万达商业地产揭秘系列之五：巨人的飞跃

　　中国商业航母——万达商业地产揭秘系列之五

　　巨人的飞跃

　　――――万达广场三次升级揭密

　　[提要]从进入一个城市便占据“龙眼”位置到为一座城市再造一个新城市中心，万达创立商业地产的8年来，开发模式从排名前列代走到第三代，过程中经历了无数的磨难和艰辛，但也取得了巨大的成功，凭着对中国商业地产开发的万丈雄心和万达人极强的市场把握能力和运作实力，当万达再一次占领顶峰，万达作为中国商业地产的领军企业再度攀登中国商业地产制高点……在总结这段惊心动魄的经历时，王健林董事长将这个过程称为一次“涅磐”，一次脱胎换骨、一次破茧成蝶、一次浴火重生的“凤凰涅磐”!

　　起步期：万达商业地产排名前列代

　　单店模式 以销售平衡现金流

　　2001年，在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心的黄金宝地，一栋栋单体楼拔地而起，在这些城市业已存在的，在这些城市发展多年沉淀下来的核心商圈位置，这些栋栋总面积5万平方米左右，地上地下共五层的新商业业态的出现，引起了当时城市地产发展的极大轰动，一些分割销售的小店铺也在投资者中引起了不小的波澜，加上作为配套的停车场、用以吸引人流的超市、可以留住人流的电影城，这一新兴商业模式的出现在当时为很多资金实力雄厚的投资者所热捧，这些单体楼所涵盖的小店铺、超市等小综合业态的组合就是万达商业地产排名前列代开发模式的外在表现，也称“单店模式”。

　　单打独斗 经营无法形成合力

　　经营初期，在这些单体楼一层，在进行分割销售的小店铺外，经常能够看到，由于商铺经营品种的庞杂繁多，商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，小业主们只能单打独斗，卖力的为自己的产品摇旗呐喊，其间，还要担心同在一个楼体里的另一些商铺“抢了风头”，在这样的竞争形势下，业主不单要担心同区域以及同行业的竞争，还要担心同一地理位置下不同行业的竞争，人流分散、混乱严重影响了这些商铺后期的盈利，由此，万达商业地产排名前列代商业模式遇到了发展初期不可避免的艰辛，此时，一直对市场进行着密切观察和详细研究的万达很快做出了调整，提出了万达商业地产发展的第二代开发模式——纯商业组合店。

　　发展期：万达商业地产第二代

　　组合店模式 业态布局尚欠火候

　　看到排名前列代商业地产开发模式在实践应用中遇到的一些市场抗力，果断的万达人迅速调整“作战思路”，为烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足而引进了更多的主力店和不同商业业态，以期以各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群的巨大合力。此时，万达商业地产第二代开发模式开始走入人们的生活。在表现形式上，万达商业地产第二代开发模式比排名前列代有了长足的进步，如项目规模上较之排名前列代有了两至三倍的增加，业态上也在超市、影院等基础上引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式。在当时的南宁、武汉、天津、哈尔滨、沈阳、大连等六个城市，这个新一代的商业开发模式的出现，再度引起人们的关注。但在经营中发现，主力店吸引来的大量人流、客流在走出百货店、超市等大经营场所后，并没有流向小业主的商铺，经营者们过高的期望值并没有如期实现。在后来总结经验时，王健林董事长一针见血的指出，万达的第二代商业开发模式仍然没有把握住商业地产的精髓，卖商铺绝不是商业地产!

　　主力店各踞一方 未形成人流的有效流动

　　在排名前列代商业模式和第二代商业模式发展演变的过程中，万达人始终没有放弃对成功商业模式的探索，并一直在对现有商业模式进行研究和调整。因为第二代商业地产开发模式仅仅是几大主力店的简单组合，各主力店各执一方，分散经营，并没有形成对整个万达广场消费人流的有效吸引和集中，且广场没有室内步行街的设计，主力店的作用仅仅是把人群吸引到城市中心商圈，而未能将他们吸引至小业主的商铺中去，导致整个项目没有灵魂，店与店之间没有有效互动。此外，对于项目的纯商业定位，也导致整个项目商业氛围浓郁，与之相互动的文化、娱乐、体育、酒店等其他的与商业消费相配合的休闲消费环境没有有效建立，加上项目零售类比例偏大，也使项目的中心偏离了商业地产的经营重心。

