调控新政频出台 能否"勒"住房价这匹"野马"?

　　从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、国土资源部、财政部等多个部委最近半个月紧锣密鼓地出台了若干房地产 (论坛 新闻)调控政策。多数接受记者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受是：“温和调控，有保有压”。他们认为，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了“压”以外，政策实际上也有“保”，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　此轮出台的调控政策，到底能不能“勒”住房价这匹正在狂奔的“野马”?我们拭目以待。

　　最近半个月，楼市调控新政频频出台。从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、国土资源部、财政部等多个部委紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。

　　从政策内容上看，此轮调控出台的政策实际上是个组合拳。一方 (论坛 新闻)面，将营业税免征时限从2年以上恢复至5年以上，同时“国四条”中提出要加大差别化信贷政策执行力度，继续大规模推进保障性安居工程建设，这实际上针对的是需求层面，改变住房结构，分流商品房市场的自住需求，并通过交易成本提升来给投资投机性需求“泼冷水”;另一方面，“国四条”中还提出要增加普通商品住房的有效供给，中央对开发商拿地门槛也进行了抬升，将拿地的首付款比例提高到了五成，这些政策实际上是从供应方面着手，增大住宅供应量，缓解供需矛盾，同时抑制开发商拿地时的疯狂竞价，从土地成本方面进行限制，以期缓解目前高地价带来的高房价。

　　“温和调控，有保有压”，是多数接受记者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受。包括中经联盟秘书长陈云峰在内的多位业内人士表示，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了“压”以外，政策实际上也有“保”，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。

　　另有业内人士认为，此轮出台的调控政策，从预计效果上看恐怕难以“勒”住房价这匹正在狂奔的“野马”，不过，未来从中央到地方可能还会出台一系列政策，政策出台密集期或许已经拉开了帷幕。

　　焦点 1

　　营业税“2改5” 非普宅转让成本大增

　　政策回放：12月9日，国务院常务会议决定，将二手房营业税免征时限从两年以上恢复至五年以上。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　【影响】

　　12月9日，国务院出台“营业税征收2改5”消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局对此进行了明确，不足5年的非普通住房按全额征收营业税，满5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房按差额征收营业税。

　　接受采访的多位专家表示，对于中低价二手房，特别是90平方米以下二手房，是按差额征收营业税，税费增加不会很多，这对市场的影响将远远小于之前业内所猜测的全额征收。不过，对于非普通住宅来说，征收力度则相当大，尤其是改变前后，3—5年非普通住宅多支出成本最多。举例来说，一套成交总价100万，当初购买时80万的普通住宅，新政实施后营业税将增加11000元，如果是同样价格的一套非普通住宅，新政实施后营业税增加的额度将达到44000元/平米。

　　由此可见，营业税细则对于购买3-5年的140平米以上非普通住宅的购房者，打击力度。链家地产统计数据分析，140平米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年内大户型占比在8%左右。未来，除营业税成本有所上升，投资风险加大外，根据岁末多个房地产相关会议的基调，短期大户型投资的心理预期也将缩紧。

　　我爱我家则认为，单单依靠交易环节的税收调控并不能真正实现抑制房价上涨、控制投机的政策初衷，此次营业税新政对于二手房市场的影响恐只延续到一季度后半程，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续走出量价齐升态势。

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　　焦点 2

　　“国四条” 后续配套政策定成效

　　政策回放：12月14日，国务院常务会议从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四个方面提出了一系列举措，被称为“国四条”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　【影响】

　　“‘国四条’明确表示要遏制高房价，这实际上是一个信号，表明了国家对于控制房价过快增长的决心”，首都经贸大学城 (论坛 新闻)市学院土地资源与房地产管理系系主任邢亚平认为，“国四条”对于未来市场的影响主要体现在政府的宏观调控给市场的发展指明了方向，不过，在国家配套措施未出台之前，购房者应意识到新政策对短期市场所起的作用还不是很大。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，房价高涨的重要原因是市场需求远远高于市场供给，供给矛盾突出，而“国四条”中提出增加普通商品住房的有效供给，继续大规模推进保障性安居工程建设，实际上是为了化解供需之间的矛盾，促进房地产市场健康发展。

