2016年6月扬州房地产市场总结报告

房地产政策篇

国土资源部：不动产统一登记年底前全面落地

作为不动产统一登记制度关键之年，2016年不动产统一登记制度要在基层全面落地实施，今年底前所有市县颁发新证、停发旧证。

《全国土地利用总体规划纲要（2006~2020年）调整方案》印发实施

日前，《全国土地利用总体规划纲要（2006~2020年）调整方案》（印发实施，对全国及各省（区、市）耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地总规模等指标进行调整，并对土地利用结构和布局进行优化。 调整后，到2020年，全国耕地保有量为18.65亿亩以上，基本农田保护面积为15.46亿亩以上，建设用地总规模控制在4071.93万公顷（61079万亩）之内。

非住宅库存去化压力仍大 租赁新政激活存量市场

2016年1至5月份，全国商品房销售面积同比增长33.2%，商品房待售面积持续减少，去库存取得初步成效。但与此同时，非住宅商品房库存持续增加的问题也引发市场关注。业内人士指出，近段时间中央出台的一系列培育和发展住房租赁市场的新政，有助于盘活非住宅商品房存量市场。

公积金所有制差异：事业单位国企缴存人数占比超6成

住建部、人民银行总行的统计显示,2015年全年,全国住房公积金缴存总额为14549.46亿元,比上年增长12.29%。在缴存人数这一科目上,机关事业单位工作人员、国企职工缴存的住房公积金比例占2015年缴存总额的60.16%,远远超过“半壁江山”。相比之下,2015年城镇私(民)营企业及其他城镇企业缴纳的住房公积金,仅占全年总额的19.5%。

中国城市地下空间将纳入不动产统一登记

到2020年，我国至少一半城市要完成地下空间开发利用规划编制和审批，全国将初步建立较为完善的城市地下空间规划建设管理体系，并逐步纳入不动产统一登记管理。

房地产市场冷热不均现象加重 各地楼市政策松紧不一

目前全国房地产市场冷热不均的现象加重，各地政策松紧不一、难以统一，大多数三、四线城市出台各去库存政策，但效果不甚理想；而华东、华南部分热点一、二线城市楼市却持续火热，地王频出，“这令一些热点城市或将面临限购升级，或将重启限购政策。”

首付贷：多款新马甲傍身

经过多方围剿，首付贷看似消失于江湖，但是却并未曾走远。事实上，消费贷、抵押贷等各类帮助购房人凑首付的方式如今风头正劲，只不过行事更为低调。

扬州城建要闻回顾

北区秋实路今年建成 相别路北延启扬高速北

北区东西向大动脉秋实路建设正在有序推进，计划年内建成通车。这条道路连接瘦西湖路和运河北路这两条南北向大动脉，建成后将和现状江平东路、上方寺路和今年开建的北城路组成北区4条横向主干道。

广陵公共中心明年开放将成扬州较大图书馆

“这是广陵区公共文化中心，预计到明年就能与广大市民见面啦！”施工现场相关负责人表示，广陵公共文化中心总建筑面积97500平方米，其中文化馆16084平方米，图书馆49594平方米，配套设备用房4166平方米。

蒋王造公园体系步行系统 一木栈道串九公园

绿杨新城，水邑蒋王。地处西区核心板块，蒋王素有“水镇”之称。近年来，蒋王片区突出生态宜居、居民休闲、人文特色三大功能，科学规划城市公园体系，按照“三点两线、三带、一园”的总体布局，已建成9个较大的社区公园、带状公园、专类公园。此外，还有各类主题小公园散布其中。

城南通道首座立交9月完工 缓解西区交通

城市南部快速通道自开工以来，工程进展一直备受市民关注。昨天上午，记者在城市南部快速通道先导段建设现场看到，站南路支线上跨桥半幅下部结构已全部完工，预计9月初，这座上跨桥就将整体完工。

开发路跨京杭运河大桥将贯通 主城出行便捷

昨天记者在开发路跨京杭运河大桥施工现场采访时了解到，虽然近期连续阴雨，但工程施工并没有停下，整个大桥斜拉索安装进程过半，大桥有望于本月完成主跨钢箱梁的吊装，实现桥面贯通。

江都南路换新颜 完成综合整治新添健身广场

江都南路是东区一条南北向的主干道，运河西路向南至施井路段的江都南路两侧单位、居民区密集。以前这条道路两侧车辆违停和随意搭建较多，绿化和健身场地少。昨天记者来到这里看到，曲江街道和广陵区城建局正联手对环境实施综合整治，进行环境提升、景观打造，预计下个月这里就会旧貌换新颜。

