广州限地价新规恐难抑房价 或催生“隐形地王”

　　既能满足公众抑制地价过快上涨的愿景，又能有效缓解保障房建设的压力，广州市推出了“限地价、竞配建”的新举措。

　　广州16日发布了《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，指出广州将以3种方式出让商品住宅用地，均要配建保障房。其中，限地价、竞配建保障性住房或拆迁安置房的这两种方式，土地限价按照土地出让起始价格的145%设定。同时，商业用地也将探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”的方式出让。

　　这一新举措可大大降低“地王”出现的可能性，但能否平抑地价却是业界关心的一个问题。一位广州业内人士向记者表示，虽然对住宅用地出让设定了45%的溢价率，但土地最终成交价并不低，因为实际情况是“出让起始价提高了”，且由于配建了大量保障房，导致摊到商品房上的地价往往不降反升，由此便难于实现抑制房价上涨的目的。

　　虽然抑制地价进而抑制房价的效果尚难料定，但新举措可助力保障房建设确可一眼便知。

　　据了解，由于作为政府主要财政来源的土地出让金严重缩水，广州市保障房建设资金目前严重不足，而保障房建设进展也相对缓慢，“所以要调动全社会资源建设保障房，以前虽然也有土地出让要求配建保障房，但现在是以文件形式固定下来了。”合富辉煌分析师黎文江认为，《意见》的出台将在一定程度上缓解政府建设保障房的压力。

　　地价涨幅不能超145%

　　根据《意见》，广州的商品住宅用地统一以公开方式出让，而且不设定准入条件。出让方式有3种：“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等。其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的限价按照土地出让起始价格的145%设定。

　　一般商业服务业用地也不设定准入条件，探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”方式出让。但城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地则可设定准入及限制条件，如产业类型、注册登记、税收要求等。

　　在土地的出让起始价方面，商品住宅用地、商业用地、工业用地均是以市场评估价格为基础，且不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。

　　“按照国土资源部的要求，土地招拍挂溢价超过50%需要上报，广州145%的标准就是根据国土资源部的精神而制定的，希望能合理控制地价上涨幅度，促进土地市场平稳健康发展。”11月19日，广州市国土资源和房屋管理局有关负责人对本报记者透露，商业用地的限价目前还没有具化标准，配建公共停车位是适应当前和未来城市发展的前瞻性安排，有助于完善城市功能。“文件的目的是落实国家政策，希望能达到好的效果，促进土地市场平稳健康发展。”

　　源于保障房建设压力

　　据了解，广州去年已在部分地块中探索“限地价、竞配建保障性住房”的出让方式，但数量并不多，而此次是所有出让的住宅用地均要配建保障房。在黎文江看来，这从侧面反映了广州保障房建设面临巨大压力。

　　根据广东省下达的目标任务，今年广州市计划新筹集保障房4万套和新增货币补贴5000户，广州市住房保障办公室相关负责人曾坦言建设任务“非常艰巨。”而截至8月31日，广州市今年保障房任务开工20046套，仅达到目标的一半。而资金短缺是其一个重要的制约因素。广州市保障房建设资金的一个主要来源是提取10%的土地出让金，但近两年广州的土地出让金大幅减收。广州市财政局的数据显示，今年1~8月，广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%。迫于资金需求，今年年初，广州市住房保障办已从国家开发银行贷款110亿元用于建设公共租赁房和廉租住房。

　　上述有关责任人表示，此前广州已采取不同方式落实限价、配建措施，但这次的配建方式有所调整，以往只配建保障房，现在则增加了拆迁安置房，配建方式更为系统和完善。

　　黎文江认为，广州市政府希望能动员全社会力量完成保障房建设任务，而配建是一个可行性较高、能在短期内收效的措施。

　　或催生“隐形地王”

　　从表面上看，广州市限地价的新举措是为了防止地价过快上涨，以避免“地王”这个敏感词再次出现，但在部分业界人士看来，真实情况并非如此，举措的实际效果未必能尽如人意。

　　“近两年广州出让的土地很少有超过50%的溢价率，但这主要是因为拍卖起始价提高了，溢价率低，最终的成交地价并不低。”广州一位业内人士告诉记者，以前广州是采用基准地价作为土地起始价的参考标准，但近些年是以市场价为依据，两者存在不小差距。例如，去年广州南站出让的ba0501006地块，出让底价便高达7000元/平方米。今年8月份成交的番禺大石地块出让起始价更高达9320元/平方米，比番禺区此前的地王还高出2000多元/平方米。

　　10月29日广州推出了11宗土地，5宗商品住宅用地都将采取“限地价、竞配建”的方式出让，其中便不乏高起始价的地块。如荔湾区珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114地块，建筑面积73854平方米，挂牌起始价就达7.2亿元，折合楼面地价9800元/平方米。

　　该业内人士表示，限地价的初衷可能只是为了不触及溢价率50%的红线，但在提高出让起始价的前提下，对平抑地价的作用很有限。