东部沿海黄金走廊区域整合高峰论坛主题对话

　　在12月21日下午的厦深高铁东部沿海“黄金走廊”区域整合高峰论坛的对话环节中，两位主讲嘉宾与厦门知名地产独立评论员程凌虚、禹洲地产股份有限公司品牌总监陈安、福康集团项目总经理田睿霖进行了深度对话，针对厦深高铁开通的重大意义以及区域之间、城市之间的发展，碰撞出了许多思想火花。多位嘉宾认为，厦深高铁开通将给厦门以及其他沿线城市带来许多的人流、物流、资金流等，将会大大促进其发展。作为房地产企业代表的陈安先生与田睿霖女士均表示，他们将肩负起城市建设者的使命，建设更多、更好的城市配套，为“美丽厦门”、岛内外一体化发展以及区域的发展做出更大的贡献。以下是直播实录。

　　主持人：今天，我们论坛的第二个环节是嘉宾对话。首先有请我们的对话嘉宾：

　　美国纽约交通与战略规划、智慧城市咨询顾问 焦国安

　　戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司董事 龙光辉

　　厦门知名地产独立评论员 程凌虚

　　福康集团项目总经理 田睿霖

　　禹洲地产股份有限公司品牌总监 陈安

　　相信，现在还留在我们现场的是很期待我们下午的第二个对话的内容。首先，我们探讨一个话题，如何利用好东部沿海的黄金走廊进行区域整合使珠三角经济区和海西经济区的区域整合。对深圳的优势和不足，可能戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司董事龙光辉会比较有发言权。

　　戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司董事龙光辉：先讲好的。首先，排名前列个，深圳我觉得虽然跟厦门一样都是经济特区。第二个，深圳为什么可以成为一线城市?最核心最核心除了它是窗口，它在全国是一个经济主体，科技主体的概念。而且，未来它的地位也会发生变化。包括国际消费中心的概念，未来可能会更外向，更国际化，或者说它的聚合力会更强。 有一些产业必须要走出去。我个人的理解，一方面对外的活力增强，第二个它有不好的就是进入这个城市的门槛高了。我记得我去深圳的时候，就是跟弟兄们打地铺，虽然很辛苦，就可以给年轻人一个机会。现在，就会对这个城市的人有一个门槛，如果家庭条件不能支撑你度过你创业艰难的时期，那就可能没有机会了。

　　主持人：厦门程老师是比较有发言权。因为长期是居住在厦门的。

　　厦门知名地产独立评论员程凌虚：刚才两位嘉宾都讲了很多。厦深高铁开通，刚才厦门和深圳两个城市的优势都讲了。我讲一点风险，深圳和厦门这两个城市以后要做好加减法。厦门也好，深圳也好，这两个中心城市的辐射功能是严重不足的，这两个城市是房多，车多，人多已经是不堪重负了。尤其是深圳，深圳关内把土地的外延，深圳无地可卖，基层街道干部每一个人要完成一万平方米的准备任务，就是拆迁任务。这个是很可悲的事情。我们深圳隔得很近的香港，香港被统治一百多年，香港土地只开发18%，到现在也只开发22%。我们才改革开放三十周年，现在深圳关内就没有地可以卖了。厦门也是一样。现在中央也看到了城市的风险，包括我们厦门前不久也出台了2016年以后购买厦门房子的人不再带户口了。我想这些都是意味到了这些城市已经是不堪重负了。当年我们来厦门的时候，90年代初，很自豪的跟外地的人讲，厦门的空气是很好的，是不用堵车的。现在都不敢讲这个话了。
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　　主持人：厦门有什么优势?

