“最坚硬泡沫”楼市破裂引起的烈度不会太高

日前，因重庆市市长黄奇帆离职，市场上关于重庆楼市要涨的声音不绝于耳。但是他的离职给了市场一个预期，即他的政策可能发生改变，重庆地产价格可能会重估，因此，有报道称，一些购房团坐飞机去重庆炒房。此前，也有某专家表示，广州在一线城市中房价偏低，属于价值洼地，未来价格可能有翻番的潜力。

自2016年10月中国“因城施策”，各地陆续出台楼市调控政策之后，市场的热度骤减，交易量逐渐萎缩。但是，与此前调控后的预期一样，市场普遍认为，这次“抑制泡沫”只是压制房价上涨的速度，未来一线城市房价依然会继续上涨，二线部分属于“价值洼地”的城市可能会大涨，前一种判断源自“刚需”与供给减少的逻辑，而后一种则是因为是价格洼地而具有“投资”价值。

那么，为什么中国具有这种强烈的不可逆的房价上涨预期呢？主要是三方面的结合，一个是市场相信政府不会允许房价下跌，而房价也没有下跌的基础。这种观点比较普遍。第二，中国的房屋具有很强的金融属性，尤其是过去十几年体现出来的财富效应，很多人都后悔没有买房，而中国的货币供给继续保持一个很高的增速，人们觉得只有地产能够让财富不会缩水。第三，与某些楼市泡沫破裂的国家相比，中国土地供给是非市场化的，这种由政府垄断的土地供给模式会导致住宅价格过高，但住宅数量不会过剩，从而保持一种很强的价格支撑。

在保增长目标下的货币政策逻辑没有改变，在土地供给没有明显增加的背景下，在刚需与投资两种需求驱动下，中国楼市似乎是有史以来“最坚硬的泡沫”。因此，当前市场的预期与蠢蠢欲动是符合某种逻辑的。在2016年年底召开的中央经济工作会议上，中国首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这意味着下一步要控制投资（投机）需求，但是，会议也提出“抑制资产泡沫，防止大起大落”。也就是说，调控是要求价格不能大涨，但也不能大跌，而“冻结价格”在一个水平的做法，实际上，传递出将通过时间来慢慢消化目前“泡沫”的信息，如果这是底牌的话，就不排除在某种状态下房价还会继续上涨。

“消化泡沫”需要一个收入高速增长的背景，至少到目前为止，还没有任何一个经济体能够“消化泡沫”，而是以泡沫破裂实现价值重估。目前，中国的收入增长速度已经随着经济增速回落而减速， 目前一线城市的房价与城市居民收入相比已经高得离谱，显然，如果剔除“炒家”之后，刚刚入场的“刚需”家庭根本无法承受，更别说消化“价格泡沫”。其他一些国家之所以不能稳定楼市，主要是地产市场化，金融自由化，两者结合导致泡沫无法维持。但是中国并不存在这两个条件，因此有维持楼市稳定的可能。因此，维持现状而不是消化可能是一个长期的现象。

不过，维持“资产泡沫”需要付出代价，尽管泡沫破裂可能带来金融风险，但它是以最短的时间实现市场出清，纠正价值的扭曲。而维持泡沫意味着价值扭曲会继续存在，市场无法出清，从而导致整个经济体无法进行结构调整，而这又会进一步积累与恶化结构性问题，让转型无法推进。以中国目前为例，如果楼市泡沫“不增不减”，会导致一切要素价格高估，削弱经济动能与竞争力，这不利于结构调整与产业转型。

如果有序引导“资产泡沫”着陆，也就是缓慢增加有效供给（低价房）解决刚需压力，让存量二手房市场出现分化，最终实现均价的下跌，恢复到一个多层次的理性市场，是一个理想的结果。但是，世界历史上还没有泡沫“软着陆”的先例，而且这个过程意味着整个经济转型的进程是可控的，这似乎是违背规律。政府可以掌握政策的决策和进度，但无法统一人心与预期。当市场得出政府希望“软着陆”的信号时，几乎肯定大家都想先着陆而不是最后离席，这种一致性必然会导致“硬着陆”。

因此，中国次优的选择，应该是先清理金融市场的杠杆与风险，然后向楼市发出清晰的信号，表明消除“资产泡沫”的决心，当前结构性的“最坚硬泡沫”破裂引起的烈度不会太高，会产生市场分化的效应，而不是一个城市房价普涨普跌，将来可能会是高价值的涨，低价值的跌，从而满足不同需求。因此，中国政府不应该担心泡沫破裂后的风险，这是中国经济转型与楼市健康发展的必由之路。