许家印:房价涨幅与GDP增速同步合理 大降不现实

　　恒大地产在号称“史上投资规模”的中超开幕式之前，于香港召开了2010年度业绩发布会。

　　公告显示，2010年恒大地产营业收入为458亿元，比2009年的57.2亿元增长700.7%;其净利润从2009年的11.2亿元增长616.1%至80.2亿元，同比扣除投资物业公平值收益及财务担保回拨的核心业务利润为55.1亿元，同比2009年的2.9亿元，增长18倍。

　　财务方面，恒大现金余额从2009年末的143.8亿元增长至199.5亿元，加上未使用银行授信额度322.5亿元，其累计可动用资金达532亿元。

　　截至2010年12月31日，恒大拥有9600万平方米建筑面积土地储备，在去年一年新增的土地储备就达5113万平方米。

　　面对2011年越来越严厉的宏观调控及遍及全国的限购政策，恒大依然再三表示对完成今年700亿元目标充满信心。在业绩发布会上，恒大地产主席许家印甚至多次表示，恒大一定会超额完成销售任务。

　　除了许家印之外，恒大地产副主席、总裁夏海钧及财务官谢惠华也出席了年业绩发布会。

　　以下为业绩会现场问答实录：

　　现场提问：恒大在很多城市的项目都有一些比较大的折扣，集团对于各项目公司是不是有一个可以进行折扣的范围?如果按照这样的折扣去销售的话，2011年的利润会不会受到影响?

　　公司一再说现在是做二三线城市的发展，但是也看到去年完成了深圳一个公司的收购，包括年初的时候有传言称恒大对上海一块滨江的土地有意向获取，是不是意味着恒大将来也会向深圳、上海这样的一线城市去发展?

　　2011年恒大新增5000多万平米的土地储备，这个新增数量比一些公司几年的拿地量还要大。在今年的调控的状况下，土地的流转是否会受到影响?

　　夏海钧：排名前列个就是价格的问题，公司从去年一直到今年都说随行就市，每一个楼盘根据城市的不同特点来进行销售体系的定价，目前没有全国统一的调价计划。

　　而且从单价上也可以反映出公司今年的整个销售情况，特别是一二月份。去年我们全年的销售均价是6394元，那么今年我们的平均单价是6828元，比去年增长了近500块钱。所以说调整价格这个情况是不存在的，如果要调的话那么均价应该比去年更低。因此以现在的均价及一二月份销售的数据是反映出公司随行就市的特点。

　　为什么我们对这样的定价很有信心?主要就是前瞻性的进入了中国的三线城市，恒大的项目有63%是不在限购区域里的。第二，从产品结构来说，我们70%是中端和中高端，这样的产品是中国大部分刚性需求的老百姓所购买的。

　　此外，恒大现在有20%是旅游地产。旅游地产的项目都是属于核心城市或者二线经济发达城市的周边地区。旅游地产从去年到今年可以说是带领了公司经营业绩的增长，去年我们“天下”系列项目合约销售是50多个亿，今年很多地产商要进入旅游地产以规避国家宏观调控政策，我们的旅游地产已经在中国的主要核心城市开花结果了。

　　为什么我们销售均价保持增长的同时，还实现了今年前两个月142亿的良好销售业绩?恒大今年全年的销售计划是700亿，如果一二月份最淡的一个情况下都能够销售142亿的话，今年完成700亿应该是毫无悬念的。

　　另外，关于价格对利润影响。去年恒大结算的单价上半年是5100多元，下半年是5900多元。按照5900多元毛利率已经达到了33%，而2010年的销售均价是6394元，可以预期公司在2011年的毛利会比2010年有大幅的提升，这个提升主要是在单价上。我们单价很明显的结算是5900元到6300元，那么今年一二月份是6800元/平米，这里面也有部分会在今年年底结算时体现在销售业绩里。所以说我们不但对公司700亿的目标充满信心，而且对2011年公司的经营业绩也充满信心。

　　第二个就是二三线城市的问题。公司主要超前的战略目标是中国的三线城市，但是对于一线城市公司从来就没有放弃过。一线城市我们的目标是在整个宏观调控过程中，找到一个突破口，或者非常物有所值的时候我们就会进入。

　　刚才说的深圳这个公司以前介绍过，是在深圳最核心的地段有着优良的土地储备，加上有大批优质的人才和国家特级建设资质。像这样的企业如果说没有实力的发展商在宏观调控下是不敢去拿的，但是由于我们手上掌握了大量的现金，所以收购这样的项目是顺理成章的。

　　应该说公司进入深圳市场是在国家宏观调控严厉情况下，捡到了一个非常良好的机遇来进入这个市场，将来北京和上海有这样机遇的话公司也会进入。但是我们不会为进入一线城市而进入一线城市，一定是有一个非常好的投资机遇才考虑，目前我们的战略中心还是在三线城市。