西区添锻炼去处 揽月河体育公园下月竣工

出门几分钟，就能到达家门口的公园，这是许多市民的梦想。揽月河南岸正在打造开放式生态体育休闲公园，今年7月竣工后，绿杨新苑、湖滨名都等住宅区的居民走几步，就能打篮球、踢足球、跳广场舞。

古运河湾头至瓜洲段慢道通 打造国际慢步城

记者昨从市人大获悉，市规划部门在答复议案时透露，将提升运河古城区段慢道系统，打通通扬桥至三湾公园段、扬子津体育公园至瓜洲段的慢道系统，以实现古运河湾头至瓜洲段慢道的全线贯通。

杭集小运河下月展新颜 打造48公里生态绿环

记者昨天在杭集采访时看到，杭集曙光路西半幅已基本成形，开始通车，东半幅道路施工也接近尾声。下月，杭集曙光路小运河将展新颜，未来生态科技新城将打造48公里滨水“生态绿环”。

市区公办小学施教区公布 首次实行两校划片

2016年市区公办小学施教区昨天公布。记者注意到，和去年相比，今年的市区小学施教区整体保持稳定。需要提醒的是，今年新建的邗江实验学校新盛分校和育才小学西区校将实行“两校划片”，即两所学校施教区相同，施教区内的学生可根据自己的意愿选择上哪所小学。

新开两条社区巴士设京华城及顾庄片区

扬州公交集团昨天发布线路开通信息，为进一步优化线网布局，方便居民公交出行，该集团计划6月26日新开市委党校北门至市委党校北门的社区巴士1003路线、古运新苑至古运新苑社区巴士1005路线。

文昌路添风景 江淮之眼将成江广融合区地标

毗邻着“七河八岛”，金湾河、新通扬运河、芒稻河交汇成为江都区融入主城区的前沿外滩。未来，在这3条河流10公里岸线上，将串成一条水源涵养带、文化旅游线、休闲景观廊。

竹溪生态休闲公园健身休闲成扬城北区新景

刚刚建成对外开放的竹溪生态休闲公园位于竹西文化广场的对面，上方寺路南侧。记者昨天在现场采访时看到，经过打造，上方寺路南侧杂草丛生的黑臭河道，已经变成美丽公园。

市区公办初中施教区公布 今起至6日小升初报名

2016年扬州市区公办初中施教区昨天公布，市直初中报名也正式开始。记者从教育部门获悉，今年公办初中施教区和以往相比没有变化，市直初中招生时间统一为7月1日-6日。各初中学校一律不得以“特色班”“特长班”“实验班”“英才班”等名义招生，对所有招收的初一新生进行均衡分班。

5月新开加推楼盘

据不完全统计，5月份共有17家楼盘进行了新开或加推。

6月土拍动态

9宗地块首推破半年地荒 地王隔壁恐再出地王

2016年6月7日，经扬州市人民政府批准，扬州市国土资源局决定以挂牌方式出让9（幅）地块的国有土地使用权。本次所推的9幅地块有4幅商住地块、1幅住宅地块、4幅商业地块，挂牌土地总面积达362759平方米。

本次挂牌出让的9宗地块多集中在东部片区和北部片区，其中出让单价较高的为地处广陵新城的GZ006地块，起拍价为6120元/平方米；出让面积较大的为竹西板块的GZ012占地面积达161918平方米，同时该地块的起拍价也是达到了5085元/平方米仅次于GZ006地块。

真梅岭双学区地块上市 起拍价8775元/㎡

2016年6月7日，经扬州市人民政府批准，扬州市国土资源局决定以挂牌方式出让GZ013号地块的国有土地使用权。GZ013号为商住用途，地块位于漕河路南侧、梅岭西路北侧、瘦西湖路东侧，占地面积93011㎡，起拍价8775元/平方米。

根据2016年较新发布的扬州公办小学施教区范围划分，梅岭小学本校区施教范围为：沿扬子江北路、念四桥路向南至大虹桥路，沿大虹桥路向东至淮海路、沿淮海路向南至盐阜路，沿盐阜路向东至高桥路，沿高桥路向北至邗沟路，沿邗沟路向西至史可法路，沿史可法路向南至老虎山路，沿老虎山路向西至瘦西湖路，沿瘦西湖路向南至漕河，沿漕河、宋夹城东水道向北至平山堂东路，沿平山堂东路向西至扬子江北路。梅岭中学的施教范围亦是囊括了GZ013地块在内，可以说GZ013地块成为梅岭双学区房已是板上钉钉，地块的学区价值在扬州众多在售楼盘中处于拔尖水准。

联发集团二次拿地 新城置业首次进驻扬州

今年6月7日挂牌上市的9宗地块于7月6日上午10：00正式开拍，首单GZ003号地块竞拍激烈，最终以11580元/平米的成交单价被5号买家陈东升（个人）竞得，此外联发集团在扬州二次拿地竞得本次GZ008地块，新城置业拍得GZ012地块首次进驻扬州。

