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资金价格全线上涨 房企境内外发债规模更替

2017/02/07 09:51 来源: 21世纪经济报道 评论
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分析人士指出,2017年房企资金成本全线上涨是大概率事件。这从四季度债券融资情况可见一斑。

  对于房地产这类资金密集型行业而言,融资环境的变化会令房企对融资方式迅速进行改变,而其中A+H类上市房企就存在相对性优势。

  分析人士指出,2017年房企资金成本全线上涨是大概率事件。这从四季度债券融资情况可见一斑。

  中原地产市场研究中心数据显示,楼市进入深度调控后,合计3个月间,房企债券融资仅1100亿,相比3季度的3480.7亿下调了68.4%。不仅如此,12月来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间,比9月前4%有所上行。房企融资总量也在减少。

  中原地产首席分析师张大伟认为,房企融资难度在加大。2016年房企在各种渠道获得低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源,在年底的2个月内发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格。

  这导致同一时间段内房企境外发美元债规模与利率双双上涨。统计显示,去年12月40家典型房企中有10家完成外币融资,其中9家为A+H上市房企。境内银行贷款虽然是上市房企的主要融资方式之一,但2016年12月房企贷款总额达88.03亿元,环比缩减24.05%。

  整体看,海外融资难度越来越大,一旦内地债券融资压力增加,对房企来说,将明显增加资金压力。

  房企融资变化

  房企在2016年融资情况呈现大起大落态势。根据中原地产市场研究中心统计,2016年房企融资额度达11376.7亿,这也是历史首次突破1万亿的年份。去年7月房企发债1223.76亿,8月融资1096.53亿,年底却发生大转折。12月全月,房企债券融资仅126.7亿,跌入全年最低点。

  与此同时,房企融资渠道和方式也发生明显变化。同策咨询《2016年12月40家典型上市房企融资报告》(简称《报告》)指出,2016年12月上市房企融资活动频率增加,融资渠道多元化,各渠道所占融资额度大幅调整,境内再融资成为当月最主要融资方式(42.36%)。

  《报告》披露其他主要融资方式包括:境内银行贷款(占比12.26%)、海外发债(10.50%)、中期票据(7.55%)、海外银行贷款(4.58%)等。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,2017年初,房企发债的规模与体量正大幅缩水,利率有所回升;以美元为主的渠道融资规模相比去年9月份之前有明显增加。

  2016年12月,美元融资20.36亿,大约为141.49亿元人民币,是11月美元融资的10倍之多。《报告》显示,在40家典型上市房企的监测样本中,有10家房企在12月完成了外币融资,其中9家为港股上市或A+H股上市房企。

  年初以来,中资美元债市已经先后有中国奥园、中国金茂、广州富力、时代地产、仁恒置地5家房企发行/增发了美元债券,总规模20.35亿美元,均为优先票据。换言之,房企面临提前赎回的资金承压。

  分析称,经历了2016年10月和11月的相对“低潮期”后,房企已经悄然回归美元债市,在发行淡季成为发行主力。

  2016年12月下旬开始,合景泰富、当代置业、花样年、龙光地产、旭辉控股、万科在2016年最后三个星期共计发行/增发了15.85亿美元债券。算上月初发行的融信1.75亿美元和碧桂园3.5亿美元债券,12月的单月发行量达到了21.1亿美元,远远超过11月的2笔共计5亿美元。

  美元债之外,有房企抛出债权融资预案。比如阳光城、华夏幸福、金科股份等三家房企涉及不超过449亿元的其他方式债权融资预案,融资方式包括短期融资券、超短期融资券、长期限含权中期票据(永续中票)等。

  资金成本看涨

  去年底至今,房企在境外发美元债受到投资者追捧,比如中国奥园发行2020年到期美元债,融资规模2.5亿美元,获得10倍认购。

  多家房企获得高倍认购,事实却是美元债利率的调高,吸引了投资者关注。比如中国奥园发行两年期美元债利率为11.25%,时代地产两年期美元债利率高达12.625%。

  《报告》称,2016年底大部分房企银行授信、发债额度均受到限制。部分房企转向境外渠道(仍偏好于债权融资),而部分房企则谋求子公司的股权融资。虽然相较于上市主体定增融资来说,未上市子公司引入股权投资手续更加便捷。但是就融资成本来看,通常来说股权融资的成本无疑会高出债权融资许多。

  叠加最近全国多个城市房地产市场调控,人民币汇率波动影响,在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。

  相比前几次调控周期,此次房企在融资方面的转变快速而果断。张大伟分析指出,从各地楼市调控看,预计房企资金还会继续受到压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。


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责任编辑:赵文苑  JN1229
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