　　业内人士认为，国四条实际上只是给出了一个大的框架和方向，其收效如何需要看是否会有后续配套政策跟进，同时还要看可操作性和最终执行力如何。

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　　焦点 3

　　打击囤地 中小房企生存更难

　　政策回放：12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。

　　【影响】

　　该项政策被认为是今年土地市场调控的发端。业内人士指出，目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，首付比例有的城市会高一些，也有的城市低一些，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。

　　邢亚平认为，对于拿地的新规定，同时抑制开发商拿地时的疯狂竞价，从土地成本方面进行限制，同时限制开发商囤地，以期缓解目前高地价带来的高房价。而此政策对于不同的开发商在不同的城市肯定会有不同的效果，主要看各地的执行情况。

　　陈云峰认为，这一举措对开发商是有一定影响，但是对消费市场影响不大。此举提高了首付门槛，对于有融资实力的上市公司或是资金实力雄厚的品牌房企来说，这不会是大问题，但是对于中小房企，很有可能会是致命的，可以预见的是，明年房地产市场肯定还会出现新一轮洗牌。

　　在17日中央政府开始对土地进行调控之后，23日国土部曝光18宗闲置土地及其开发商，对开发商无疑也有着不小的警示作用。

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　　■ 猜想之2010

　　高房价 低销量

　　近期中央各种调控政策传导出来的信号就是，抑制房价快速上涨。也就是说，年底发端的楼市调控政策，主要是对房价的快速上涨进行调控。调控的目的很明确，那就是房价只要不上涨太快就可以，政策的目的不是打压房价，也不是所谓的政策转向。

　　市场以维稳为主

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，目前经济复苏的基础还很“脆弱”，明年经济保持增长的任务依然艰巨，房地产在经济增长中的支柱地位暂时不会动摇。“中央经济工作会议对地产行业的定位就很明确，‘增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求’，就是明确表示要通过房地产的供应来促进行业的持续发展，保障巨大的开复工建设面积，继续带动上下游相关产业的发展，为GDP做贡献。”陈云峰表示，中央政府在明年对待地产行业的态度应该是中性的，不会像2009年那么宽松，也不会像2008年那么严厉。走的是中间路线，是松中偏紧的政策。

　　“市场以维稳为主。”陈云峰如是说。

　　中原地产华北区域总经理李文杰亦认同以上观点，他表示，2010年北京楼市的价格会在此基础上保持居高的价位。“2009年全年房地产行业资金从来没有这么充裕过，无论是IPO、还是银行宽松的信贷、其他行业资金的大举流入、境外资本透过各种渠道进入内地，都显示出楼市在未来相当长的时间内将呈现量价上升势头，从2008年的经验来看，就算是对房地产出现局部调控，2010年开发商都不会出现降价促销的行为来回收现金。”李文杰说，加上地王频出，开发商拿地成本高涨，其高地价成本必将会转移到房价中来，2010年将是开发企业追求利润的一年，这些都会让价格预期不断攀升。

　　观望情绪将加重

　　虽然业内认为房价下降的理由不是很充分，但中央政府频繁出台政策让购房者产生“中央打压房价”的预期。因此，购房者的观望情绪会越来越浓重。“多次调控的经验证明，只要中央出台抑制房价的政策，普通购房者的购买预期和心态都会变化。”北京理工大学房地产研究室主任周毕文博士认为，不论调控政策最终传导到市场的效果如何，购房者都会对中央出台的政策有所响应，从行动上会减缓购买，甚至放弃购买。市场数据证实了周毕文的判断，北京房地产交易管理网数据显示，新政出台两周内，北京期房交易量下降明显。

　　“2009年下半年，北京楼市的销售量至少有三分之二是投资性购买，接下来实行的二手房营业税、严格限制二套房贷、提高按揭利息等一系列举措，会使投资性购买在2010年大面积下降。”周毕文表示，2010年北京楼市的主力销售群体主要是改善型和自住型需求，而多数此类人群已经无法承受目前居高的房价，尽管他们具有强烈的购买需求，但无能力承受居高的房价，最终还是买不起房子。

