房企称报价前被“打招呼” 京CBD地块价格被盯

　　6月6日，北京市土地整理储备中心挂出了北京CBD第二批共计9幅地块的招标出让公告。似乎是为了不引起过多的注意，土储中心特意选择在端午节将招标出让的消息公布。

　　尽管如此，作为北京CBD核心区“最后一批黄金地块”，这9幅地的集中上市，仍然在业内引起了不小的波澜，地价猜测、内定传闻纷纷传出。而据本报记者在采访中了解到，围绕此次CBD核心区土地出让，最耐人寻味的还是北京市政府推出地块的时机。 解困土地市场冷季

　　沉寂了多时的CBD剩余地块招标终于浮出水面。

　　据记者了解，此次出让的9宗土地均为商业金融性质用地，总规划建筑面积达109万平方米。其中，Z8和Z10地块的规划建筑面积均达到15万平方米，成为体量的两宗。

　　根据土储中心的出让公告，这9宗地块将全部采用招标的方式出让，并在7月6日集中接受投标。在这9宗地块中，Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13六块地去年8月都经过了排名前列轮规划设计方案的投报，本次招标将直接进入第二阶段综合内容投报。另外的Z1a、Z2a、Z2b三地块则以普通综合评标方式出让。

　　值得注意的是，CBD9宗地块推出的时机却耐人寻味。

　　事实上，早在2011年3月，北京市土地储备中心就已经发布通告，表示CBD核心区Z8地块至Z13地块将在近期发布第二阶段招标公告，通过招标出让国有建设用地使用权。此后，关于CBD核心区的出让地块却没了动静。

　　5月底，多家媒体曝出消息，北京今年前5个月通过招拍挂方式出让住宅用地不足年度计划供应量的一成，土地市场冷淡可见一斑。而在5月31日，北京市土地储备中心举办了专门的“近期入市交易土地介绍”信息发布会，高调表示将从6月份起逐步推出1200公顷经营性用地。

　　随后，关于CBD核心区的土地出让公告也马上挂在了北京市土地储备中心的网站上。

　　这似乎并非只是巧合。

　　据一位不愿具名的业内分析人士向记者表示，今年开始因受地产调控、信贷收缩等政策影响，开发商在住宅领域的资金回笼力度与速度受阻，因此在土地市场上，开发商竞标数量出现明显下降，土地市场比以往冷淡许多。“这对于地方政府来说是个坏消息，”这位分析人士告诉记者，“虽然调控背景下地价不能过高，但是土地市场的热度还需要保护，否则，地方政府就被动了。”

　　无疑，CBD核心区地块的出让确实能够成为重新炒热土地市场的一剂“良药”。而招标规则的些许变化也可以“窥见”北京市希望炒热土地市场的心态。

　　招标评分规则临时有变

　　“关于CBD核心区地块出让的细则，进展得确实不是太快，主要原因还是因为招标评分的规则一直在进行调整。”北京市土地储备中心一位负责人告诉本报记者。

　　尽管抢食者众多，但在业内看来，综合评标方式的运用，无疑使这几宗地块的价格预期走向平稳。

　　去年12月，被认为是“京城含金量”的CBD核心区6宗地块并未爆出天价，总成交价只有222.57亿元。6地块楼面价在20000元/平方米上下，体量的Z15地块楼面价则只有18000元/平方米。业内分析人士普遍认为，与之前类似，新入市土地的成交价格仍可能维持在20000元/平方米左右。

　　据上述负责人表示，此次9宗地块的出让规则调整，主要焦点集中在“土地价格在综合评标中所占权重”的问题上。而据记者了解，北京市政府及土地主管部门曾在多个会议场合，针对CBD核心区地块出让进行过讨论。而最终，“报价因素所占评标分值提高”的提法现在已经浮出水面。

　　按照此前CBD地块招标拟定的评分标准，在满分100分的评标规则下，价格因素占40分，综合实力评价占40分，规划设计方案为20分。而据记者从北京一位参与投标的开发企业内部人士处了解到，在本次规则的调整中，价格因素将由40分调高至50分。

　　去年8月，CBD核心区地块排名前列阶段投标时共有61家单位参与投标，根据土储中心规定，只有参加了首轮竞标的企业才能够参与第二轮投标。

　　据记者了解，目前，远洋地产、中信集团、万通地产、标准控股、泰康保险、北大方正等多家企业已经确定将参与9地块的角逐。

　　“不想传递地价上涨预期”

　　尽管北京市希望用CBD核心区地块的推出带热整个土地市场，但是地方政府“地价维稳”的总体思路仍然存在。CBD核心区9宗黄金地块低价预期的背后仍是土地调控的“无形之手”在起作用。

　　据上述北京参与投标的开发企业内部人士向记者表示，今年3月份CBD剩余地块招标的预通告公布后，相关部门曾多次向开发商“打招呼”，“意思是价格不要报得过高，因为这一批地块属于重点关注区域。”

　　2011年5月30日，国土部向各省、市、区国土部门下发函件，要求须上报异常交易地块的城市范围，扩大到全国所有县级和县级以上城市。而据记者了解，对于各地主要的、具有标志性的土地交易，国土资源部都会给予持续关注。一旦有异常情况，则要求地方政府上报中央。

　　“对于北京CBD核心区的土地出让，部里一直都比较重视，”国土资源部一位内部人士向记者表示，“关于这些地块的交易出让方式、出让政策和规则等，部里都一直保持关注。”

　　在这样严厉的调控背景下，北京市政府对于CBD核心区剩余地块招标的态度与方式，实际上也预示着未来一段时间北京房地产调控政策的基本力度与走向。

　　北京市国土局的一位负责人向记者表示，从北京市目前的总体精神来看，维持地价的平稳是最近一段时间土地出让的基本原则，政府不希望现阶段的土地交易向市场传递出未来价格上涨的预期。

　　而事实上，根据北京中原地产三级市场研究部的数据统计，今年前5个月北京共出让商业地块17块，成交楼面均价5557.9元/平方米。而去年的前5个月内，北京共出让商业地块18块，成交楼面均价为6126.6元/平方米。

　　北京中原地产三级市场研究部张大伟认为，一方面由于政策导向的限制，鼓励企业自用，另一方面也由于信贷收紧、住宅受压，开发商资金链紧张，因此他表示，CBD第二批地块的成交楼面价“将继续维持去年的低价”。