厦门市2月8日土地出让地块研判:2010XP01

　　SOHO翔安商务新格局

　　核心区位，便捷交通，多元化规划功能

　　1. 基本属性

　　1.1 基本规划指标

　　1.2 基本出让数据

　　2.地块价值分析

　　2.1 地块位置及区域界定

地块界址图

地块现状图 

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　　本案位于翔安新城翔安大道东侧，翔安区府大道南侧，宋坂村西北侧。

　　本案紧邻汇景新城商业广场，位于集行政、文化、金融、商务于一体的翔安新城的中心商务区，翔安区政府、翔安文体中心、四馆合一(主要包括文化宫、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心)均位于地块北侧不远处。

　　地块集便利交通和核心区位等优势于一身，具备优越的外部开发条件。同时，汇景新城中心、特房•美地雅登等紧邻本案，周边配套完善，交通便利，是商业、办公、SOHO创业的理想之所。

 
 汇景新城中心

特房 美地雅登 

 翔安文体中心

　　2.2 地块周边环境分析

　　2.2.1 交通分析

　　地块紧邻城市主干道，四周紧邻翔安大道、区府大道、海湾大道、横六路等主要交通干道，出行极为便利。

　　区府大道是贯穿翔安新城片区的交通主干道，沿着区府大道能快速到达翔安新店繁华老城区，道路交通网发达，经东通道15分钟可进岛，有56、69、605、608、620等多条公车线路可达地块或地块周边。

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　　翔安大道对内连接码头、机场、交通枢纽、港口各个节点，对外连接国道324线、国道319线和沈海高速公路，辐射毗邻省市，延伸全国。随着翔安隧道的顺利通车，预计2010年底，翔安大道将成为全线封闭式的城市快速干道。据悉，规划中还将建新店互通立交等4座互通立交;新建舫山二路分离式立交;新建7座人行地下通道，改造7座人行地下通道。

地块空间交通图

 
 翔安大道

区府大道 

 海翔互通立交效果图

　　2.2.2 配套分析

　　本案居翔安新城片区内，翔安区政府于地块不远处，可共享新店、马巷繁华商业配套;地块周边高档住宅林立，分别有特房•锦绣翔安、特房•美地雅登、汇景新城中心等项目，另南北两侧还有翔安东方新城安置房一期和二期项目，已形成较为成熟的居住氛围，其生活、商业配套较为齐全。

　　地块拥有新店中学、南洋学院、厦大翔安校区等诸多教育资源，整个翔安新城片区规划至少有7个幼儿园、3个小学、2个中学以及实验学校、体校。据了解，已有部分实验学校已开始投入建设。另外，地块所在片区距离翔安文教区较近，可共享文教区优越的教育资源，为本案增添不少人文价值。另翔安商城餐饮一条街位于本案不远处，车程仅需5分钟，商业、生活配套均较为完善。

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 沃迪娱乐

翔安商城餐饮一条街 

 新店中学

 幼儿园

　　2.2.3 景观分析

　　厦门市三标准、四万平方米天然氧吧、翔安排名前列座生态公园——祥吴公园与地块邻近，闹中取静惬意舒适的生活外环境，给作为拥有居住用途的本案加分不少。

 祥吴公园

　　2.3 地块综述

　　总之，该地块核心区位凸显、集行政、商业、文化等优势于一身;交通路网发达，出行便利;周边配套设施齐备，居住、商业范围浓厚;翔安新城片区完善规划和地块自身城市商业综合体定位都为本案的“闪光点”。这些基本元素都为本案后期开发创下了良好的内外部条件，本案具备不少可挖掘潜力，相信将成为翔安新城片区的一大亮点。

　　3.地块规划分析

　　3.1自身规划

　　依据规划，本案为商业、办公、酒店、SOHO、居住为一体的高层都市综合体项目。将成为翔安代表性、最吸引投资眼球的地标性建筑之一，与汇景新城中心、特房•美地雅登等项目一起构成了翔安新城高品质楼盘项目区。