　　成熟期：万达商业地产第三代

　　综合体，开始创造新城市中心

　　(配单体楼起步及现今的图片对比：建设于万达商业地产发展期的这些项目，在现今万达地产的品牌号召力和经营实力的共同作用下，盈利能力逐步提升)

　　万达商业地产第三代商业模式代表城市：

　　上海

　　上海五角场万达广场位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海迄今为止体量、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目。

　　开业时间：2006年12月24日

　　主力店：沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、排名前列食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城大型室内步行街。

　　开业时招商满场率：95%

　　目前日客流量：30万

　　北京

　　北京CBD万达广场位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，属于长安街上非常有特色的标志性建筑。项目总建筑面积约50万平方米，其中商业广场面积22万平方米。

　　开业时间：2006年12月26日

　　主力店：沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、北京万达索菲特大饭店。

　　开业时招商满场率：95%

　　目前日客流量：25万

　　宁波

　　宁波鄞州万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，也是宁波迄今为止投资额、占地面积、停车位最多的商业项目。项目总建筑面积60万平方米，其中商业广场面积35万平方米。

　　主力店：沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、银泰百货、万达国际影城、喜百度、苏宁电器、大歌星KTV、石浦酒楼、神采飞扬电玩城。

　　开业时间：2006年12月22日

　　开业时招商满场率：100%

　　目前日客流量：10万人

　　成都

　　成都锦华路万达广场位于成都市锦江区,万达开业后不久，这里便成为新的城市商业中心。项目总建筑面积约40万平方米,其中商业广场面积26万平方米，引入等十余家主力店。

　　开业时间：2007年12月23日

　　主力店：伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城、美国百胜餐饮、麦当劳、国美电器、大歌星KTV、韦德伍斯健身、快乐老家火锅等

　　开业时招商满场率：98%

　　目前日客流量：30万

　　在总结了排名前列代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性，万达进入了第三代万达广场的开发。

　　在对第三代万达商业地产开发模式进行总结时，王健林董事长将其概念称为“城市综合体”。之所以这样命名，是因为在万达第三代商业模式下，万达广场可以称得上包罗万象，无所不能，一个巨大的综合体里有商业中心、五酒店、写字楼、公寓，住宅、更有酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态，真正做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合;同时，第三代万达广场中出现了王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街。几大主力店不再各守一方，而是围绕这条室内步行街布局，步行街的每一层都通往各主力店，在任何一个平面或立体上消费者都可以到达任何店内，在万达广场的整体布局上，这条步行街实现了建筑体平面立体的互动，成为万达在商业地产设计上的创新。在此基础上，各地万达广场都进行了适合于本地特点的设计上的不同创新，确保了万达广场在开发建设上的持久、旺盛的生命力。

　　新商业模式 适应趋势 趋势

　　万达的创新，其实也是一种迈向国际的创新，城市综合体中组合了住宅、写字楼、公寓、酒店等业态，里面增加了文化、健身、餐饮、娱乐等内容，所有这些组合，不但被国际所认可，同时也符合国情。

　　在国外，此类大型商业地产项目往往建在郊区，且多采用一条步行街、两个主力店的模式，为习惯“车轮消费”的国外消费者提供服务，而在中国，很多消费者更喜欢到市区购物消费，文化上的差异要求商业从业人员也要考虑消费者的消费习惯，正是基于此，万达把国外的室内商业步行街引入中国商业地产模式，并在步行街上设计各类品牌商铺，达成了中国商业地产的国际化发展趋势。

　　当一个个万达广场作为一个个城市中心存在的时候，我们不得不承认，万达的战略、万达的速度、万达的商业模式包括万达的选址方略，都可以称得上是目前中国商业地产企业中运作的最成功的，他也在着中国商业地产发展的全新方向。

　　万达在厦门

　　厦门湖里万达广场

　　厦门湖里万达广场是万达集团进入厦门市的项目，是继福州金融街万达广场后，万达集团再次加大海西经济区投资的重点项目，是万达集团开发项目中距离台湾地区最近的万达广场。总规划用地面积12.9万平方米，总建约53万平方米，总投资50个亿，涵盖了大型购物中心、五酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、儿童城、酒楼、电器商场、室外步行街、SOHO公寓、高级写字楼及商业街区等多重业态，打造厦门集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种一级功能的大型城市综合体，建成后将为厦门开辟新的城市中心。