楼市观察之北京：“银十”或至 价格战不再

　　连续三个礼拜持续低迷的成交，让北京楼市“金九”已成奢望，不过，随着34个乃至更多项目的入市，楼市的回暖或在9月底10月初的成交数据中体现，届时，“银十”或可成为现实。

　　“银十”将至?

　　多家机构统计数据显示，9月前3周，北京楼市的成交呈现低迷状态，除了成交均价略有回升，成交面积、成交套数和成交金额都出现不同程度的下降。

　　仅以北京第三周(9月17-9月23日)成交数据为例，一手房共成交2450套，环比下降6.77%;成交面积26.03万平米，环比下降6.84%;成交均价达到21154元/平米，环比增4.01%;成交金额55.06亿元，环比下降3.10%。

　　另有数据显示，截止9月23日，9月以来，北京一手住宅成交了7329套，比上个月同期下降了约1/3。

　　对此，北京业内人士指出，9月楼市成交量的下降，主要因为从8月底到9月上旬，整个市场供应没有更好得启动。

　　从项目开发情况来看，这一段时间内市场新增供应项目很少，每周多则四五个，少则两三个。而只有新增供应才能促进市场活跃度的增加，进而促进成交量的攀升。

　　“目前，新增供应已经开始回暖，9月15日以后的两个礼拜时间里，北京开盘或入市达到24个项目，基本上相当于过去一个月的供应量，目前9月北京开盘的项目已经达到34个，”上述人士称。

　　该名人士续称，这样大规模的项目入市，引起的销量回升将在9月底10月初的签约数据中将体现出来。“从现在的情况来看，'金九'可能没有了，但'银十'出现的可能很大，尤其是体现在成交量上。”

　　价格战不再?

　　北京住建委数据显示，截止9月28日，北京新获预售许可证的项目达到30个。机构数据显示，截止目前，北京10月新建商品住宅预计开盘共计49个项目，其中新建商品住宅入市环比涨19.51%，同比涨172.22%。

　　此外，计划10月开盘的老项目里，目前已经公开的售价的10个项目中，七成开盘价已经浮现上涨趋势。

　　其中，华润置地润西山项目目前报价为2.5万元/平方米，此前一批的开盘价为2.15万元/平方米，而两年后重新入市的红玺台开盘更报价6.4万元/平方米，价格翻番不少。

　　分析认为，这些老项目之所以后期会涨价，一方面是因为经过前期的“以价换量”，已基本完成全年销售任务，后续压力不大，其中以大企业表现为主，譬如万科、保利等。

　　与此同时，除个别项目外，大部分项目的涨幅仍在市场接受的范围之内。

　　相关人士亦指出，虽然老项目加推价格有所上浮，但由于10月拟开盘的新项目主要是刚需产品为主，该类产品市场竞争压力大，故预计开盘售价不会太高，尤其一些准备冲刺销售业绩的项目，定价会更合理。

　　而从目前相关数据统计，定位刚需的鲁能7号院、首创澜茵山、紫金新干线、长阳光和作用等共计17个项目正准备入市，“刚需为主的局面，短期内很难改变，未来几个月也会如此。”

　　至于大量刚需盘集中入市，会否再度引发价格战，相关人士认为可能性不大，因为目前刚需盘的销售情况不错，而且在整个市场的回暖后，开发商手中的库存已经消化了很大一部分，现金、负债率比较安全，没有刚性的降价要求。

　　“就算年底之前成交量会出现下滑，但房企依然能冲过这个关口，所以，基本不会出现价格的下滑，除非政策再加压。”上述人士表示。