　　从规划设计条件上看，该地块兼具商业、办公、SOHO、酒店用途，其多样化功能结合的城市综合体项目在厦门较少见，在翔安更是首开先河。本案的SOHO办公功能在一线城市已经成为一种新兴的办公潮流，但在厦门乃至翔安仍是少见的办公形式，故本案将翔安商务办公的新格局。

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 北京朝阳光华路SOHO

SOHO室内风格

　　3.2片区规划

　　翔安新城——旧城区 新活力

　　翔安新城区位于翔安区中部，火炬工业园以南，翔安文教区以北。四周紧邻翔安大道、海湾大道、翔安东路与新店路等城市干道，下接东通道与厦门本岛相连，上通泉厦高速公路与泉州相通。项目总用地面积约230公顷。

　　城区内规划有区政府行政中心、体育中心、学校、医院、经济适用房，以及特房•美地雅登等商品房，片区内产业园高端人才优势较为突出。

　　翔安南部新城——城市副中心 对台桥头堡

　　翔安南部新城北至新店路、西临翔安大道、南临窗东路及大嶝岛海域，东以九溪为界。用地面积27平方公里。独特的地理和人文条件成就海峡商贸交流重要区域，并将成为台湾旅游休闲、创业投资的桥头堡。翔安南部新城周边拥有各种有利发展的五大基地，其中就包括大嶝对台小额商品交易市场、海峡论坛会址建设的海西对台交流基地。

　　规划潜力提升点

　　本案位于翔安新城与翔安南部新城的交汇处，借助两大片区的完善规划，地块的潜力大大提升;同时，地块经翔安大道可直达翔安隧道，快速到达岛内与其他行政区，形成厦门岛15分钟“经济圈”;借助翔安南部片区的对台经贸平台，吸引台商投资眼球，可给本案带来经济增长点与人气的提升。

　　4.SWOT分析

　　4.1 优势

　　①优越区位、配套齐备;

　　②临主干道、交通便捷;

　　③自身多元化业态组合，财富聚集效应强。

　　4.2 劣势

　　①地块南面还未改造的宋坂村对本案形象有一定负面影响;

　　②紧邻主干道，必将对本案的居住用途造成一定的噪音、粉尘等城市污染。

　　4.3 机会

　　①翔安城市商业综合体，抢占先机;

　　②翔安新城片区的规划推进;

　　③翔安隧道通车，预期良好。

　　4.4 威胁

　　①宏观经济层面的不确定因素较多;

　　②SOHO商务模式对城市化水平较低的翔安可能是一个挑战。

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　　5.核心竞争力分析及提炼

　　5.1 竞争力分析

　　优越区位+多功能组合

　　细致衡量本案拥有的各项优势，可发现本案多功能组合的城市商业综合体以及优越区位是本案的亮点所在。项目中不同物业之间的相互弥补和相互助力形成了一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复合型空间。本案所拥有的先天优越区位，更助力后期的大手笔开发。

　　5.2 竞争力提炼

　　SOHO翔安商务新格局

　　利用翔安新城的完善配套，充分整合周边优势资源，可将本案打造成一个具有完善的商务、生活、休闲配套的核心商务中心。新兴的SOHO办公潮流更是能吸引动漫、设计领域等行业的投资眼球。项目的活力将体现在全天候的不间断人流，项目的价值不止于将成为翔安新城地产的代表名片，更将翔安商务办公新局面。

地块总平图 

规划效果图 

　　6.周边竞争项目

　　地块所处片区为翔安新城片区，现将该区域和地块周边近年内已出让地块信息列表如下：

　　比较分析：

　　从上图竞争项目可看出，X2009G05地块对本案的威胁较大。因为，该地块用途性质与本案较吻合，同时成交时间也较接近。另据了解，首开公司计划投资30亿元在该项目上，未来将构筑一个新都市中央区，集居住、商业与办公为一体的城市综合体，这与本案的商业综合体定位也较为相似。

　　但是，从不同性质建筑面积可看出，X2009G05的居住用途的面积占绝大部分，而SOHO办公则是本案的一大重点，两个案例着力点不同，定位不同，主要需求客群亦不同。因此两者在开发和后期的销售无大的冲突与竞争，X2009G05对于本案来说，可以说是挑战与机遇并存。