限购大猜想:泉州漳州龙岩等谁会中榜?

　　限购大猜想：谁会中榜?

　　二三线城市即将被限购的消息一经传出，就在业界、坊间引发了大讨论。名单迟迟没有公布，各“疑似”城市开发商已不淡定，或趁政策没有出台之际大量推盘，或悄然降价以免惹火烧身。

　　虽然有业内人士推测截至目前福建省应该没有城市被住建部“约谈”，但根据住建部下发的“五条标准”，泉州、漳州在上半年的数据上还不能算是高枕无忧。泉州商品房均价从1月份的每平方米7000元，到6月底首度破万，且荣膺了“中国三四线城市房地产发展潜力排行榜”的榜眼;漳州上半年成交量激增，外地购房者开始涌入，这些现象也在挑动着调控的神经。

　　月底，限购名单会不会如时揭晓?限购的花名册上将会有十几个，还是三十几个二三线城市入选?届时，福建省是否会有城市上榜?上榜后又将引来哪些楼市震动?且听业内人士的预判与思考。

　　危险!

　　厦门蓝火置业有限公司董事长 周访能

　　泉州、漳州上榜几无任何悬念

　　此次二三线城市限购，福建省泉州、漳州两市肯定是躲不过的。所谓“二三线城市限购”，其实不是严格意义上的“二三线”，这个界限的划分不是按照人口数量、经济总量来衡量的，而是按房地产的发展速度和潜力来界定的。

　　2011年上半年，漳州的成交量增幅较大，泉州的房价上涨也十分明显，这与福州、厦门实行限购令有很大的关联。限购政策作为一种行政干预手段，产生的直接后果就是“哪里被限购，其周边城市的房地产就会量价齐升”。因为改善性需求和投资需求也是刚性的，而且比首次置业人群的需求还要强烈。

　　漳州相对而言比较特殊，周边部分县城的房价比市区价格还要高，但限购不可能直接深入到县一级，可能会统筹之后再分级执行。

　　厦门立丹行置业有限公司总经理 董媛

　　不排除部分城市被点名的可能

　　此次出台二三线限购的政策，目标很明确，就是抑制房价的过快增长。政府选择在8月底公布二三线限购城市的名单，极有可能是为了防止房价在“金九银十”暴涨。从目前福建省各城市房地产的发展而言，如果部分城市房价过于冒进或成交量有了明显的大幅增长，那么也不排除这些城市“被限购”的可能。另外，福州市区限购之后，周边如福清、长乐、闽侯等县城也陆续出现了一些日光盘，量价齐升，因而此次政策有可能将原来被限购城市的限购范围进一步扩大。

　　到现在为止，全国共有40多个城市实施了限购令，从今年上半年这些一二线城市的房地产成交数据看，房价和成交量都有了很大程度的回落，这让一级土地市场也不再如之前那么疯狂地冒进。但目前国际大的金融环境并不乐观，尤其是美国的债务危机之后，大陆的出口贸易等也受到了很大影响。在这样的金融环境下，房地产作为国民经济的支柱产业，能否一直被限购也值得怀疑。

　　泉州不愿具名开发商

　　泉州有“被限购”的危险

　　中国房地产最难预测的不是房价，是政策。

　　个人认为，泉州限购并非是一件不可思议的事情，因为泉州有被列入限购的危险条件存在。多次宏观调控，中央政府大多采取“一刀切”做法，放眼整个福建省，自福州、厦门限购之后，能纳入限购的二三线城市也只有泉州、漳州、龙岩等少数地级市，其中泉州综合实力一直在福建乃至全国都有较高的排名，经济发展水平可把其列入二三线城市，尤其是近期新华社、央视接连关注泉州楼市，其进入限购城市名单的呼声似乎越来越高。

　　按照住建部给出的限购城市5条标准，如果符合两条者就要纳入限购范围内，而纵观目前泉州楼市的表现有两条比较符合，一是今年上半年成交量同比增幅较高，二是房价涨幅较高。因而，如果涨幅没有很好控制，接下来泉州“被限购”的风险还是挺大的。

　　淡定……

　　聚贤庄房地产营销代理公司副总 胡志坚

　　泉州“被限购”可能性不大

　　泉州被列入限购城市名单的可能性不大，这不是住建部所考虑的需要限购重点城市。至少在新一轮首批限购名单中不会出现泉州，除非是限购城市的面扩大了，比如100个限购城市之类。当然，很难会有这么多城市限购，因为这将给整个房地产市场带来巨大影响，进而影响中国经济发展。

　　在住建部给出的5条标准中，不少人认为泉州会被限购的理由，关键在于房价涨幅方面。其实，泉州房价一直比较合理，哪怕今年来的涨幅也在理性中。泉州房价的上涨，不是投资、投机所带来的，而是这一两年来，泉州改变了过去以本地开发商为主的格局，外来品牌开发商如万达、世茂、中骏置业等涌入，既活跃泉州土地市场，也带动泉州楼盘品质提升，推动房价上涨。同时，泉州加快旧城改造，也助涨了房价。另外，泉州加大城市规划建设，居住环境不断改善，吸引了南安、晋江、惠安等客群，导致成交比较活跃。

　　百合田(厦门)房产代理机构董事总经理陈子乐

　　“内需”为主的泉州很难去限购

　　其实泉州房价并不高，泉州辖区内县市客群来购买时大多对房价没有强烈的反弹，不像厦门那样，房价收入比大。整个楼市走势平稳，而且县市区楼市发展不平衡，很难去限购。

　　泉州楼市以“内需”为主，是一个典型的内向型市场，本地刚性需求占主导，外来购买和投资只占很小的比例。据了解，泉州楼市购买群体以泉州市区以及泉州周边晋江、石狮、南安等县市为主，其中许多楼盘的本地需求客户都占有90%以上的比例。因而，走进泉州楼盘，人们大多很难发现有其他城市的客户。

　　泉州购房群体大多以自住、换房为主，据泉州房管局统计，今年上半年，购买90平方米以下户型的购房者占了43%，购买90~120平方米户型的购房者为11%，这两部分购房者占的比例超过了50%。而这些人大多都是自住型刚性需求购房者。因而，内需为主的泉州楼市谈不上有大泡沫，值得去限购吗?

　　厦门旺荣房地产总经理 王世忠

　　限不限购看城市经济地位

　　最近部分二三线城市的房价同比涨幅过快，不限购是其中一个原因，另外还要考虑到建安成本、人工工资上涨等因素。房价相对较低的城市，人工建安成本所占比例较大，受此影响，房价上涨比例也较大。与厦门、福州这两个区域核心城市相比，泉州、漳州的房价本来就不高，特别是漳州，与厦门房价之间的梯差太大。当厦门限购时，自然有部分投资客转向漳州。但是一旦漳州、泉州的房价上涨到一定水平，投资空间缩小，投资者宁可选择厦门岛外，毕竟城市经济指数决定房价的高低。

　　第四季度到明年年初，房价或出现松动迹象，但波动不会大。首先从政府扼制“金九银十”的决心上可以看出，另外目前供应量过大，购房者心态较平稳，而且开发商在定价、销售进度等方面的预期也没原来那么高了，博弈可能长期继续。