新房不在售楼处卖 中介赚差价"二手房"流进市场

　　上周五，位于东三环的某豪宅项目二期，取得预售许可证第二天销售率就达37%，创下年内豪宅的销售纪录。然而，蹊跷的是其预售价格比对外宣称的价格每平方米降低了万元。

　　更为奇怪的是，眼睁睁看着开了盘的新房却不能正儿八经在售楼处买，而必须给中介公司交上60万元的好处费才能到手。在这种种怪相的背后，究竟隐藏着开发商多少不可告人的秘密?

　　怪象

　　预订近四成 开盘却无房可买

　　上周五，位于东三环的某豪宅二期133套房取得了预售许可证。房地产交易管理网显示，这133套房子已经被预订出49套，可以说开盘当天销售率就达到了37%。

　　而这样的豪宅即使是最小的户型，总价也达到上千万，如此看来销售形势相当喜人。不仅如此，二期开盘的四栋楼中，有两栋的预售单价在4.5万以下，比其一直对外宣称的5.5万低了一万多，这可是不多见的“好事”。

　　既然还有80余套房子没有卖出，记者就以购房者身份打电话到售楼处咨询，但接连两天，售楼处电话均处于无人接听的状态。按照其规定，看房客户必须提前一天预约，直接到售楼处会被保安拦下，而电话打不通就没办法预约。

　　与此同时，业主论坛里也有不少人在抱怨售楼处电话打不通。该豪宅似乎是有意与购房者断绝联系。

　　调查

　　“新二手房”上市 好处费60万

　　售楼处买不到房，而开盘当晚却有业主要兜售刚到手的新房。

　　上周五晚上，记者接到某中介公司的推销电话，说刚刚来了一套该新盘的二手房，226平方米的最小户型，单价只有4.2万，不过房主还要另外收取好处费60万。

　　抱着了解内幕的心态，记者以购房者的身份于周六一早就赶到了中介公司。然而，等了一个半小时，房主以堵车为由一直没有现身，最后手机直接关机。原来另外一个客户早就在银行等候房主，先记者一步“截和”。

　　当天晚上，记者询问该房子是否成功交易时，中介业务员表示，这套房由于没办法改底单，所以即使有客户意向十分强烈，也不能立刻购买。由于改底单的成本不小，房主决定不收好处费了，而是直接将单价涨到5.5万。记者粗略计算，这套房子从到手到转手每平方米上涨了1.3万，一旦改单成功，房主将获利294万元。

　　随后，记者又在该楼盘的业主论坛里看到，竟然有人公然在倒卖该楼盘的“楼花”。

　　“你去开发商那里肯定买不到房子，具体原因我不方便透露”，一个号称手中有三个号的中介公司业务员表示，要买房，必须先交60万从他那里获得购买凭证，想要什么户型随便挑，直接跟开发商签合同，新房每平方米的价格也就是4.5万左右。

　　幕后

　　以房抵债还是“低价团购”?

　　明明开盘了却从售楼处买不到房，而且这么快就有二手房流向市场，到底是怎么一回事?

　　“开发商之前盖房子的时候借了人家的钱，现在用房子来抵。”上周六上午，记者在中介公司门店等业主时听到业务员们议论这嘎嘎新的二手房的来历。

　　这马上令记者想到，早在7月底该楼盘的一期开卖时，也曾出现过开盘不久房源就从二手房市场流出的情况。当时就有中介公司反映，该项目在没有取得预售证前，房源大部分就已经被“内定”了。莫非该楼盘的房子都已经低价卖给内部人士?

　　据本报2010年8月19日报道，某房主以单价3.9万买进一套房后又以4.2万售出，连首付都没交，转手就赚了55万。而与上次不同的是，这次的“房主们”赚得更多。

　　资金受阻 豪宅开发商遭遇尴尬

　　据记者了解，早些年北京一些开发商因资金困难而将新盘抵给自己的债权人，是否该豪宅开发商也正经历资金困难?

　　按照该项目开发商8月份公布的半年业绩显示，下半年要支付的地价为10亿元，建安成本48亿元，而上半年其获得协议销售额累计约125.16亿元，较去年同期下降2%;销售总面积约105.23万平方米，下降22%。

　　花旗银行的分析报告指出，该公司负债比率过高，达到90%。房地产市场的整体环境正在恶化，且由于贷款政策紧缩，下半年交易难有强力反弹，因此该地产企业难以达到全年300亿元的销售目标。

　　而这个豪宅的地块在被开发商纳入囊中时就带着“高贵”血统，去年5月，开发商以超过10亿元的价格竞得该地块时曾引起业内轰动，楼面均价达1.5万元/平方米。

　　业内人士认为，由于开发商拿地成本高，负债多，而豪宅总价高，贷款不易获得，短期内又难以回款，所以要低价进行“内部认购”，以期获得更快的资金回笼。