上海建业里再曝疑云： 土地未经招拍挂已出让

　　波特曼和花旗蹊跷成上海建业里“主人”疑云未退，新的疑问又接踵而来。

　　《每日经济新闻》记者在上海市徐汇区房地产交易中心查询发现，上述上海市历史文化风貌区内街区和建筑保护整治的试点项目，在未经土地招拍挂程序的情况下，已被转让给了上海波特曼建业里房地产发展有限公司和上海波特曼建业里东区置业有限公司。

　　根据国土资源部和建设部等部委颁发的文件，2004年8月31日以后所有的经营性开发用地均必须经过招拍挂程序。而上海市房地产登记簿显示，上述两家公司获得建业里房地产权证的时间是在2008年。

　　那么，波特曼和花旗作为大股东的项目公司又是如何获取该项目的开发用地的?目前还不得知。

　　有关部门：原因很复杂

　　此前的有关报道均透露，作为上海市历史文化风貌区内街区和建筑保护整治的试点项目，建业里的产权方一直是徐汇区区属房地产公司———上海徐房(集团)有限公司。然而，根据上海市房地产登记簿，目前拥有上述地块土地使用权的却是上海波特曼建业里房地产发展有限公司和上海波特曼建业里东区置业有限公司。获取上述项目权利的时间是在2008年的9月，使用权获得方式是出让。

　　根据国有土地出让政策，2004年8月31日以后所有经营性开发用地必须经过招拍挂程序。至今，上海市规划和国土资源局网站还保留着国土资源部2004年颁发的《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》(以下简称《通知》)。

　　根据上述 《通知》，2002年7月1日 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招拍挂方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招拍挂方式供应。

　　此前建业里地块从未被上海市国土资源局公开拍卖过，那么上述地块又是如何通过出让方式，由上述两家项目公司获得土地使用权的呢?

　　对此，《每日经济新闻》记者曾询问上海波特曼房地产发展有限公司相关工作人员，其回应是“您了解的信息已经超越了我知道的范围，无法回应。”而徐房集团和徐汇区国土资源局方面则要求记者采访徐汇区委宣传部。

　　记者为此联系了徐汇区新闻办的有关工作人员，该工作人员回应称，具体原因很复杂，会让专门负责此事的有关负责人向记者解释。但至截稿时，记者仍未收到有关此事的任何解释。

　　招拍挂后成本或超10亿

　　关于其中的奥秘，资深业内人士分别给出了各自的理解。信义房地产分析师朱平平介绍，类似建业里这样房屋产权性质原先属于使用权的房子，可以依据国家的公有住房出售政策，向物业部门申请购买房屋产权。而花园洋房、商铺和写字楼如果要变成产权房，还要补付一定的土地出让金。在完成上述工作后，上海市房地产登记簿所刊载的土地使用权获取方式就会变更为“出让”。

　　21世纪不动产上海锐丰徐汇区域区域经理龚金华向 《每日经济新闻》称，能够独立成套的使用权新里要变成产权房并不难，只要符合煤卫独用的条件就能变成产权房。

　　作为建业里的管理方，如采用上述方式，徐房集团极可能完成只有使用权没有产权的建业里的产权改造。然而，上述房屋产权变更方式仅是推测，尚未得到徐房集团证实。

　　根据此前的资料，建业里项目的总投资不过8亿元，而地上总建筑面积可能达到2.32万平方米。包括建筑、装修以及土地在内，每平方米的成本可能不到3.5万元。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，即使是在2008年9月，建业里所在的上海建国西路一带的经营性开发用地，楼板价至少在15000元~20000元/平方米。而分析师薛建雄说，上述价格仅仅只是当时当地公寓楼板价。

　　如果上述项目开发用地在当时拍卖，平均楼板价有可能达到50000元/平方米，按照建业里项目地上总建筑面积2.32万平方米计算，总成本将超过10亿元。

　　而即使愿意承受如此高的价格，也不一定能买到像建业里这样，容积率在1.3，可以做联排别墅的优质地块。据龚金华介绍，事实上目前象建业里这样可以整栋购买的拥有产权的花园洋房或者新式里弄极少。其中，上海流通在市场的花园洋房总量只有不到20套，而新式里弄也只有100套左右。

　　国土资发[2004]71号文件摘要

　　2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。在2004年8月31日前将历史问题界定并处理完毕，8月31日后，不得再以历史问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。