两会前夕各地楼市新政出台 多管齐下调控楼市

　　从春节后不少地方的调控行动来看，内容涉及很多方面。如成都市政府近日下发《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见。

　　其中，对已供土地要按照合同约定对地价款收缴情况和宗地建设情况进行清理，加大地价款催收力度，督促尽快动工建设；土地闲置1年以上不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，要采取改变用途、等价置换、安排临时使用等途径及时处置、充分利用。
　　
　　南京则在春节长假后宣布将个人住房公积金贷款可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。北京更是推出11条措施，从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控。包括：重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全额征收营业税、土地首付款比例不得低于50%等中央先前制定的措施；恢复“限外令”，并要求房地产 (论坛 新闻)开发企业在取得商品房预售许可证后3天内一次性公开全部房源等。
　　
　　各地楼市成交仍清淡
　　
　　从市场方面来看，目前各地楼市仍比较清淡。春节长假期间，各地楼市成交普遍低迷，甚至一些城市已经出现价格松动。
　　
　　成交量萎缩也反映出购房者心态的变化。以上海为例，近日进行的网络调查显示，受访的意向购房者中，有近七成预期1年后才会入市。
　　
　　“全国两会召开期间，房地产市场肯定会成为各方热议的话题之一。从产业政策层面来看，眼下已经比较清晰了，因为中央和地方推出的针对性措施已经不少。至于财税、货币政策可能还有进一步调整，但需要指出的是，这方面政策出台涉及的面更广，一般不会仅仅针对房地产市场。”专家表示。

　　有业内人士认为，房地产的发展主要取决于多方面因素：一是经济基本面，在去年“保8”成功、今年信贷额度仍较为宽松、出口状况有所改善、投资仍有望保持较高增速等情况下，房地产市场的发展仍面临比较好的环境；二是去年楼市交易攀升，大量存量房源得到消耗，导致大部分重点城市的供求结构失衡，楼市可售量较少，在供小于求的局面下，短期内价格要出现较大幅度的回调有难度。

　　 倚重股权融资房地产信托谋转型
　　
　　在监管层对于房地产信托贷款的调控措施收紧之际，记者从多家信托公司了解到，今年年初以来，信托公司出于对宏观经济背景、风险控制、产品结构设计等考量，对于贷款类房地产信托产品变得慎重，相较而言，股权类房地产信托产品则更受倚重。交银信托一位负责人在接受本报记者采访时表示，一方 (论坛 新闻)面监管对于信托公司开展房地产信托业务监管更趋严格，另一方面2010年房地产信托将会信托公司主要的业务方向之一，与贷款类房地产信托业务相比，他们更倾向于做股权类房地产信托业务。
　　
　　有信托公司人士表示，房地产投资信托目前仅占据国内房地产贷款的0.7%，与美国等发达国家相比仍有很大的发展空间。
　　
　　事实上，目前我国房地产信托产品以两种形式为主，分别是贷款信托和股权信托。其中，贷款信托是目前房地产信托投资的主要形式。
　　
　　而随着中国经济走势、监管层对于房地产信托市场的调控措施正在收紧。就在春节前，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家要求等条件。
　　
　　“我们对于房地产信托贷款一直比较慎重的，在审核房地产开发项目贷款时，一般都会要求它们"四证"齐全等。”某信托公司一位业务负责人昨日告诉记者。“我们对贷款类信托一直把关都比较严的。”
　　
　　与此同时，2010年多家信托公司对于股权类房地产信托更为倚重。今年2月下旬，新华信托就发行了一款名为“西河名邸项目投资集合资金信托计划”的房地产权益类信托产品，发行规模为10000万元至15000万元。在该产品结构中，其中7000万元信托资金将用于受让北京和泓置地有限公司拥有的对天津和泓房地产开发有限公司的应收债权8000万元及天津泰达和泓房地产开发有限公司拥有的对天津和泓房地产开发有限公司的应收债权6110万元，其余信托资金用于受让天津和泓房地产开发有限公司100%股权，取得信托收益并分配给受益人。
　　
　　一位信托业内专家认为，贷款类房地产信托产品设计过于简单，技术含量较低，信托公司从事此类业务时虽把关较严，却也难以掌控，“一旦项目风险暴露，信托公司自身也难以充分应对”。
　　
　　“股权类房地产信托产品结构则相对复杂，技术含量更高。从风险管控角度来讲，信托公司更容易把握风险、这类产品也相对安全。”该专家认为。