　　最后是土地储备问题，5000万平米的土地储备，实际大家还是对我们的财务数据特别是地价这块尤其关心。我们5000多万平米的土地储备，成本单价只有520元/平米，也就是说5000多万乘520元就是250亿元，250亿是一个什么概念?比如说广州亚运城一个项目就250亿元，公司5000多万平米的土地储备总的地价也是200多亿。那么在这样的情况下进入中国的核心城市拿一个项目，等于公司全年的土地储备，这就是我们进入三线城市的超前其他发展商的重要的特征。

　　在土地款方面，总的土地储备9600万平米有565亿元的地价，其中372亿元已经支付完毕了。作为一年销售700亿或者1000亿的公司，我们未支付的地价只有193亿元，而且这193亿在2011年我们只需支付103.4亿元，所以对公司整个现金盈利没有影响。

　　5000万平米的土地储备，恰恰说明了公司的经营战略是用较少的投入撬动广泛的市场。5000多万的土地储备恒大可以撬动几十个城市，如果是一线城市可能就只有一个项目。

　　现场提问：在2010年的报表里面，员工的成本上升到大概有13亿，想请问一下，这个具体的原因是什么?董事薪酬的增幅大概有多少?普通员工的薪酬增幅平均有多少?

　　第二个问题，为什么去年应付贸易帐款会上升的这么快。第三个问题，昨天上海公布房价上涨可以承受的范围是不超过GDP的上涨幅度，大概在8%左右，恒大对这个数字怎么看?

　　夏海钧：因为恒大这几年增长比较快，有了土地储备要去去开发，开发建设的过程中人员要增加，而且资金储备也在增加。我记得我们上市时布局是全国30几个城市，现在大概62个，所以员工数量的增加是很大一块，现在已经有2万员工，含着物业管理。另外随着恒大各方面业绩的提升，员工的待遇也进行比较大的提升，这个提升不是仅仅提升管理层，整个队伍都在提升。

　　关于价格的事情，大家就数据看得出来，去年宏观调控从4月17号国家出台政策以后，中国房地产成交量出现了大幅的下滑。5、6、7三个月，基本上下滑40%-70%。唯有恒大是同比和环比都在每个月上升。

　　今年同样也是，国家宏观调控出台以后，我们1月销售很不错，2月销售70几亿，基本上在香港的上市企业之中销量是的，三月份相信比较不会落在后面的。

　　现场提问：恒大组建足球队是一掷千金，而且听说恒大也有投资矿产，想请问这些投资是怎么考虑的?

　　许家印：足球是体育事业，这些体育事业是带有探索性的。恒大进入体育有两个方面原因，一个方面体育行业是从有所收视的行业。今年恒大销售700亿元，拿两个亿去投资涉入体育行业，这应该是拿一个零头的零头来试探这个行业，也探讨一些很多未来的发展前景。

　　不但是在这个行业，在其他行业以后也不排除有所探索，探索和大量投入是两个概念的。

　　此外，投资体育事业其实是公司宣传的一种手段，我们涉入排球、足球体育行业以后，在全国品牌知名度带来大幅的提升，对我们的销售有利。另外在矿产方面，目前还没有投资的矿产。

　　现场提问：投资足球会不会影响恒大的股价?

　　许家印：投资足球对股价不应该有影响，其实这是营销的策略。比如说在中央台打广告的话一秒钟大概15万元，那么我们这一场球下来，比如说4月2号中超开幕式在广州举行，有25家电视台现场直播，有300多家媒体报道。

　　11个运动员穿着印上了恒大两个字的背心，你说是不是很值钱?一个半小时的直播时间如果做广告要多少钱?我认为我们搞这个足球是非常正确的，你看包括亚洲比较强的足球队都是一些大的企业赞助的，我认为这是一个好事。

　　通过对足球的管理，足球水平的提升，也展现出很大的管理实力，让很多不了解恒大的人了解恒大。这是一个非常好的营销策略，品牌宣传的手段，同时也是对体育产业的探讨。

　　现场提问：恒大目前的股价你满意吗?2011年集团的可销售面积大概是多少?其中限购的面积大概是多少?北京土地增值税的预交率又提高了，而且似乎有很多城市都有这样的趋势，这个预交率提高对于开发商的影响有多大?

　　许家印：你说我满意不满意呢?肯定不满意了，我的钱让人压着能满意吗?

　　业绩公布完了大家就知道去年的主营利润是港币62亿，你怎么算都可以，这个我是不可能满意。我相信你们也不满意。

　　至于我们的可售面积，以去年的数据举例，去年我们有112个项目、2397万平米的在建工程，按照恒大从开工到销售是半年左右的时间，也就是112个项目将近2300万平米的项目全要推出来的，加上还有一些项目是准备施工的，公司今年的可使用面积达到3000万平米，应该说这个数据是中国房地产企业里面可售面积是的，那么也是我们对完成全年700亿充满信心的基础。

