2011年1-7月份市区房地产市场运行情况通报

2011年1-7月份市区房地产市场运行

情况通报

 扬州市住房保障和房产管理局

（2011年8月2日）

   今年上半年，在持续发力的调控政策作用下，房地产市场已呈现明显变化。1-7月份，我市市区商品房开发投资保持平稳增长，市场销售下行，市场供销比为1：0.75，价格总体趋于稳定，市区存量房源继续增加。现将有关情况通报如下：

 一、市场运行基本情况

（一）开发建设

   1-7月份，市区商品房完成开发投资45.25亿元，同比增长20.99%；其中商品住宅投资36.80亿元，同比增长26.37%。市区商品房新开工面积163.06万㎡，同比增长9.58%；其中商品住宅新开工面积130.29万㎡，同比增长22.57%。

   7月，市区商品房完成开发投资6.31亿元，同比增长48.12%,环比下降16.86%；其中商品住宅投资5.43亿元，同比增长38.87%,环比下降10.69%。市区商品房新开工面积 21.96万㎡，同比增长41.86 %,环比下降18.55%；其中商品住宅新开工面积18.55万㎡，同比增长95.06%,环比下降26.88%。

（二）市场供应

   1-7月份，市区商品房批准预售面积141.77万㎡，同比增长0.44%；其中商品住宅113.39万㎡，同比增长25.53%。

   7月份，市区商品房批准预售面积12.33万㎡，同比下降25.47%，环比下降52.83%；其中商品住宅8.45万㎡，同比增长14.6%，环比下降67.18%。

    7月，共批准预售商品住宅611套。其中，90㎡以下占8.51%，90-120㎡占13.09%，120-144㎡占40.26%，144㎡以上占38.13%。90-144㎡依然是市场供应主力户型，144㎡以上非普通商品住宅新增供应量继续攀升，增幅约达14%。当月上市商品住宅项目仅2个，为西区“天俊华府”，上市面积7.14万平方米；北区“金甸园”，上市面积1.31万平方米。

（三）市场成交

   1-7月份，市区商品房合同成交面积106.61万㎡，同比下降10.31%；其中商品住宅合同成交84.82万㎡，同比下降4.9%，住宅成交6873套，同比下降4.24%。

   7月份，市区商品房合同成交面积11.28万㎡ , 同比下降2.6%，环比下降9.58%；其中商品住宅合同成交8.04万㎡，同比增长8.87%，环比下降21.61%。当月合同成交商品住宅共667套，同比增长12.67%，环比下降22.53%。

   市场成交主要户型结构： 90-144㎡继续占据成交主力户型，占总成交量的72.45%，与上月持平；90㎡以下占比为14.82%，较上月回落2.61个百分点；144㎡以上占12.74%，较上月回升2.63百分点。整体而言，本月各面积段户型成交走势均较为平稳。

   本月商品住宅区域成交分布较上月有所改变，西区占据总量的一半以上，成交面积4.14万㎡，占成交总量的51.49%，较上月回升10个百分点，主力楼盘为橡树湾花园、上方公馆、京华城中城等。东区成交面积2.71万㎡，占33.58%，较上月回升2.41个百分点，主力楼盘为江扬·尚东国际与颐景苑·皇都漫城。北区跌幅较为突出，成交面积1.03万㎡，占12.81%，较上月下滑12.63%，主要成交楼盘为碧水栖庭与华纺蜀冈锦宸；南区九龙湾·润园、建华商住楼本月成交0.17万平方米，占比2.11%；老城区无成交记录。

7月商品住宅成交前五名（按销售面积排名）

（市场成交价格情况由统计部门发布，具体上市楼盘价格情况，到房展中心自助查询）

（四）月末累计可售房源

   截至7月末，市区商品房月末累计可售面积227.62万㎡ ，同比增长21.91%，环比下降0.23%，其中商品住宅109.08万㎡，同比增长53.58%,环比下降0.83%。

   7月末商品住宅可售房源总计7798套，其中90㎡以下1044套，占13.39%；90-120㎡1653套，占21.20%； 120-144㎡2782套，占35.68%；144㎡以上2319套，占29.74%。

（五）二手房成交

   1-7月份，市区二手房成交40.94万㎡，同比下降22.58%，二手住宅成交35.56万㎡，同比下降47.66%。

   7月份，市区二手房成交5.06万㎡，同比下降29.33%，环比下降3.80%；二手住宅成交3.76万㎡，同比下降31.39%，环比下降18.79%。

 二、7月份市区房地产市场运行特点

（一）开发投资与新开工量稳定增长，近期增速有所放缓

   今年以来，商品房特别是商品住房开发投资保持了稳定增长。主要原因：一是房地产建设需要一定的周期，尽管面临宏观调控的大环境，但是前期已开发的项目仍在加快投资建设；二是从去年上半年开始，我市就积极组织闲置土地清理工作，督促企业加快开工建设的步伐。这也是市区商品住房新开工量保持同比增长的主要原因之一。三是在目前持续调控的政策影响下，部分开发企业对未来的市场形势的预测带有较强的不确定性，尽量抓紧开工形成销售，促进资金快速回笼。

