房企11月业绩急跌：明年二季度前销售压力会很大

　　多家上市房企11月销售业绩下滑，但 今年前11个月累计，这些上市房企的销售额大多依然实现了同比上涨。

　　11月，多家上市房企销售业绩急跌，大中型房企尤甚。

　　截至12月7日已公布11月销售业绩的上市房企中，万科(000002)、保利地产(600048)、碧桂园(2007.HK)11月的销售额均环比(较10月)、同比(较去年同期)双双出现下滑。

　　中国 指数研究院副院长陈晟分析，多家大中型房企11月销售业绩出现下滑，“主要还是受市场影响，虽然11月一些房企进行了一定的促销，但整个市场大面积的入场还是远远跟不上。”

　　不过，今年前11个月累计，上述三家上市房企的销售额依然实现了同比上涨。

　　旭辉集团总裁助理张伟峰分析，11月单月销售业绩下滑，1-11月则有所增长;上半年销售较好，下半年明显不行，这不光是上述大型上市房企出现的情况，而是全国性的、全行业的共同特征，“说明政策起到作用了，因为房价是个预期，看涨不看跌。”

　　张伟峰预计，开发商惨淡的销售表现，起码会延续到龙年春节以后，“如果政策不转向，到明年年中都好不了”。

　　销售“前高后低”

　　统计数据显示，今年房企的销售表现“前高后低”之势明显。

　　以万科为例，今年7月，万科实现销售面积78.2万平方米，销售金额90.8亿元，分别比2010年同期增长3.2%和7.7%。到了8月，该公司的销售面积仍同比增长5%，至96.0万平方米，但销售金额则同比减少12.6%，至104.8亿元。

　　陈晟认为，万科今年的销售业绩，呈现出较为典型的“前高后低”之势，造成这一现象的原因，一方面是上半年其把握住了销售机会，另一方面是年初限购、限贷等调控政策出台后，影响不断深化，导致9、10月后房价出现拐点初现，房企的销售额开始出现比较大的逆转。

　　银亿集团销售部总监王士章也说，多家房企今年销售表现出现“前高后低”走势，与政策的传导效应有关。

　　王士章进一步说，所谓“前高后低”，更多地表现为上半年高，下半年尤其是9月以后低。今年年初限购、限贷政策出台以后，被限购、限贷的一线城市楼市成交迅速进入冰点，而市场需求则出现外溢效应;一线城市所辐射的周边城市以及其他不限购的二三线城市，销售情况仍然很好，甚至随后陆续跟进实施限购的二线城市，刚开始限购时，房子也还能卖得掉。

　　新城集团副总裁黄超则提到，11月单月销售业绩下滑，也和行业内的技术性因素有关。

　　“每个公司都有自己的项目开发和营销计划，不同时间段，供应量和推售量都会有增减。前面完成得好，后面没房子卖了，业绩就下去了，这很正常。”黄超说。

　　大型房企提前

　　布局二三线城市

　　对于保利等大中型房企上半年相对出色的销售表现，王士章认为，这是因为之前这些房企已经开始在二三线城市布局。如保利在成都，中海在苏州，都占据较大市场份额，“今年上半年这些房企的业绩主要是由二三线城市的市场支撑着的”。

　　王士章描述，这些在二三线城市布局的大型房企，项目大多以刚需盘为主，因为是主流市场。因此今年前半段，这些房企的业绩都还不错。

　　上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，今年以中低价位普通住宅项目为主的开发商，销售业绩都还可以。以高端项目为主的房企，如绿城、金地的销售表现则相对较差。此外，中小企业今年的销售业绩要比大型房企差。9月之后，由于市场降温更快，预计大部分房企都难以完成年初预定目标。

　　“被套是从9月开始的。”王士章说。

　　进入9月以后，随着调控影响的逐步加深，政策的传导效应开始从一线城市传导到二三线城市。王士章称，包括不限购的城市楼市成交也开始急剧下滑，与政策传导效应相伴随的，是购房者信心的丧失，观望情绪快速弥漫，“像昆山这样的城市，又在上海周边，又是不限购的，可现在也卖不动了，买房人的热情大大降低了。”

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海还提到，是否有符合市场需求的楼盘推出，是否有合适的价格，这些都会对销售业绩有影响。

　　降价也未必能挽回市场。

　　“有的楼盘适合让利销售，有的则不适合。”宋海说，如果前一时段符合市场需求的楼盘比较多，又采取了让利的价格，而后面新的项目没有跟上，也会造成销售业绩前高后低。同时，由于限购，越往后面去，具有购买资格的客户会越少，这也会影响到销售业绩。

　　年度销售目标压力

　　前11个月的整体销售额维持正增长的上市房企，依然可以确保年度销售目标完成无虞。

　　早在此前的11月14日，恒大地产(3333.HK)在香港召开的10月销售业绩发布会上，该公司董事局副主席、总裁夏海钧宣布：今年1-10月，恒大累计合约销售额778.7亿元，较去年同期(同比)增长89.2%。恒大提前两个月完成全年700亿元的销售计划。

　　碧桂园也凭借前11个月约394亿元的销售金额，有望完成全年430亿元的销售目标。

　　不过，宋海提醒，如果房企的全年销售目标定得过高，完不成的概率也较大。

　　此前的9月，富力地产(2777.HK)率先公开下调了其年度销售目标，将其全年销售目标下调两成，至320亿元。该公司年初确定的销售目标为400亿元。

　　据宋海称，大型房企一般会根据过去几年的成长情况、拿地情况，在建项目的开发进度，现金流的情况，并综合考虑是不是还要再拿土地，来制定全年销售目标。

　　宋海说，进入10月，为了完成销售目标，大型房企降价的动力都很大。

　　“明年二季度前，销售压力都很大”

　　年底日近，可供开发商腾挪的空间已经不大。

　　王士章预计，12月应该还会延续11月低迷的市场行情，促销的楼盘会越来越多。由于业内对明年上半年的市场不看好，因此明年上半年，开发商会采取积极的营销策略，包括降价在内的各种手段都会用上。

　　宋海也提到，明年上半年，开发商还是以通过跑量来获取现金流为主，而进入下半年，则会出现一定的观望。

　　“在现金流和利润中，现金流更为重要。因为有现金流企业就还能生存，将来还能再有赚钱的机会，而如果现在就倒下了，以后就没发展了。”宋海预计，12月房地产市场的销量不会有太大增长，基本将延续11月的低迷行情。

　　陈晟也认为，在明年二季度之前，房企的销售压力都会比较大。

　　王士章还提到，今年有好多开发商都将项目延迟上市，这些项目明年4、5月份肯定会推出。至于明年下半年的行情，还比较难说，关键要看政策走向。

　　在昨日由城市土地学会及普华永道联合发布的《2012亚太区房地产市场新兴趋势》报告中，普华永道合伙人李明写道，开发商并不期望政府会提前结束或者明显放松紧缩政策。不过，李明提到，住宅交易量大幅下跌的同时，中国商用物业市场仍然表现强劲。

　　“一线城市办公室的资本回报率被挤低2%至3%，远低于中国一年期的基准借贷利率6.56%。就目前的价格水平而言，是不可能对外国投资者形成吸引力，但即使面对‘相当惊人’的新的供应量，国内买家的买盘兴趣依然强劲。”李明说。