　　这3000多万平米的可售面积大部分是位于中国三线城市和二线城市刚性需求地带，都是有效的规避国家宏观调控风险。我们的三线城市在整个布局里有63%在不限购区域。

　　夏海钧：国家的政策不好评价，对于国家的政策只有去适应它。

　　排名前列、在2004年布局全国的时候，大部分发展商还在一线城市的时候，恒大是进入二线城市;在大部分的中国发展商往二线城市去的时候，我们在2010年进入三线城市;现在别人从三线城市刚刚起步，我们62个城市有63%在三线城市。最近公布的三月份有几个三线城市项目的开盘都取得了非常良好的销售业绩，这是来自于公司的超前战略。我们适应了中国房地产发展的方向，去发展中国的中小城市。

　　第二、一直坚持民生地产的理念，使公司的住房始终保持6000-7000块钱的销售均价，让中国大部分的老百姓都负担得起，这是我们整个竞争环境中取得优势的最重要的条件。

　　第三、在企业融资方面，我们也是具有超前的洞察性。2010年国家宏观调控的时候，我们1-4月份两次融资融了13.5亿美金，4月份的国家宏观调控是在我们融资完成以后的一个星期出台，在后面很多企业发债也发不出去了。

　　资金是去年公司有效地实现了全国扩张的基础，让我们在宏观调控下选择了很多优质的项目，包括进入深圳市场。

　　在资金方面、土地获取的战略性方向，还有包括在人才储备方面，我们都实现跨越式的增长。这三个方面决定了公司在今年或者明年会产生良好的业绩和高速的增长，这是源于公司的战略。至于北京的调控，上海的调控影响不到我们，我们在这个地方没有项目，这些政策完全没有影响。

　　现场提问：去年合约销售的累计的金额恒大是全国排名第二，公司有没有目标什么时候可以真的成为全国合约销售排名前列?公司三月份到现在的合约销售大概是多少?去年贷款的平均利率大概是多少?你们预计利率今年会不会有一些增加?

　　许家印：3月份的销售额不能说，还没有公告。我只能说3月份的销售数字不会比上个月少，但超不过1月份的销售。如果超过1月份的话，那不是每个月都120亿?在宏观调控下，还能卖100亿，那不是过几个月就可以卖150亿，一年就卖1500亿了?

　　我相信恒大3月的业绩肯定是香港的上市房企当中是的。

　　利率现在国内已经达到6.5%左右，我们国内贷款都是基本利率，就说是没有给我们上浮，但是也没有给我们优惠。一般大的国有企业国家大的重点项目利率会下浮10%，但是我们就没有享受下浮10%，不过对我们也没有怎么上涨。

　　现场提问：那么恒大什么时候计划超过万科?

　　许家印：我们按照公司的发展战略走自己的路，不需要跟别人去比较，但是不知不觉的走到现在，我们很多指标都走到了前面。

　　今年我们公布的700亿销售目标，可以肯定会超额完成任务。恒大所讲的任何一句话，任何指标都会超额完成，不会完不成。恒大管理上有这个决心和信心，有这个把握。

　　现场提问：预计今年的开工面积会到多少?今年的建安成本会是多少?有没有在补充土地储备方面有具体的目标，比如希望会补充多少土地储备或者是投入多少资金?

　　夏海钧：整个开工面积数据没有统计，大概是700百万平米新开工加上3300万平米。补充土地的理念方面，在公司保持充足现金稳健运行的情况下，总负债率目标控制低于40%的情况下，如果有非常良好的机遇，公司也会适当的增加土地储备，但是不会为增加土地储备而储备。因为我们的土地储备已经是中国的了，我们已经足够发展。

　　许家印：我来补充一下，大家担心害怕拿地激进。其实不是的，这叫什么呢?这叫稳健快速发展。

　　如果恒大去年的现金余额用到只剩50亿了，你可以说恒大比较激进了，但在恒大保持现金199亿元人民币，港币220亿元的时候，我们超前的进入三线城市来购置一些比较优质和低价的土地应该是好事。

　　如果恒大把钱花的光光的，最后自己紧张得够呛，然后去储备很多土地这是让人很担心。我们虽然增加了5000万平米的土地储备，但我们的土地储备是在三线城市，生产潜力比较大的。去年3月份进入买土地的时候和现在再买的土地价格基本上起码有30-40%的起伏，而且很难买的了。

　　现场提问：关于上海出台的控制房价上涨的幅度不超过GDP涨幅的事情，这是不是表示房价反而还有提价的空间?这个政策对楼市的效用是怎么样的?

　　许家印：现在上海的政策出台了，大概不超过GDP的增长率。其实中国还有好几个城市，不仅上海，北京也出台了这个政策，基本上也是跟GDP挂钩。

　　当然现在网上也炒起来了，等于说限价到最后是增长的幅度而已，10%的增长其实跟中国经济增长是一样的。

　　房地产跟中国的GDP增长是保持一个平均水平，实际上是一个合理的水平，保持整个楼价基本上没有增长。在GDP增长的前提下楼价维持不变的话，就是等于楼价降幅了10%。

　　我认为各个地方出台这个政策是符合中央稳定房价的一个具体措施，但是在核心城市，比如北京、上海由于限购令的出台会有一些的降幅。在全国来讲，均价应该是在GDP的上下浮动。指望中国楼价在中国刚性需求特别强烈的情况下有大幅度调整的情况是不现实的。