竞价会中几家房企在地块已经进入或超出“常理价格”时仍红眼厮杀这种情况将不复存在，“价高者得”竞拍模式成为过去；在去年南京的土拍中，摇号拿地频出，甚至在一场土拍中，全部地块均拍到较高限价，最后所有买家均通过摇号决定。

加强商品住房价格管理

严格实施普通商品住房价格备案制度

房地产开发企业应合理确定并申报商品住房价格，经市物价部门备案后，一次性公开全部准售房源及每套住房价格，严格执行明码标价和“一价清”制度。实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）。

强化商品住房价格监管

市物价部门要加强对商品住房的成本核算，备案价不得高于周边地块同类产品住房的价格，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价，及时查处违反明码标价规定、价格欺诈等价格违法行为。市房管部门对违反商品住房价格管理的行为，一律暂停项目网签，暂缓商品住房的预售许可手续办理。

规范商品住房市场交易行为

设置已购商品住房转让年限

在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有排名前列套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。

案例解读：

南京的李先生新买了华建雅筑的房子，由于是非扬州市区户籍，所以李先生在拿到产权证以后还需要等两年，再加上是期房，一般都要一年半才能交付，再算上出产权证时间，差不多就是两年，再过两年才能卖也就是四年之后才能出手！

预售商品住房不得用于抵押

房地产开发企业在取得商品住房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理预售许可的商品住房用于抵押融资；金融机构不得接受房地产开发企业用已办理预售许可的商品住房作为抵押物。

严控新建商品房备案合同变更

市房管部门在新建商品住房合同网签备案后，1年内不得办理购房人变更手续；已撤销备案合同的商品住房，1年内不得再次办理合同备案手续。

发挥综合治税调控作用

由市地税部门牵头，物价、房管等部门配合，根据扬州房价变动的实际，调整市区范围内各小区商品住房交易的较低价格，作为二手房交易纳税评估的基数。

大力发展住房租赁市场

坚持租售并举，以服务小微企业和创业就业为导向，多渠道筹集租赁住房房源，采用“互联网+房屋租赁+生活服务”的方式，建设扬州市住房公共租赁平台，为广大创业就业者提供线上房产信息服务、线下交易和生活服务，推动“就业、创业、置业”有机融合，打造宜居城市“新名片”。

加大房地产市场监管力度

加强房地产开发项目质量、安全、环境配套及销售行为的监管力度，进一步规范房地产开发经营行为。

建立健全市场信用评价

对房地产开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。

扰乱房产秩序依法严惩

对于伪造证明材料、虚构市场交易情况、进行虚假宣传、发布虚假数据、制造市场恐慌、扰乱房地产市场秩序的，对房地产开发企业暂停其资质申报，已取得预（销）售许可的暂停网签，停止办理其后续预（销）售手续；对房地产经纪机构依法给予停业整顿等行政处罚，直至吊销营业执照。

公职人员违规依法追责

对国家公务人员违反本通知要求的依法依纪追究相应责任。