　　厦门知名地产独立评论员 程凌虚：还有一个要做加减法的是，厦门进入“新一线城市”，当然这个有很多不同的议论。可能是以房价高低来排的。我觉得，厦门这么多年，城市的发展有发展很快的住宅，尤其是厦门岛内的住宅。有一个数字很可怕，厦门去年新房销售的套数和面积已经超过深圳了。面积是将近500万平方米，深圳不到400万平方米。厦门岛内和深圳关内已经进入二手房时代。厦门岛内的住宅要做减法，现在岛内用地拍卖。原来拍出去的几块地容积率都调低了，原来岛内的住房容积率是很高的，现在都调低了。厦门被跻身于一线城市，但是厦门的公共建筑应该作加法。厦门与这次跻身于一线城市的成都、南京、包括福州在公共建筑方面，厦门的欠帐是很大的。随着人口大规模的增大，教育资源、文化资源、医疗资源乃至地标性的建筑都跟它的一线城市很不匹配。

　　我们的中小城市要作加法。现在为什么这么多人不顾一切阻力拼命往北京、上海、广州、深圳、厦门这样的城市去，因为这些城市占据了最优质的一切资源，教育资源，医疗资源，公共资源，政治资源等。这些地方的资源如果分配不均匀，如果拼命跻身在这些一线城市，什么样的措施，什么样的法度都HOLD不住这种涌动。

　　主持人：我想问一下田总，您作为房地产开发商，您对城镇化的建设以及我们的高铁即将通车，您觉得这个对我们厦门本地的房地产发展和趋势有什么您个人的观点?

　　福康集团项目总经理 田睿霖：厦门和深圳的优势，珠三角和海西的优势的话，我总结了几条，从人才吸引力方面，国际信息交流能力方面，我们的城市经济实力方面以及国际科技创新能力，我们的厦门跟深圳，珠三角都有很大的差距。这个差距是客观存在的。自从邓小平在蛇口画下那个圈已经24年了，厦门也刚刚才起步。厦深高铁带动经济发展，带动对海西的兴趣。24年和0的这个差距。海西版块可以变无利为有利。珠三角发展了24年，深圳、广州辐射带动珠江三角洲，整个城市发展24年，其实有很多的资源，比如劳动成本，劳动力成本都很高了。我们海西版块才刚刚引起人重视，就相当于24年前的深圳只有30几万人，对海西或者是厦门版块是非常好的起步商机。对厦门来讲，大家都知道，土地供应量非常紧缺，但是大厦门的概念就不一样了，厦门的二三线城市有很多发展机遇。我们发展商很多福建的，厦门的都纷纷转到这里来。这个阶段来说，应该是厦门非常好的的商机。应该是有利大于不利。

　　另外，会给楼价带来什么影响?我觉得辩证来看，现在深圳房价比较高，厦门的价格好象有是不断的在逼近了，稳中有涨的。我觉得应该辩证的来看，一个城市如果经济发展很强大了，一直走上坡路。这样的城市房价肯定不会跌。如果我们的城市经济发展存在着挫折，步步都很艰难，那房价一定是下跌的。所以，对于厦门来讲，厦门人民应该相信我们厦门是在不断的强大的。人员也是在不断的给城市扩充的。所以，对于城市的的发展我持很乐观的态度。

　　主持人：陈安先生你的观点呢?

　　禹洲地产股份有限公司品牌总监 陈安：首先我不是金融专家，也不是专家学者，我只是普通房地产的从业者。刚才主持人提到几个关键词，一个是珠三角经济区，海西经济区。实际上，我们这次厦深高铁的路线实际上是覆盖了很多城市，包括潮州、绥阳。虽然不在福建的土地里面，但实际上是属于海西经济区的版块。我们反过头来看，珠三角经济区它发展比海西经济区是更好的。由于历史的原因，佛山和广州是一体化的，珠海、深圳，深圳是直接面对香港，珠海是直接面对澳门，这个对两岸的拉动是更加不一样的。在它核心的周边都起到了很大的作用。我们反过来看海西，海西提出大的经济区包括20多个城市，包括了福建省大部分城市，浙江一小部分，江西、广东省的一小部分。我们看厦门，我们离金门岛的距离是比台湾本岛是更近的，翔安规划了一个新的机场，听说，可能会专门给金门开一个楼。将来的话，厦门对台的经贸作用可能会更加凸显。我们假设一下，国家会不会这样，珠三角是面对港澳的，我们是面对台湾的。这样就打通了两岸三地更个更短的距离。以前去香港是航运或者是飞行。厦门是不是又可以做一个经贸区。

