一季度厦门楼市分析报告：调控向左 市场向上

　　【编者按】

　　不一样的市场眼光，不一样的角度思考，不一样楼市分析，i房周刊一直希望能承载更多元的声音，为了让读者能更全面地了解房地产市场，i房周刊隆重推出“机构看市”栏目，邀请厦门各大房地产机构纵论厦门楼市，给您一个全新的视野看楼市!

　　———2013年排名前列季度厦门房地产市场分析

　　2012的暖冬热潮还未散去，2013楼市已悄然走过一个季度。“国五条”出台 “一石激起千层浪”，二手房交易大厅挤破门槛，假离婚避税层出不穷，新房市场价格疯长，供需两旺，市场愈演愈烈，一纸政策着实搅热了鹭岛楼市，让这个春暖花开的阳春三月显得有点“热”。

　　城市年轮(中国)机构咨询中心出品

　　一个季度，两破纪录

　　2013年1月，全市住宅成交5615套，住宅成交面积66.22万㎡，创10年来新高。然而不过一月，这一纪录又被打破，3月结束，单月一、二手房成交量均创新高，厦门全市一手住宅成交7033套，住宅成交面积79.45万㎡，“日光”、“时光”更是频频出现。

　　春节成交53套

　　同比增5倍

　　春节七天假期，全市共成交住宅53套，与上年同期相比增加约5倍。但这53套中，有39套属明发·半岛祥湾，该盘在春节期间组织了一批客户集中签约，这才造就了“春节长假楼市大卖”。

　　两会时节，楼市让路

　　全国两会的召开时间是3月2日下午到3月17日上午。但早在2月24日，厦门各楼盘就开始鲜有开盘或推售活动，这一阶段也是开年以来少有的楼市空窗期。

　　开盘潮集中出现

　　扎堆开盘营造热市

　　1月6日到2月2日，28天内多达17个项目推出新房源;3月12日至3月月末，约18个楼盘入市，且多个楼盘动辄推售约500套房源;而2月3日至两会前期，约30天仅五盘有房源入市，楼盘供应分期明显。

　　市场回顾

　　后市展望

　　存量减少，供应潮或难长久

　　一季度末，全市共批售住宅89.37万㎡(含老预售证里面的新批房源)，销售196.77万㎡，据此，市场存量至少减少了100万㎡。与此同时，一季度仅一幅宅地出让，住宅总建9.1万㎡，在售和可开发的住宅资源继续减少。

　　价值洼地顶起，刚需置业外移

　　从今年的供地计划看，仅有2幅位于岛内，其余均分布在岛外各个区域，住宅用地近几年明显往岛外偏移。从价格上看，集美新城早已跃至改善性价格，开盘均价大多在13000元/㎡上下，已非刚需所能承受范围，万元以下房源已移至灌口或杏林边缘。而同安现13500元/㎡豪宅，海沧楼盘高位价近20000元/㎡，一路高涨的价格一步步紧逼着刚需族出手。对于刚需族来说， “在哪里买房”成为他们关注的焦点。随着城市的不断外移，未来地铁周边区域，配套设施逐步升级的地段，将有较大的升值空间。

　　购房谏言

　　莫愁个税新政，留神控价目标

　　新国五条的20%个税新政表述严格具体，触及面广。实际上，这本是2006年政策中的内容，但在执行中因操作性不强而被遗忘。如今重装出台，其操作上的问题仍然难免，一者阴阳合同不绝，税费难严;二者房管局对于增值额难确定。多重困难下，核定征收还将继续当主角。此外，新政中真正吓人的不是二手房个税，而是房价控制目标，是二套房信贷成本再增，是加强预售管理，吓人指数要看政策落实。