6月楼市成交

据搜狐焦点统计，6.1-6.25期间，扬州商品房成交2652套，环比上涨22.78%；成交建筑面积为277789㎡，环比上涨11.05%。商品住宅成交1893套，环比上涨2.27%；成交建筑面积228460㎡，环比上涨2.24%。商业用房成交759套，环比上涨145.63%；成交建筑面积为49329㎡，环比上涨84.73%。另江都区商品房成交270套，成交建筑面积为31265㎡。

6月的成交真的是创造了一个奇迹，商品房成交套数比银四还要多几百套，从排行榜可以看出麦古龙商业广场（奥邦大润发广场）作为新项目入市，6月成交395套，套数排名排名前列，塞纳春天（城西御墅）二期别墅备案66套，成交建筑面积排名排名前列，另外加上热门楼盘成交比较可观，6月成交创造了一个先进。

6.1-6.25扬州商品房成交2652套 西区成交849套

6.1-6.25东区商品房成交600套，成交建筑面积占比28.84%，西区商品房成交849套，成交建筑面积占比36.21%，北区商品房成交428套，成交建筑面积占比15.80%，南区商品房成交485套，成交建筑面积占比7.34%，老城区商品房成交20套，成交建筑面积占比0.55%，江都区商品房成交270套，成交建筑面积占比11.25%。

6.1-6.25扬州商品住宅成交1893套 西区成交661套先进

6.1-6.25东区商品住宅成交521套，成交建筑面积占比26.64%，西区商品住宅成交661套，成交建筑面积占比38.80%，北区商品住宅成交375套，成交建筑面积占比17.86%，南区商品住宅成交90套，成交建筑面积占比4.25%，老城区商品住宅成交4套，成交建筑面积占比0.31%，江都区商品住宅成交242套，成交建筑面积占比12.15%。

对市场的预判和对房企的建议

对宏观政策的预测：市场投资增速放缓仍是总趋势，难以高速反弹。市场分化趋势更为明显，去库存压力加大，存量房交易市场进一步形成和完善。新房销售竞争加剧，保障性安居工程的货币化安置加速，企业分化促使整合并购，分类调控政策趋势进一步显现。总体上中国房地产仍有发展空间，安居工程、旧城改造、非住宅市场等都将是房地产的机遇。

对货币信贷政策的预测：货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量。未来货币政策将会根据宏观经济相应调整，短期内将平稳运行。

对全国房地产市场的总体判断：房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。

对不同城市房地产市场形势的预测：各级城市来看，一二线城市整体库存在合理范围内，去化压力不大，预计楼市整体上行。一线城市及南京、苏州等热点二线城市短期内供不应求矛盾显著，一季度市场热度攀升。但针对热点城市，加强限购及差别化信贷、控制土地供应规模及结构、防范楼市金融风险等加强市场监管的政策已陆续出台，如上海、深圳、苏州等，其他热点城市政策收紧预期也逐渐升温。市场大环境发生微妙变化，热点城市楼市观望情绪渐浓。预计未来一定阶段内，热点城市在政策监管及市场大环境调整下，楼市非理性因素将消弱，市场量价将有所调整。但短期内库存吃紧，供不应求矛盾仍存在，市场可能出现有价无市的现象。

对于库存压力较大的少数二线及多数三四线城市，鼓励农民工购房、加大棚改货币化安置力度、推进租赁市场、落实信贷税费调整等多项去库存政策逐步实施，且接下来地方也可能出台进一步的刺激政策。未来一定阶段内，去库存政策效果将继续显现，多数城市成交量筑底回升，带动价格企稳。值得注意的是，在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度已有所上升。在宽松货币信贷及政策环境持续的前提下，较温和的二线及少数三线城市可能出现新一轮的量价回升。

对房地产开发企业的建议

1、淡季市场下，城市调控预期加强，开发企业应把控好节点内的跑量“窗口期”，不要恋战市场。

2、从市场供求关系或库存去化周期角度来考虑，开发商推盘策略也应分区施策。

3、总体来看，上半年楼市的部分区域个别楼盘出现了无房可售，开发周期工程跟不上销售进度，因此对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

4、上半年收官，如果企业没有在此之前做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

5、对于房企来讲，当政策面仍然有去库存力度之时，企业层面仍然识时务，快速调整自己的布局策略。

6、市场同质化竞争趋势短期不会扭转，面对自住市场，房企应主打“性价比”的牌，已建项目要找出差异和亮点，凸显自己的差异化优势，加以提炼并加强宣传推广。拟建顶目，要从注重建筑的外观、户型、园林景观、软性服务等多处发力，提升产品附加值。