　　我们提到，新型城镇化，说白了，就是要解决更多农民进城的配套安居综合性的问题。我们反过来来看，我们从大的环境来看，我们相当于美国七八年前的城市化进程。我觉得至少还要有30年的时间。因为城市化进程还是需要30年才能追上美国今天的进程。我们提了一个口号，我们要做国家战略的践行者。我们在泉州拿了一块地，200万平方。这个一定要跟着国家的战略走。

　　高铁一通，我就会去百度一下，发现周边的每一个城市都有它的旅游资源。台湾的官员和民众是比较积极的。这个事情对我们而言是一个很好的事情。回到地产层面，我就不适合去多讲。

　　主持人：你刚刚也有讲到，15年和30年的差距。我想，美国纽约交通与战略规划、智慧城市咨询顾问 焦国安站在国际的角度，结合国内的房地产市场，我相信你也做过一些了解，您觉得现在中国提出的城镇化的进程，您怎么看它对大城市的发展。

　　美国纽约交通与战略规划、智慧城市咨询顾问 焦国安：这个问题非常好。中国未来10年到20年要迁移2500多万人到城市里面，很多人就在网络上发表自己的意见。有的人说这个是做不到的。这实际上是一个城市进展的途径。我觉得这也是一个挑战。因为你要把农民进到城镇里面，他们的就业有没有考虑过，你提供住房并不能够解决人的生活问题。比如就业、交通、医疗等其他的产业链是不是能够妥善的考虑到。讲到厦深高铁这个走廊，我觉得这个是很好的机会。刚才我们在说，深圳和厦门优缺点不是很重要的，而且在这个走廊是如何定位的，我们是不是可以利用这个机会去创造一个智慧走廊，在不同的城市里面，大城市跟普通的小城镇是不是可以做一个城市圈，在这个城市圈有不同的定位。厦门可能不是一个高科技城，但可以用科技带动我们的环境，我们的旅游。这个是很好的机会。

　　主持人：我可以这样理解吗?厦深高铁延伸有很多的城镇，是不是我们整个厦深高铁开通以后，对周边的城镇应该会起到一定发展机会。比如说我们的开发商可能会因为城镇化的推进，会到一些城镇去进行拿地，去开发，去进行生活配套建设。我有听到程老师，前一段时间您在微博上有发表这样的一个言论，就是厦深高铁的开通就是给厦门的房地产火上浇油。这个我怎么理解?

　　厦门知名地产独立评论员 程凌虚：对房地产来讲，钢筋水泥永远不是稀缺资源，稀缺的是地段。中国的房地产经过20多年的发展，已经不再是以前了。房地产是讲方言的，为什么我会讲资源、资源还是资源。我讲的资源是核心城市，诚心区域，核心资源。拥有这三个核心的这些城市跟区域将是以后房地产开发，房地产投资包括置业的首要选择。我们房地产经过20多年的发展，最近这一两年来出现了两极分化。一半是海水，一边是火焰。北京、上海、广州、深圳和厦门等一线城市什么措施都不会对它起作用。三、四线城市乃至县城现在有很多城市出现了空城，鄂尔多斯，龙口等有10多个城市。为什么?一线城市拥有行政资源，政治资源、经济资源还有就业资源、教育资源、景观资源。建发的中亚湾区要买要找关系，因为它拥有不可复制的资源。我们中国有13亿人口，1.3亿户人，他们投资的方向和置业的方向不会超过50个城市，这20个一线城市是优选，因为这些城市拥有其他城市不可拥有的行政资源、教育资源、政治资源等一切资源。这10年，货币发行是涨了5、6倍。未来，一年，两年，三年乃至十年，我有一点不太赞同美国纽约交通与战略规划、智慧城市咨询顾问 焦国安的观点。我注意到两个数据，我们中国排名前列次拐点是2004年出现的，现在珠三角，长三角的经济出现箫条，表面上看是国外经济形势不好，实际上并不完全是这样。最主要的是长三角，珠三角的低价格的红利消失了。这个拐点出现并不可怕，更可怕的就是去年出现了一个人口红利拐点，这个是计划生育的苦果。2012年以后，人口增长进行负增长，进入老龄化时代了，后工业化的国家，日本和韩国是很典型的例子，同时也出现了这两个拐点，日本先出现劳动力红利拐点，后出现人口红利的拐点，这两个拐点相隔40年，相隔40年就可以有足够的时间建立缓冲机制，比如保险机制，养老机制。韩国也相隔了30年。我们国家只相隔8年，我们是未富先老，未富先衰。一个地区，一个国家，它发展的速度快跟慢，特别是超速发展最关键的是两个资源，一个是人口红利的资源，一个是环境红利的资源。我们这个国家经过20多年的发展，深圳用30年把地卖完了，我们很多地没有卖的也污染了。我们国家用20年的时间走了别人80年的时间，走了英国100多年的时间，但我们这20年的时间超出了好几代人的生存空间。我们过去讲产能过剩，是局部产能，局部地区过剩。现在可怕的是，我们国家的制造业，钢铁、水泥、煤炭、电源、光伏、服装鞋帽全行业过剩。为什么现在房地产行业好过了?因为投什么地方都不能赚钱，只有房地产目前还有一点效益。
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　　主持人：我想问一下，在座的嘉宾，觉得厦门和深圳两地哪个地区更具有规模效益?

