全国“两会”大幕拉开 房地产调控依然是热词

　　全国政协委员、万达集团董事长王健林今年提交了一份名为《对置业和改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案。

　　全国“两会”大幕拉开，房地产调控依然是热词。

　　对于楼市调控暴露出的问题，由开发商、政府官员、专家学者组成的代表委员开出的“药方”颇多：从首套房贷“即使做不到七折利率，也应该有八折”，到房产税扩围缓行，再到承认部分小产权房合法性……不一而足。

　　首套房利率打折的困惑

　　棋至中盘的楼市调控未来怎么走，是开发商最关注的话题。

　　全国政协委员、万达集团董事长王健林今年提交的提案直指首套房贷款优惠。据王健林计算，由于调控，各家银行取消了此前首套房贷款利率七折的优惠。相比调控前，现在购买一套100平方米的住房，按基准利率贷款八成，平均贷款10年，比七折优惠贷款多支出利息约10万元，完全抵消了房价下降20%的好处。

　　在这份名为《对置业和改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案中，王健林直言，应该对购房者有适当优惠，“即使做不到七折利率，也应该有八折。”

　　不过，多位受访开发商认为，王健林提出的想法，可行性一般。

　　“银行是讲利益的，国有银行稍微好点，股份制和外资银行都不会那么配合，同样的额度，银行肯定愿意放给能接受更高利率的贷款人。”一位港资开发商说。

　　全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳说，国家的政策中明确要求保护首套房购买者利益，但是一些银行部门“明涨暗调”加大购房成本，这其中有多少是“以调控为初衷”，又有多少是“趁火打劫”?因此，梁季阳建议对首套房仍执行优惠政策，降低首付额度，并执行贷款优惠利率。银行资金“有保有压”没错，但必须担负社会责任。

　　限购令退出时间表遐想

　　限购政策走向同样备受关注。

　　全国政协委员、河南弘昌集团董事长陈世强提出，考虑到限购令的确对刚性需求和市场经济产生一定负面影响，可考虑在一到两年之后酌情退出。如果调控成果明显，当房价增幅降低到一定程度时，限购令自然会放开。

　　朗诗集团投资部一位人士坦言，她最关心的就是，限购政策还会持续多久，半年内有可能放松吗?

　　全国政协委员、祥祺集团董事长陈红天对媒体称，限购令“是阶段性的历史倒退”。

　　“应该取消非理性的限制性措施，放开市场。”沪上某开发商说。

　　沪上某高端楼盘营销总监认为，政策微调应该体现在改变目前“一刀切”的局面，某些方面应该放松。比如，限购、限购政策应逐步放松，否则把所有的开发商都调控趴下了，对政府也没有利。

　　该营销总监还强调，仅放松刚需是不够的，刚需就一个这么大的池子，该出手的现在也出手得差不多了。“我认为应当对改善性需求一视同仁，放开二套、三套房。小房子不准改善，和抑制刚需没什么两样。”

　　一位港资开发商建议，为抑制投机考虑，可以采取一些措施。“比如说我在上海有两套房子，规定一段时间内卖出，要征收5%的税费，卖掉再买可以，让市场流动起来。”

　　据新华海外财经报道，全国政协委员、中国银联董事长、央行原副行长苏宁4日提出，近年来房价上涨过快主要是由投资购房而不是自住需求推动，房地产调控应当限制此类投机性购房。他同时表示，政府可以考虑给二手房交易制定较高的税率。

　　苏宁认为，中国需要制定长期的和更加市场化的政策来引导房地产市场持续发展。

　　另外，苏宁指出，去年开始试点的房产税并没有预计的那么有效。

　　房地产税费改革争议

　　有非房地产业者给出的“更加市场化”的建议，是老生常谈的暴利税。

　　关于房地产业的“暴利”，全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后还建言，要“限制房地产开发商的暴利，利润超过10%的部分应全额征税”。

　　对此，南京某开发企业高管苦笑，“现在开发企业没暴利可言了。”该高管称，过去他们是赚得不少，2007年、2009年的时候，毛利润率在30%～40%，净利润率在15～20%，但2010年、2011年，“我们好几个项目都是微利，净利润5%以内，有的项目不赚不亏，就是图个现金流。”

　　上述开发商抱怨，现在养猪的、做家电的都跑来做房地产了，“这个是不是也要限制一下?”

　　部分开发商从务实角度出发，论述税费改革。沪上某开发商认为，税费改革应当与土地改革“站在同一战线上”，调控应当从源头开始调，现有的调控，就是破坏了这个游戏规则。应该从限制土地出让价格开始，对于非理性市场的价格应该喊停，比如溢价率大于50%，可以提高房地产增值税、暴利税。

　　全国工商联房地产商会建议，土地价格过高是引发高房价根本原因，如果只想从增加房产税征收方面调控房价，而不从土地出让金制度改革入手调整中国的住宅价格，是不能从根本上解决问题的。要发挥好房产税调控的作用，必须结合土地出让制度进行改革。

　　在某港资开发商看来，房地产的很多问题都是制度设计的问题，是根本制度的问题，若要真的调控整个行业，就要做到全面、公平。比如房价高的原因是土地税收高，那么土地制度和流通环节的制度体系就要理顺。

　　一位上市企业营销总监称，应当把物业税纳入轨道，并配套遗产税，“占有财产应该对社会回报。国外物业税和遗产税的税率高很多，这样才有效。”

　　上述港资开发商则认为，完全靠税收来调控也不好，因为税收高了，成本就高了，房价还是下不来，“有人说学习国外征收物业税，但我认为，现在所有税种都不减少的情况下，单单增加物业税，还是增加了总成本，房价怎么下得来?不减少政府的利益也是不对的。”

　　“其实我觉得很多事情都很简单，只不过某些既得利益群体不愿意这么做。”该营销总监感慨道。