2016政策频变搅楼市 2017如何变需看居民购房意愿

例行猜房价几乎是每年楼市的开年大戏，今年也不例外。随着春节小长假的结束，“例行猜”已上线。但是不得不说，大概此前数年房地产市场的火热已经透支人类对于这个行业的所有想象力，涨或跌几乎可以涵盖所有流派。

但是既是开年大戏，不参与一下似乎总有些许遗憾。今年最广为流传的猜想便是这2017年楼市或将全面收紧。

若说这房地产的政策可真真是老太婆的裹脚布，不过在此我们且长话短说，一句话概括2016年的楼市政策变迁——年初宽松，年中因城施策，年尾集中收紧。

2016政策频变搅楼市：始于年初的宽松终于第四季度的全面收紧

若说这2016年确实不愧为“调控大年”。从年初的全国范围内的降首付、去库存，到第四季度席卷各地的限购限贷以及严厉的楼市监管。可以这样说2016年的楼市经历了最惊心动魄的反转。不仅如此，土地市场也开启虐心路程：7090重回市场，限房价竞地价出台，供给侧结构改革的发力……

说到这里，便不得不重点提一句这席卷全国的“9.30”新政，此新政也是楼市走向全面收紧的开始，也是2017年猜测楼市趋紧的最重要的依据之一。这新政颁布之后成效也甚是明显。

如何就说这“9.30”新政成效明显呢？根据云房研究中心的数据显示，在新政颁布的一个月后部分热点城市成交量出现大幅下滑，对一二线城市房价的上涨也起到了一定的抑制作用。

（数据来源：云房研究中心）

截止今日，各地楼市仍然在“9.30”新政“笼罩”之下。这便是预言2017年楼市将收紧的最初原因了。

2017收紧信号频传：楼市政策稳字当头 却难挡市场迎小周期下降

2017年预言楼市将全面收紧则是基于信贷的收紧。先是央行的“变相加息”再到谣传的贷款年限的缩短，种种迹象似乎都在传达收紧的信号。

不过来呢，楼市向来如风——不可捉摸，哪能让人轻易预言呢？目前来说，抛却浮夸也只剩下一句——2017楼市政策稳字当头；若大胆猜上一句那便是——2017房地产市场将迎来小周期下降。

政策自宽松到收紧的背后力量——悄然生变的楼市

楼市政策变迁的根本是市场的变化，2016不仅是“政策年”也是个“丰收年”。根据云房研究中心数据显示，2016年全国楼市销售金额高达12万亿，销售面积15亿平米。

可以说去年一年全国楼市去库存效果显著，这也就意味着商品房存量不断下滑，截止2016年12月末，全国商品房存量面积仅未6.9亿平米。

不仅如此，政策影响也蔓延到房地产开发端。在“9.30新政”后市场信心受到明显打压，开放商为了防范风险，商品房新开工面积也出现下滑。

（数据来源：国家统计局）

因此，宽松楼市政策已经完成了“去库存”的任务。

此时出现热点城市楼市泡沫化渐显，价值偏离使用价值；且利率地位运行，资产荒不断推高房价；此外，新房市场和二手房市场也出现重大改变。以北京为例，存量房时代下，北京二手房成交是新房的3倍。二手房成交均价竟然飙升到5.7万/平米，同比涨幅高达40.8%。

故此，以“9.30新政”为代表的收紧政策上线。

楼市何去何从也需考量居民购房意愿

根据中国人民银行最近的一次调查报告显示，对于2017年房价，50.1%的局面预期“基本不变”；准备出手购房的仅为20.1%。如此看，似乎今年楼市不会太乐观。

当然了，比起意愿购房力似乎更为关键。根据国家统计局数据显示，2015年我国城镇人口达到7.7亿人，众所周知，城镇化离不开房地产，城镇化率的提高带动了城镇适龄人口的增加，从而支撑楼市，但是城镇居民人均可支配收入涨幅远远不足以支撑其购买力。

（来源：国家统计局）

最后还是要说，楼市向来如风——不可捉摸，哪能让人轻易预言呢？