　　戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司董事龙光辉：我理解就是，大城市的功能会越来越强。

　　主持人：为什么要推进城镇化的进程，可能也就是因为中国整个形势和我们传统的观念，我们总是希望进城了就代表我们有出息了。所以，越来越多的人涌向这个城市，城市发展到一定程度的时候可能就需要扩充。厦门这一块，我不可能城镇化的进程之后会怎样。

　　厦门知名地产独立评论员 程凌虚：厦深三小时的经济圈，厦门目前的产业结构和产业布局，包括这种白领尴尬的局面，厦门的房价是白富美，厦门的薪酬是矮蹉穷。有一个数据，在28个城市里面，厦门白领的薪酬是倒数第二。厦门所谓的高收入人群全厦门才五万人。我估计，深圳会把很多高科技人才吸引。比如我儿子，现在是做程序员，他在厦门很厉害了，将近2万。我问你儿子，你才工作两年，超过我30年的工资。他说深圳、上海同岗位的工资是厦门的一倍。厦门的原住民如果没有两套房子的，见到亲戚朋友都不敢抬头。厦门居住环境好了，这些都是纯消费的人口，房地产商的日子很好过。

　　主持人：其实这是一个很现实的问题。如果开通以后，也就三个半小时。如果我要回我们老家，我在厦门没有根的话，对这个城市没有归属感的话，如果同样的工作，同样的工作分量，我们在深圳可以拿到更高的报酬，可能就真的过去了。

　　禹洲地产股份有限公司品牌总监 陈安：我觉得这个东西还是看人，如果是我选的话，我还是会选厦门。如果深圳和厦门去赛跑的话，去比产业布局是没有办法比的。可以说，全国99%的城市都比不上厦门的。程老师讲的，地段，地段。你说鼓浪屿的别墅，全世界只有鼓浪屿有吧。这个没有办法比的。我指的房地产业整个链条，包括商业地产，养老地产。从排名前列产业慢慢过度到第三产业。我们看发达国家，包括美国、日本，将来房地产是要转型的，这个转型是完全配合新型城镇化的国家政策，去配合我们未来的养老型社会。养老地产是绝不可以忽视的一个版块。

　　主持人：其实，我今天上午也问过焦教授一个话题，就是你在美国居住的是什么样的房子?我们在厦门生活这么多年，特别是最近这几年，房价一直涨的态势下，大环境下，觉得我们每一个人都生活压力很大，都希望能在这个城市可以买上一套房子拼命的奋斗，把家里的老底也搭上来。我想听听美国纽约交通与战略规划、智慧城市咨询顾问 焦国安的观点。

　　禹洲地产股份有限公司品牌总监 陈安：我到厦门来，我就没有想过一定要在厦门买一套房子，可以租房子。这个是个人的想法。比如厦门和深圳，我就喜欢厦门。厦门的环境是有钱也没有办法买到的。

