调控都去哪儿了？程凌虚解读“国五条”落地一年

　　本网讯(记者杨超 钟志慧)据搜狐焦点网统计，“国五条”实施的一年里，厦门房价一路飙涨， 2014年3月的新房均价22230元/㎡，较2013年3月均价19942元/㎡，上涨了11.47%。“国五条”“厦八条”等调控的核心内容和目标，是抑制房价过快上涨。可是，这一年里，厦门房价却依然“放肆高涨”，那调控都去哪儿了?

　　近日，搜狐焦点网记者特别专访了资深地产评论员程凌虚，解读“国五条”落地这一年，展望厦门未来楼市发展趋势。

 2013年1月至2014年3月厦门房价（根据全国房产市场数据中心数据整理）

　　成交量下跌 不是房子不好卖是供应量不足

　　数据显示，“国五条”落地后的一年里(2013.4-2014.3)，厦门新房成交量为34785套，较前一年(2012.4-2013.3)的49037套，减少14252套，同比下跌29.1%。“厦门楼市成交量下跌，并非因为厦门房子不好卖，而是去年上半年去化太快，导致下半年厦门新房供应量不足。加上年底又出台预售证审批的相关政策，要求期房需盖至总层数的一半，才能申请预售证，更是导致厦门楼市变得无房可卖。”程凌虚分析说。

　　当然，成交量下降也有政策的“功劳”，“之前厦门有60%甚至70%的购房者都是外地人，但是限购政策的实施，就把大量没有购买资格的购房者挡在了门外。”

 资深地产评论员程凌虚

　　资源稀缺 市场需求大 厦门商品房难降价

　　从一般的经济学角度来看，商品的成交量降了，那么它价格就一定会有所下降。可是厦门楼市为何如此“违背”经济学，出现量跌价飞涨的现象呢?

　　“商品房不是一般的商品，厦门也不是一般的城市。” 程凌虚坚定的说。

　　厦门是个不一般的城市，因为它拥有“三核”，即“核心城市、核心资源、核心景观。”这样的城市，是人流、物流、钱流集中的地方，是净丢入城市。会有越来越多的人愿意来厦门居住生活，享受这里的资源、环境和气候。市场需求越来越大，就造成厦门的房子不愁卖，房价就很难下跌。

　　近几年，越来越多的大型房企进入厦门，它们不是上市房企就是央企，融资渠道多，没有资金压力，即使成交量下降他们也不会降价，而且一旦降价就会把自己置于很难堪的境地，新客户没来老客户又被吓跑了，银行还会怀疑企业的资金状况。

　　“国五条一年来，厦门房价没降反升，是不是就否定了它的作用呢?”搜狐焦点记者问到。“如果没有国五条，没有双限(限购、限贷)，厦门房价更高!”程凌虚继续分析。“国五条”对楼市还是起到了一定作用的，比如温州、鄂尔多斯，甚至深圳等一些一线城市，都有受到影响。 限购和限贷这两个政策就像是两只脚，踩住了涨势过快的房价，它的作用是不能小看的。同时，政府还会用房产税等经济手段，控制房价，逐渐降低或排除高房价对中国经济可能存在的风险。

　　但是程凌虚还是相信，房价最终是会降的。“当房子不再是投资品，而只有居住功能的时候，房价就会回归正常。不过，即使房价要降，厦门也是排在全国最后的。主要还是因为它独特的资源优势。”

　　房价涨势没有放缓 厦门不可能放松楼市限购

　　近来关于松绑楼市限购的传闻不断，有的说多个城市已申请松绑限购，更有的说厦门岛外或将松绑限购。针对这些传闻，程凌虚直言不可能。

　　程凌虚指出，楼市限购松绑有两个前提条件，一是住房成交量出现持续下降，二是房价出现明显下跌。现在厦门住房成交量是出现了明显的下滑，而且持续数个月。但是，也是最重要的是房价没有下跌，就连涨势都没有放缓，所以短时间内厦门是不可能放松限购的。

　　人物名片：程凌虚，资深记者、专栏作家、知名地产评论员。现任沃丰集团总经理。兼任澳大利亚《东方地产》报地产专栏主笔，福建《海峡商业》《市场了望》杂志特约撰稿人，厦门电视台、城市T频道、厦广交通台特约评论员、厦门大学新闻传播学院授课老师等职。