侯方玉：从“非货币角度”理解房价上涨

　　2009年，全国大部分城市房价出现恢复性上涨;2010年进一步上涨，一线城市如北京、上海和广州等地的一手房价格在2009年的基础上，再上涨20%甚至更高，二线城市如武汉、成都等地房价上涨幅度达10%左右。为遏制房价过快上涨，2010年下半年以来，政府出台了一系列房地产调控政策，但房价仍维持高位运行。

　　诚然，房价上涨与货币发行过多存在一定内在关系，从理论上讲，资本是逐利的，若货币过多，很容易推动房地产之类的资产价格过快上涨，形成资产价格泡沫。但在中国经济社会发展的现阶段下，若将房价上涨完全归咎于货币发行过多，过于简单、浅显。

　　一个很容易证伪的事实是，同样是资产类别的股票，却表现差强人意，2008年金融危机之后，上证综指在反弹至3147点后震荡下行，到今年8月甚至跌至2100点以下，创三年多来的新低。因此，房价的上涨，完全归咎于货币发行过多是站不住脚的，需进一步理解分析。

　　中国的城市化这一过程，决定了房价发展的大趋势。根据官方统计数据，目前中国城市化比率为46%左右(其中包括每年在城市生活六个月以上的农民工)，这意味着中国城市化人口已达6亿。根据联合国的估算，2030年中国的总人口在15亿左右，假设城市化率达80%，即达到一般发达国家的城市化水平，中国的城市人口应该至12亿，即在2030年之前，大概还有6亿人口要向城市迁移。城市化发展的大趋势下，决定了人们对住房需求仍处于上升通道。

　　与一般商品相比，商品房具有明显的异质性：一般商品具有空间上的流动性，如A地的菜价高于B地，经销商可以将蔬菜从B地运往A地，最终A、B两地的菜价基本持平或是价差维持在一定范围内，但房屋却无法实现空间上的流动，即使A地的商品房比B地的价格高出多少倍，你也无法将B地的房屋流通到A地。商品房的这一特性决定了城市商品房的供给斜率比较陡峭，加上短期内城市基础设施与公共服务供给的制约，加剧了这一陡峭性，压制了商品房供给，增加了商品房价格上涨的压力。因此，在中国城市化进程中，城市住房价格总体上维持了上涨态势。在这一逻辑下，即使2009年没有出台系列货币刺激政策，商品房价在经历一段时期的调整后仍会上涨，只是相对过于宽松的刺激政策背景下，可能会拉长房价调整的时间，缩窄上涨的幅度。

　　城市公共产品(Public GooDS)是公共财政学中概念，美国经济学家萨缪尔森认为，公共产品是每个人消费这种物品或劳务不会导致别人对该物品或劳务消费的减少。通常，城市基础设施与基础教育被看成典型的公共产品。城市公共产品的好坏，很大程度上影响了居民迁移的意愿，并传导到对商品房的需求，影响房价的变化。

　　1956年，英国经济学家蒂伯特提出了蒂伯特模型，该模型提出了每个消费者可以充分流动等7个假设，其结论认为，人们更愿意迁往具有更好的公共产品的社区。后人将假设条件放松，如人们需要工作以养活自己和家人，并将社区扩展到地区甚至是国家，实证结果研究仍表明，即使在收入相同甚至低的情况下，人们也更愿意迁移到有更好公共产品的地区。基于此，并结合当前中国的城市公共产品差距分析，相比二三线城市，一线城市具有更好的公共产品，典型的是如北京、上海拥有更好的公共产品，如更好的基础设施、教育，获得更多的高等教育机会。结果是更多的人迁移或选择在这些城市居住，推动住房需求扩张，房价上涨。

　　实际情况也证实了这一分析。2009年以来，北京、上海等一线城市房价上涨幅度要高于二、三线城市，主要原因也在于此。也许有人认为，这些城市居民的收入可能更高，吸引了大量人力资本流入，这一说法并不完全符合实际情况。若以收入房价比来衡量个人的真实财富，北京、上海的比值可能为30倍，而二、三线城市大概在25倍甚至更低。这意味着，一线城市的个人需要30年收入尚可购买一套住房，而二、三线城市可能只要20年就可以购买一套住房。因此，单纯以收入来推定人的流动，是站不住脚的。

　　一些分析还将个人收入与房价进行国际比较，如美国房价是人均收入的5、6倍，而中国达到了20-30倍，从而得出中国房地产价格“泡沫”论。但实际上，几年下来，中国房地产“泡沫”不仅没有破灭，反而继续扩大。从收入房价比来看，中国房地产“泡沫”固然严重，但结合中国的人口结构变化特征分析，问题可能没有那么严重。

　　中国的人口出生率在经历上个世纪60-70年代中期高峰后，70年代末期在计划生育政策限制下，人口出生率快速下降，到80年代，生育政策进一步收紧，一对夫妇只生一胎。这种政策的结果，使中国人口结构快速呈现倒金字塔形。上世纪80年代出生的人，很大一部分为独生子女，目前他们已陆续参加工作，并组建自己的家庭，几乎作为情感的依靠，其父母有投靠他们的倾向。同时，作为工作多年的父母，有意愿也有一定能力为他们的子女提供部分住房支出。这意味着，当前年轻一代的住房购买力，很大程度上来自上一代的财富转移，即存在着经济学中所说的财富跨代转移，从而掩盖了个人收入与住房购买力的真实情况，这一现象正在从个案不断扩散并成为趋势。

　　另外，中国的户籍通常是与住房捆绑在一起的，居民所能获得的公共产品好坏，很大程度上由个人的户籍决定，这最终要看购买的住房在哪里。这种户籍与住房绑定的特有制度，也增加了人们购房的迫切感。