　　美国纽约交通与战略规划、智慧城市咨询顾问 焦国安：在美国，这样的观念没有根深蒂固，我在美国是住大学附近，你没有小孩在这边念书的话，住在这里就划不来了。如果有小孩的就要挤进来，小孩高中毕业去大学，就通常会搬到其他的地方去。或者是它的环境比较适合没有小孩子的。比如有高尔夫球场。每个社区它的特色和功能是不一样的。事实上，有一些在美国的中国投资者说，他的房地产有非常的变化，因为经济景气了。就业率比较高的地方，从经济不景气走出来了，所以有很多年轻人从家里走出来了。过去几年有一个特色，美国年轻人都是独立的，到了大学就不付生活费了。可是在过去几年，很多年轻人搬回家跟爸爸妈妈住，现在经济景气，最近年轻人又出去了。可是过去美国几年的新房子不够了，所以现在公寓是一个非常好的投资机会。很多人在就业充分的地方，很多年轻人买不起房子，所以就要去租房子。

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　　主持人：我们下午关于厦深高铁的论坛，最后问一个问题，因为现在已经接近年底了，厦深高铁12月28日正式通车运行。我想听听在座的嘉宾，厦深高铁通车对我们明年厦门的城市发展，房地产的发展也好，有什么样的预期?

　　禹洲地产股份有限公司品牌总监 陈安：我觉得会是一个利好的消息。可能会对周边的城市起到一定的拉动作用。

　　厦门知名地产独立评论员 程凌虚：我们现在居民的外地存款去年年底是46万亿。有钱人手上有30多万亿，所有的行业都过剩，房地产开发商会有一段相当好过的日子。这些池里的钱太多了，货币放水，市场憋尿。所以明年还是乐观一点，北京、上海、深圳、广州、厦门这些拥有核心资源，核心区域，核心城市的房价肯定没有问题。对三、四线乃至县城，明年一年将会是非常难过的一年。

　　我觉得明年，三四线城市的开发商将会面临很悲催的钱荒。我们中国GDP只占全世界的百分制十多点，我们不敢说，狂印钞票。今年6月份，我们测试了一下，破坏性实验，结果是上海就闹钱荒。我觉得，明年如果是三四线城市的开发商要做好这方面的准备。一、二线城市的开发商日子会很好过的。

　　福康集团项目总经理 田睿霖：对于将来的态势我个人是比较乐观的。如果从政府的角度来讲，可能有两个元素：排名前列个元素，就是厦门本身就具备的。有天然的生态人居的环境。然后也有很多明风明情。我觉得房地产本身就是一个金融投资的产品，所以说，房地产的繁荣昌盛与否我感觉跟政府的货币政策有关系。它的货币政策如何走向十八大以后大家也很清晰了。我们作为发展商或者是房地产的从业人员是很乐观的。金融政策乐观，我们的市场就会很好。

　　厦门知名地产独立评论员 程凌虚：AMN的增速决定楼市的走势。

　　美国纽约交通与战略规划、智慧城市咨询顾问 焦国安：我只能说，有机会也有挑战。可以跟上海、深圳有很好的联系，这边的人可以出去很方便，也可以吸引很多人来欣赏厦门的有山有水的地方。可是它的挑战，我们这个区域是不是从开发商和政府是不是有一个长期的战略，然后把厦门很好的定位很实际的跟上海、跟附近的城市，跟广州、深圳能够互补结合起来，把智慧的元素加入到我们厦门这个地区里面。这个是不太容易做到的事情。这个也是一个挑战。

　　福康集团项目总经理 田睿霖 ：听了焦教授讲的智慧，我是非常的仰慕。对于我们来讲，我们还在谈幸福指数，有了幸福指数才可以达到智慧。可能需要更具有前瞻性的想法。

　　戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司董事龙光辉：房地产市场的好与坏还是要回到供应的需求。如果有很好的供应量价格可能会下来。厦深高铁可能会给我们带来一些机遇，会带来一些人流量和资金流量，这里面会有一些机遇。

　　主持人：谢谢各位!今天的对话非常的精彩。今天关于厦深高铁东部沿海“黄金走廊”区域整合高峰论坛就全部结束了。再次感谢大家的支持。