厦门土地成交面积岛外占76% 湖里地价居全市首位

　　2011年楼市调控备受关注，通过三轮调控政策不断加码，加上地方坚决贯彻执行，在今年第四季度，全国主要城市房价终于滞涨回落，拐点隐现。

　　在这样的市场环境下，我们有必要对厦门2011年的土地市场做一个完整的梳理，让市民对此有一个清楚的认识，理性看待房地产市场，并就2012年的政策走势，土地市场的发展情况，做一个合理的分析预判，供大家参考。

　　湖里区地价居全市首位

　　纵观2011年厦门土地市场，大有先进楼市下行之势，土地成交总量大幅下挫，成交均价也有所回落。全年共计推出经营性用地59宗，总供应面积230.75万平方米，成交52宗，成交率90.7%;出让经营性用地212.29万平方米，同比减少达31.86%;规划总建筑面积502.93万平方米，同比下跌40.52%。

　　土地出让金收入为137.22亿元，较2010年减少174.35亿元，降幅超五成;平均楼面地价2729元/平方米，同比下降22.45%。可以说，深受宏观调控政策影响，全年土地成交量价齐跌。

　　其中，思明区土地出让总面积17.67万平方米，占全市土地出让面积的8.32%;土地出让金收入21.64亿元，占全市总收入的15.77%;平均楼面地价3664元/平方米。

　　湖里区土地出让总面积33.7万平方米，占全市土地出让面积的15.87%;土地出让金收入30.36亿元，占全市总收入的22.12%;平均楼面地价3808元/平方米，地价水平超过思明区，继续领跑全市。

　　集美区土地出让总面积33.86万平方米，占全市土地出让面积的15.95%;土地出让金收入28.95亿元，占全市总收入的21.1%;平均楼面地价3501元/平方米，居岛外各区之首。

　　海沧区全年仅2块建设用地出让，出让面积22.06万平方米，占全市土地出让面积的10.39%;土地出让金收入仅为17.16亿元，占全市总收入的12.51%;平均楼面地价2896元/平方米。

　　同安区土地出让总面积42.23万平方米，占全市土地出让面积的19.89%;土地出让金收入20.36亿元，占全市总收入的14.84%;平均楼面地价2841元/平方米，略高于全市均价水平。

　　翔安区土地出让总面积62.76万平方米，占全市土地出让面积的29.56%;土地出让金收入18.76亿元，占全市总收入的13.67%;平均楼面地价1246元/平方米。

　　岛外新城成市场重心

　　从岛内外分布看，全年岛内土地出让26宗，面积50.65万平方米，分别占全市的50%和24%。由于岛内，特别是思明区所处的中心城区土地开发已近饱和，供应主要以小地块为主，去年全年出让地块平均面积仅1.95万平方米。

　　岛外土地出让26宗，面积达158.64万平方米，分别占全市的50%和76%，地块平均面积6.1万平方米。从成交占比来看，岛内可供开发利用的建设用地储备越来越少，自2007年以来，岛内土地成交占比呈逐年下降趋势，且土地用途向办公、酒店、综合体倾斜的迹象愈发明显，商住用地供应日渐稀少，导致供需结构失衡，形成了逢地必争的局面。岛内商住地块已成为实力开发商角逐的舞台，超过1万元的起拍楼面价，让本土中小房企只能是望而却步。2011年岛内供应的两宗商住用地，成交楼面价就高达12879元/平方米。

　　整体上看，2011年的厦门土地市场，岛外仍是争夺的“主战场”。尽管深受国家宏观调控影响，但在土地储备充足的基础上，加上岛内外一体化进一步提速、厦漳泉同城化启动等区域政策利好带动下，市场重心转移到翔安新城、集美新城和同安滨海新城，三大新区累计出让土地面积占全市全年土地总出让面积的60.5%，在岛内房价居高不下，岛外基础和公共配套设施日趋完善的推引下，全市将逐步形成岛内工作、娱乐，岛外居住的城市新格局。