   从本月商品住宅开发投资和新开工量情况看，由于去年同期水平较低，本月同比增幅较大，但是与上月相比，增速有所下降，今年来单月开发投资量基本维持在5万平方米左右的月平均水平。连续的加息及房地产开发企业面临的资金压力，对房地产开发投资与新开工量也产生了一定的影响。

（二）市场供应总体充足，商业供应开始加强

   总体来看，1-7份市场特别是商品住宅供应充足，总体保持了稳定增长的势头。7月份，市区商品房新增供应量不足上月供应量一半，其中商品住房新增供应面积环比下降67%，在市场成交不太理想的影响下，部分企业放缓了上市供应的步伐。但是，商业办公用房上市供应未受市场影响，较上月明显增强，单月在3.88万平米，为上月10倍。

（三）调控政策持续发力，市场销售继续下行

   今年以来在国家持续的调控政策影响下，限贷、首付款比例的提高、基准利率的上调让部分购房者望而却步，市区房地产市场成交量出现了较大幅度下降。7月份，市场销售势头大幅减弱，商品住宅成交面积创下了12个月以来的新低，单月成交只过8万平方米。市场传统销售淡季的到来，加上政策效应的继续影响，消费观望增强，商品房销售形势不容乐观。

（四）上半年房价保持稳定，二季度指数略有回落

   根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，上半年扬州市区新建商品住宅价格指数走势平稳，二季度商品住宅价格指数略有回落。具体情况将由市统计部门进行发布。

（五）存量房源持续增加，供应结构仍需优化

   受调控政策影响，今年以来市区商品住宅库存量持续增加，同比增幅连续4个月高达40%以上，目前商品住宅库存量已高达109.08万平米，处于历史高位。库存量的逐步攀升，一方面体现了调控政策的效力，投资投机性购房需求受到较大地抑制，市场供求关系已发生明显变化。但另一方面，库存量达到历史高位，今后一个时期市场去化压力较大。

   同时，从存量房源的供应结构来看，商品住宅供应结构仍需优化，中低价位、中等户型住宅存量仍然偏紧。从价格段看，截至本月末，6000元/㎡以下价格段的住宅可售房源占总量的25%；6000-8000元/㎡价格段的住宅可售房源占总量的16.12%。从户型结构看，市场较受欢迎的90-120㎡户型仅占21.20%，中低价位、中等户型住宅存量相对偏低。

三、下一步市场走势简析及措施

   在当前通胀压力较大的情况下，下半年房地产调控备受关注。党中央、国务院近期召开会议，为未来宏观调控定下基调：坚持宏观调控的基本方向不变，表明了房地产市场调控将继续从严。

   从我市情况看，下半年，预计我市房地产市场会呈“两低一高”的走势；即销售量和房价指数将可能会在低位、平稳运行，市场存量房源会继续走高。在市场销售方面，由于国家加强房地产市场调控的决心未变，且还将进一步加强。因此，下半年的市场销售形势不容乐观，由此而产生的存量房源会逐步增大。在市场价格方面，目前我市的商品房市场价格已经步入一个稳中微降的时期，在下半年销售市场不景气的作用下，这种趋势将可能持续下去。我们分析，由于市场有大量刚性需求的存在和通货膨胀的压力双重作用，今后一个时期，我市市区房地产市场运行将进入供应与销售以及价格等方面相对稳定期。

   下一步，我们将高度关注宏观经济形势的变化，围绕“稳定价格、托平销售、促进转型”的主方向，进一步加强部门间的协调联动，努力促进房地产市场平稳健康转型发展。

（一）加强市场监测。根据市场运行情况，有针对性加强数据监测和统计分析研究，做到正确把握我市房地产市场运行现状与趋势。

（二）加强市场监管。一是努力稳定市场价格。严格执行普通商品住房价格备案制度；认真执行商品房销售“明码标价”、“一房一价”的规定；二是继续清理闲置土地，促进商品房开工建设和市场供应，努力保持未来供求关系的平衡；三是认真执行商品房预售资金管理办法，同时，根据企业面临的资金运行压力，积极调整预售资金监管的方式方法，做到既限度利用好资金效益，又能有效控制开发风险。四是着力加强经纪机构和经纪人的管理。房管部门将联合工商、物价等部门组织好集中整顿活动，进一步规范房地产中介行为。

（三）积极促进转型发展。一方面推进产品和业态转型创新。积极引导企业找准市场定位和产品定位，从单纯依靠住宅开发向旅游地产、老年住宅等多种业态转型发展。同时，根据省住房产业规划要求，积极开展成品住房建设，适应不同人群的住房需求。另一方面，推进科技和技术转型创新。积极引导企业将资金、人才、技术等资源进行集聚，提升产业核心竞争力；通过技术集成和应用，提高和改善住房的质量与功能，为老百姓建造寿命长、品质高、景观美的真正高性价比的“好房子”。