　　北京地产新政被指“太温柔”

　　北京楼市调控的11条出台后，市场反应比较平静。记者昨天从北京一些中介公司了解到，多数被调查者认为北京调控新政“太温柔”。
　　
　　“北京11条新政里几乎没有新加的，都是已经在执行的政策。”一位温州炒房客如是说。对此，北京中原地产张大伟告诉记者，中原地产市场研究部对200组客户的抽样调查显示，81%的客户认为北京的11条政策不会对房地产市场有打压作用。
　　
　　“春节以后北京二手房成交量分别达到203套、281套、419套、511套，连续4天回暖。”张大伟直言，目前北京二手房客户的看房量及成交量基本已经恢复到2月上旬水平，楼市有望迎来“小阳春”。
　　
　　根据北京市住建委的分析判断，随着中央及北京市一系列调控政策陆续出台，近期北京房地产市场出现供应有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。
　　
　　据统计，今年1月份北京新建商品住房新增供应9640套，比去年12月增加6.1%；商品房成交8698套，比去年12月减少42.3%；新建商品房价格环比指数为102.6，涨幅比去年12月回落2.1个百分点。

　　外资继续看好我国商业地产
　　
　　密集的政策调控令我国住宅市场今年的走势显得比较微妙，但在商业地产投资方面，不少外资发展商已明确表示今年会加大投资。
　　
　　如在大连、杭州、苏州等地投资工业园区项目的新加坡腾飞集团已在进行战略调整，新任CEO吴来顺日前表示，园区定位正由传统商务空间向综合社区转型。另外，今年还会拓展房地产基金业务，不论是对商务园区项目还是商务办公楼宇，都会加快投资进度。同时，继续成立更多的境外房地产基金来投资中国项目，包括积极筹措成立国内人民币房地产基金（私募基金PE）和房地产投资信托（REITS）。
　　
　　无独有偶，同样来自新加坡的酒店发展商雅诗阁也提出今年要在中国继续发展壮大。雅诗阁北亚区董事总经理李志勤表示，2009年雅诗阁中国共在重庆、深圳等地推出5个项目，由此已在中国的12个城市拥有26个项目，约5000套服务公寓单位，而2010年雅诗阁中国还将有上海雅诗阁淮海路服务公寓、深圳雅诗阁美伦服务公寓等4个项目入市。同时，雅诗阁隶属于新加坡的地产商嘉德置地，而嘉德置地前不久发布年报称，会继续以积极而谨慎的发展策略深耕中国市场。
　　
　　世联地产的分析师表示，2010年国内的商业地产投资开发将持续推进，事实上，自去年下半年起，国内一些有实力的房地产企业也不约而同地涉足商业地产市场，因为此类持有型物业不仅可以产生持续性的租金收益，长期还可以产生资产增值，并有效增强企业抵御行业大幅度波动风险的能力。
　　
　　但另一方面，开发商拿地的热情仍未减退。昨天，龙湖地产旗下北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元人民币竞得北京一地块，且该地块还引来北京万科与北京朝阳万科联合体、北京华润曙光以及北京远豪置业3家房企（投标价分别为22.2亿、37.8亿和21亿）的竞争。当日北京天旭运河公司经过24轮竞价以28.2亿元竞得北京另一地块，折合楼面价10635元/平米。该地块也引来保利、远洋、星泰、中铁 (论坛 新闻)、龙湖、首开、新华联、华美、海港和华业地产等10家房地产企业参与竞拍。
　　
　　记者粗略统计，昨天作为春节后北京土地市场交易，便有7块地成交，总金额约90.2亿元。“开发商还敢高价拿地，意味着对后市仍有信心。”一位业内人士说。（