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六因素致今年房价很难上涨

2017-01-25 09:16:29 来源: 中国新闻网

今年房价很难上涨,主要受以下六个方面的因素影响。

一、人口流动和人口年龄结构的变化,导致房价普涨时代的结束。在房价涨幅较大的二线城市中,合肥和厦门尤引人注目。如果从二线城市过去10年人 口的增长幅度看,恰好又是厦门排名前列、合肥第二。但同样的省会城市如西安,或同样的计划单列市如大连,2015年的人口居然是减少的,这可以解释为何在全国 房地产火爆的2016年,西安房价几乎没有涨,大连房价还出现下跌。此外,从人口老龄化角度看,老龄化意味着房地产总需求长期回落。

二、流动性拐点已经出现。根据数据,从2011年6月至2016年6月这五年中,全国100个城市的房价加权平均上涨了 28.4%,但同期M2增长了近100%,GDP增长了近50%,但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速,说明近年来房价涨幅已经趋缓了。此轮一线 城市房价的上涨,与M2和存款高速增长相关。但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

三、居民收入结构对房价的影响不容忽视。相比目前美国的40%,中国居民购房的杠杆率水平其实很低,这也从侧面说明中国高收入群体的购买力很 强。同时,也可以解释为何在货币扩张规模如此之大的情况下,这么多年来通胀的总体水平不高的一个原因,即低收入群体的收入增长不够快。居民收入结构的改善 一般要经历较长时间,这也意味着持续了那么多年的高房价、高股价等现象仍然难以在今后几年内就消失。

四、产业结构变化致各地房价分化。中国正在经历大城市化过程,所以一二线城市房价走势较强。如果再进一步观察,会发现并不是所有大城市的人口都 以相近的增速在膨胀,有些城市增长较快,有些大城市人口在减少,这与产业升级和产业结构演进有关。总体看,始于2015年的房价上涨,就是一个结构性的房 地产牛市,除了长三角和珠三角这两大地区房价涨幅较大外,其他两个地区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。房价不仅反映供求关系,同时也反映了 购房者对房屋所在地的经济发展前景和公共服务提升的预期。

五、外部因素对国内房价构成负面影响。为了改变人民币贬值预期,2017年央行将或多或少地收紧货币,这又将导致利率上行,因此,在货币贬值趋 势下,房价继续上涨的理由并不充分。此外,美国2017年继续加息应无悬念,外汇储备的减少和海外利率水平的提高,会在一定程度上倒逼国内利率水平抬升。

六、政策对当前房价的影响最明显。研究发现,房价每一次拐点(2008年末才开始有数据)的出现都与政策出台有关,这正是房价对政策导向的充分 反应。在抑制房价上涨的具体方式上,中央经济工作会议提出,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城 市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。简而言之,就三句话,一是地方政府要承担房价上涨的主体责任,二是二线热门城 市要增加土地供应,三是超大城市要疏散人口,带动周边小城市发展。

这样看来,由于人口老龄化,房地产开发投资的增速仍会不断下降,房地产从长期看并不乐观。从中期看,不排除房价有反弹的可能。但从短期看,全国总体房价应该有所回落或最多走平。

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