今年4月,时值《房地产经纪管理办法》(以下简称“新办法”)颁布实施一周年,如何正确地看待这一年来的变化?房地产经纪行业的市场秩序、执业环境、职业形象、队伍素质究竟如何?
《新办法》到现在,相关政府部门、媒体都予以重视、关心、关注,业界也在努力,上述问题有改善、有进步,但行业的负面印象仍然没有从根本上改变,还远远没有达到目的。协会及业界有共识,普通民众也希望看到放心的、讲诚信的房产中介,目前正在进行的“放心中介承诺店”,重心在于促使房地产经纪机构的自律。这就产生了一个问题:诚信环境由谁来创造?
房地产经纪是阳光产业,我们可以从房地产经纪机构数量、从业人数去直观的感受,虽然这并未意味着一个行业的成熟。因为这个行业至今还没有合理的市场准入制度,在这种情况下,为了生存和发展,有的经纪机构存在着不规范操作,损害了整个行业的形象。因此,房地产经纪行业的负面印象归根结底是恶性竞争引起的。厦门市房地产中介行业协会会长丁文顶说:“目前为什么存在吃差价的现象,首先是因为有一个盲点,房地产经纪的概念不清楚,或者是清楚不愿意做。因为有的人就是靠吃差价炒房发起来的,它就好比一个人抽烟、喝酒上了瘾,要他戒掉是十分难的。”
“经纪概念不清”,实际上就是房地产经纪人的职业定位问题。房地产经纪,是以促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。明知不能赚取差价,却偏偏为之,就是职业定位不清的表现,这一问题不解决,负面印象的改变就是一句空话。现在,所有问题的关键就是对房地产经纪人职业的定位不明,认识不清,判断不准。
社会上对此也存在认识上的误区,这个行业解决了多少人的就业问题?有多少人通过中介实现了安居乐业?一些人看不到,总存在着偏见,以为房产中介就是“黑中介”。事实上,相当多的二手房买家,其心态是希望绕开中介。有人觉得,买卖双方商量就行了,中介赚的就是一个信息不对称的钱。现在是信息时代,许多信息都已经公开透明,中介赚的是服务的钱。“跑单”(指通过中介看房后,买卖双方私下达成交易以避免付给中介服务费)这种不尊重经纪人劳动的现象时有发生,这严重损害了行业的信心,其实诚信是相互的,作为消费者也应端正态度,要有契约意识,拿出你的诚信来,信守承诺,不跑单。
所以,创造诚信的环境,不仅仅是指房地产经纪人的事,也同样呼唤消费者的诚信。
对于经纪机构来讲,应当建立一个合理的市场准入制度,提高违法风险成本,鼓励守法者,否则很难防止“不备案”、“不遵守规则”等经纪机构赚取差价、不守信的投机冲动。
从运营成本看,市场准入制度的低下,大量机构和人员的涌入,违法所创造的利润空间远大于守法创造的利润,劣币驱良币,是必然的。从一些国家和中国香港、台湾地区的实践看,行必归业、业必归会已成为一种惯例。《新办法》因其规范效力低下,不能有效解决市场准入问题,使房地产经纪人在身份上不仅与美国和中国香港、台湾地区的房地产经纪人相差甚远,更无法体现房地产经纪人工作对社会的特殊意义。
因此,真要清除房产中介的“失信”就得刮骨疗毒。一要借助立法,提高市场准入门槛;二要完善房产中介机构的监管机制;三要加强行业协会自律建设完善房地产经纪人的行为规范。
所谓积弊难返,放心房产中介,不可能毕其功于一役。需要一场“持久地拉锯”,既要政府主管部门完善立法,又要房地产经纪机构在自律中完善,作为消费者既要有一双慧眼,找到正确的房产中介,也要用诚信回报用心的房产中介。于此,有了一个相互的信任,才能建立起让人放心的房产中介。这都需要时间和耐心,以及持久坚挺的法律法规作后盾。