　　办公酒店用地大量供应

　　全市全年出让经营性建设用地52宗，其中商住用地11宗，总用地面积88.35万平方米，占出让总面积的42.21%，规划总建筑面积198.32万平方米;其中岛内2宗均来自湖里区，总用地面积3.14万平方米，岛外9宗，总用地面积85.21万平方米;办公用地21宗，总用地面积23万平方米，其中仅湖里区就出让9宗，占据厦门办公用地市场近半壁江山;酒店用地15宗，总用地面积33.89万平方米，岛内6宗，岛外9宗;综合体用地5宗，总用地面积60.08万平方米;商业用地3宗，总用地面积6.97万平方米，岛内思明、湖里各有一宗。

　　2011年厦门土地出让与2010年相比，整体结构出现明显变化，商住用地不再是市场主导，取而代之的是办公、酒店用地的大量供应。且区域功能分布方面也有所调整，去年的供地主力同安滨海新城和集美新城，在2011年地块出让数量均有一定程度下降。

　　反观翔安区，作为岛外新城建设的又一重点区域，凭借充足的土地储备，厦大翔安校区、翔安国际机场等一批重点工程的陆续开工建设，吸引了海翼、建发、象屿在内的实力企业投资兴业。未来的岛外土地市场，集美新城、同安滨海新城受限于可供出让地块不足，不再是市场主力。翔安新城受政策扶持、土地充足等利好，将成为全市房地产投资新的增长点。

　　而作为厦门传统的经济、政治、文化中心的本岛区域，配套建设完善，随着厦门海西经济区龙头城市地位的确立，加上可供出让地块日益减少，仍是全市土地的价值高地。其中，因政府重点力推的两岸金融中心的规划，又以观音山片区的办公地块、环岛路会展片区沿线的酒店地块最为抢手。在2011年7月20日的土地拍卖会上，2011P03地块更是以16232元/平方米的楼面地价，232%的溢价率，成为厦门酒店用地新“地王”。

　　集美区地价追赶岛内

　　地价方面，受房地产行业国家政策调控影响，厦门全年土地成交楼面均价有较大回落。近三年市场火爆场面少有出现，地价重回2006年2800元/平方米的市场水平，较2010年下降22%。其中，2011年岛内土地均价3746元/平方米，较2010年下跌32.99%;岛外各区均价除集美区上涨外，同安区较去年基本持平，其他两区均有不同幅度下滑。

　　岛外各区中，集美土地市场相对火爆，楼面地价已达到3501元/平方米，大有追赶岛内地价之势。随着岛内外一体化的逐步开展，作为连接厦门本岛最便捷的集美，受益良多。伴随着百亿集美新城的开工建设，以及即将开展的城市轨道交通建设，集美土地成交价仍有较大的上行空间。

　　同安区则得益于集美大桥通车，BRT全线贯通，以及政策对环东海域基础设施大力投入，开发商对区域关注程度逐步提高。但由于全年土地供应放量，整体均价上涨平缓。

　　翔安区、海沧区土地出让价同比降幅较大，主要是因为出让地块体积较大，均出现了近20万平方米的出让地块，翔安的2011XP03地块更是达到了26万多平方米，拉低了区域的土地出让楼面均价。此外，个别地块由于位置偏僻，多以底价成交。

　　思明区作为厦门土地市场传统老大，土地供应主要以存量供给为主，受制于旧城改造难、拆迁成本高的问题，老城区土地储备举步维艰。全年老城区仅供应一宗酒店用地，加上位于环岛南路的两幅酒店地块，其余均来自东部新区，且多为办公用地，整体表现乏力，拉低了区域的成交均价。

　　湖里区2011年趋于平稳，商住用地楼面地价继续维持在“万元时代”。但办公、酒店等非住宅用地成交均价下降明显。在宏观政策不断加码的大背景下，开发商普遍存在资金链紧张的现象。而商业地产投资大、回收慢，考验开发企业的综合实力。在市场走向尚不清晰的前提下，多数企业较为谨慎，2010年掀起的商业地产热潮基本告一段落。文/图智土地研究中心