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世联地产楼市新评:租赁管制只为更好调控楼市

2011-03-21 15:11:45 来源: 搜狐焦点网厦门站

  “房租调控应该也是房价调控的一部分”,住建部房地产市场监管司司长沈建忠在两会上的一句话,激起千层浪,一时间令租赁市场“悲喜两重天”。虽然有评论表示“房租调控并非直接干预租金”,但政府要管制租赁市场(下文或称租赁管制)却是不可改变的事实。因此,我们有必要去探究租赁管制背后的问题:为什么要管制租赁市场?人们为什么乐于购房而不愿租房?

  为什么要管制租赁市场?

  (1)稳定房价。房屋租赁市场与房屋买卖市场是相互影响的,可以说是“一荣俱荣,一损俱损”的关系。但是这些年来房价大幅上涨,而租金涨幅有限,以至于楼市投资客是短期投资者众,长期投资的少,尤其目前租难抵供的情况下更是如此。房价涨幅长期远高于租金的涨幅,带来租金上涨的冲动越来越大。但是现在的楼市调控要求已大不同前,已经由过去强调稳定,发展到目前限贷、限购,并在“国八条”里提到“房价控制”。若不加强对租赁市场的管制,任由市场随意调租,势必会形成对房价强有力的支撑,房价控制目标将无从谈起,这才是沈司长所讲的重点所在。从这个角度来讲,管制租赁市场其实是为控制“租赁需求向购买需求转变的节奏”,这与限购的目的是一致的。

  (2)强化调控。自2010年初至令,国字号的调控政策接二连三,力度持续加码,每次新政策出台都带来了市场一定的观望期,给楼市销售在短期内带来了相当的压力。每逢此时,市场上都有房租大涨甚至暴涨的传闻,针对传闻住建部曾在2010年7月初在北上广深展开过调查,结论是房租并没有传闻中上涨那么厉害,其中北京3-6月份同比上涨幅度超过了18%,但是每月环比上涨幅度不到2%,与传闻相去甚远。在一定程度上,也因为这些传闻推动了《商品房屋租赁管理办法》(住建部令[2010]第6号)的出台。传闻与事实的偏离,不排除有利益相关方以此来对抗政府的楼市调控政策,达到扰乱租赁市场,混淆视听之目的。若如此,实现房价控制目标就又多了一大阻力。为巩固调控成果并将其扩大化,租赁管制也就成了楼市调控的内在需求,这样沈司长所言就不难理解了。

  (3)社会稳定。中国有一句话叫:稳定压倒一切。中国城市的农民工有2亿左右,再加成万上亿计的城市无房白领,租赁市场的任何变化都不利于这些人群在城市的稳定。尤其是因为租金上涨导致上述人群的部分流失,将不利于城市的建设和发展,更不利于城市的稳定。据此分析,租赁管制将不仅仅是租金,还有租赁交易的规范及治安、消防、计生、环卫等方面的内容。

  世联研究认为,租赁市场相对于买卖市场而言,是一个较市场化的市场,不应该施以行政调控,但上述分析不难发现,在楼市调控加码的前提下,租赁市场亦不得不屈服,待到保障房大量上市之际,租赁房源将会大幅增长,租赁管制或不再必要,相信这是一个比楼市调控较短期的政策。

  但即使管制,更多的租客还是倾向于购房,中国置业人群呈年轻化就是的例证。

  为什么人们不愿租房?

  (1)房价涨得太快。随着这些年房地产市场的快速发展,置业人群呈现年轻化。有调查显示北京置业年龄平均27岁,而英国的置业年龄为37岁,日本和德国是42岁,美国也在30岁以上,北京的置业人群足足上述发达国家一代人。在中国的置业人群中还有不少是刚刚走出校园的大学毕业生,他们之所以肯贴上“啃老”的标签,最重要的原因不外乎是房价涨得太快。尤其是2009年全国商品住宅成交均价大幅上涨25%,其中深圳更是大幅上涨104%,然而2009年城镇人口的人均可支配收入仅增长9.8%,深圳仅增长9.4%。房价的大幅上涨与居民收入增速的巨大差距,让蜗居出租屋的年轻人倍受煎熬,不得不放弃租房而选择房奴的生活。虽然2010年的全国房价涨幅大幅回到至6%,低于城镇人口人均可支配收入8.7%的增幅,但对于一二线城市来讲,2010年房价增幅还是很大,比如:一线城市的北上广深杭分别增长44%、21%、33%、36%、55%,二线城市的武汉、长沙、西安、沈阳、济南分别增长12%、22%、21%、28%、32%。

  (2)租房的福利缩水。政府各级领导人和新闻媒体经常呼吁购房者先租后买,然而购房者鲜有呼应,楼市成交依然火热。除了房价涨得太快的原因外,还因为房产承载着太多的福利诱惑。诱惑一、自有房产落户更轻松。没有那个房东会允许租客把户口落在自己的房产上,即使房东同意,政策规定也必须是投奔亲戚才可以,否则只能落在人才市场。诱惑二、房产是部分学位申请的“硬通货”。这个虽然不是所有城市都如此,但在一线城市的核心区域却是一个普遍存在的现象,甚至一些知名学校不仅有户籍要求,还要求在辖区拥有的房产达到一定年限以上。深圳曾有户籍人口因为租住地与户籍地不一致,小孩无法上学的案例,户籍人口的上学问题姑且如此,非户籍人口的上学问题就更难解决。诱惑三、房产升值带来的财富效应。相反,上述诱惑相对于租房来讲,将是一种福利缩水,尤其是在城市化带来大规模的旧城改造中,导致优质租赁房源的减少,推动租金上涨,也带来租客财富缩水的威胁。世联研究认为,上述几点是租客的福利损失,也是他们弃租购房的重要原因,当然也有其它方面的原因,比如:没有归属感,缺乏安全感等。

  经过上述分析,世联研究认为,租赁管制并不是目的,真正目的在于买卖市场的调控,租赁管制只是达成楼市调控的一个手段而已;而楼市调控是为改变供应关系,缓解供求矛盾,据此实现房价的稳定。然而,作为楼市调控的保障房在大规模上市之前,若租赁市场乱象众生将不利于调控目标的达成;同时,若不能让租房导致福利缩水的现状改变,也无法改变国民弃租购房的偏好。【撰写 世联地产市场研究部】

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