华夏幸福凭“园区加地产模式” 逆势大增225%

　　今日，华夏幸福(600340)发布了2011年度业绩报告，营业收入达77.9亿元，同比增长76%，利润总额17.4亿元，同比增长181%，每股收益达2.31元，同比增长225%。同时，华夏幸福推出了每10股送3股转增2股，派现金2元的分红预案。在2011年地产低迷期，其业绩可谓十分靓丽，华夏幸福有何独门秘籍?

　　地产调控背景之下，华夏幸福另辟蹊径，“发明”了新的盈利模式，华夏幸福聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造“产业新城模式”，即园区开发运营与城镇开发建设相互促进的模式。业内人士指出，华夏幸福“产业新城模式”，扣紧了地方政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下，满足了其追求高GDP增长的需求，具有较强的可复制性。其“固安模式”就特别具有代表性，固安工业区建立于 2002 年6 月，2006 年3 月经省政府批准成为省级开发区。仅仅2011年度，固安工业区新增签约入园企业 36 家，新增签约投资额84.56 亿元。截止2011年末，园区累计签约入园企业266 家，累计签约投资额347.24 亿元，电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模。

　　新的经营模式不是凭空而来，离不开“眼光”，华夏幸福管理层认为，2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府一方面大力推动企业转变生产方式，推动产业结构优化升级，大都市周边和二三线城市成为承接产业转移的重要基地，土地集约化、产业集群化、运作市场化的现代工业园大量涌现，成为地区经济发展支柱。

　　2011年8月借壳上市前，华夏幸福并不是“幸福”的一帆风顺。2009年9月，ST国祥发布重大资产重组草案，拟以全部资产及负债与华夏幸福持有的京御地产100%股权进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿和2.66亿，公司将向华夏幸福发行股份购买置换差额。受国家对地产行业的政策调控影响，该重组方案被搁置近两年，直到去年7月23日才通过证监会重组审核委的审核。经过马拉松式的重组，华夏幸福的“幸福”才落地。

　　借壳成功后，定位于“开发区投资运营专家”的华夏幸福迅速将“园区+地产”模式由河北扩张到多个地区。通过与政府签订园区整体的排他性协议，为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务。初始投资期一般1-2年，之后，公司代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务。同时，公司利用一级开发优势低价获取商品房开发用地，是一石多鸟之策。

　　2011年度，华夏幸福新拓展7个园区进行产业新城的开发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。截至2011年末，华夏幸福储备开发用地规划建筑面积414.03万平方米。

　　在二级市场，在大盘萎靡期，华夏幸福也是高歌猛进，新年伊始以16.05元开盘，截至到2月24日收盘价已达24.09元，股价暴涨50%。一位不愿具名的分析师认为，华夏幸福不是一个单纯靠修房子、卖房子过日子的房地产公司。它的魅力是园区业务，每笔单子都具有延展性，基本能保证后续几年的稳定收入和现金流，这是华夏幸福受到市场追捧的根本原因。