　　2010年对开发商和购房者都是考验，购房者真的买不起了，他们可以等待，而开发商在高房价上能够支持多久还不好说。目前业内普遍的观点是，2010年下半年北京楼市可能还会出现一次调整，如果那时整个经济环境有所好转，中央政府不需要依靠房地产就能够实现经济的快速增长，那么2010年楼市政策会发生巨变。

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　　■ 多方建议

　　业界预计明年会加快推出物业税

　　国务院四项措施出台后，业内均在猜测，接下来会有更细化的文件，各种信息频传。

　　北京贝塔工作室合伙人、清华大学博士杜丽虹认为，今年房地产市场的火爆和演变至今出现泡沫，是流动性推动的结果。如果政策不出台一些限制性措施，预计房产泡沫会继续加大，而未来的风险就更加严重。她认为国务院四项措施之后，接下来应该会有一些更为详细和具体的调控方式。

　　“2008年市场出现下行，是不断地加息、二套房贷等多个政策叠加的效应，”杜丽虹表示，单靠限制房地产公司再融资，或国土部严查囤地，并不能直接抑制房价过快上涨。

　　截至目前国土部的调控政策力度，除此之外，上海某房地产研究院院长杨红旭预计，二套房贷明年必定还要紧缩，他认为房地产税收政策还有三个可能：1、针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市试点实转;2、对外资购房可能会重新紧缩，重申“171号文”;3、转售房子的个税，也可能会从严征收。

　　而中原地产华北区总经理李文杰透露，近期中央调控楼市措施将可能包括，对高档大面积高总价物业推出征收物业税;恢复限外政策;春节前暂停房企上市再融资;严查房企资金流向及银行贷款投放等。

　　国土部可联合证监会限囤地

　　知情人士透露，近日证监会将联合国土资源部出台上市公司募集资金管理新政，拟对地产上市公司拿地环节进行限制，一私募基金经理表示，如果该政策的目的在于抑制房地产投资，那么已经太晚了，目前内地房企能上市的、该上市的都上市了，像恒大、花样年、融创等，今年一大批房企已在A股或香港上市，房企资金现在都很充裕。

　　国土系统一位不愿透露姓名的专家称，他尚未看到这一文件，但他表示，中央会议完了之后，国土部确实有精神表示严查囤地，今年囤地的状况是由资金充裕造成，但是国土部直接去审核房地产公司的再融资是否有依据，值得商榷。

　　他分析，如果国土部想要控制房地产公司囤地，有两个环节可以把控，一是与证监会、银监会联合，比如上市公司募集资金的目的和去向必须要公开，银行贷款的流向也必须得到监管，国土部可根据这些信息决定土地是否出让。如果某家公司竞拍土地的资金来源不清楚，或者不符合证监会、银监会的要求，国土部就不能把土地出让给它。

　　二是，上市公司竞拍土地前，必须公示其所有的土地储备、使用和开发情况，由国土部和公众、媒体进行监督，如果有不良记录，或资金来源不明，则应限制其购地。

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　　2005年 国八条

　　3月26日，针对房价上涨过快，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内称之为“国八条”。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。5月11日，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象地称之为“组合拳”。

　　但这套组合拳并没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房 (论坛 新闻)比例不具体以及房价统计缺乏统一口径等，都有很大的关系。

　　2006年 国六条

　　全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，新一轮的调控手段相继出台。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施(“国六条”)，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面，全方位对房地产市场进行了全面调控。

　　但是，仔细研读“国六条”以及其他文件中提出的具体措施，其间从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼，或者间接暗示。显然政策是要保持房价平稳。因此，“国六条”很难把房价调控下来，因为当时中国经济依然处于高速发展的阶段，而银行的存贷比达到突破性的历史新高，这是房地产投资过热的根源之一。

　　因此，2006年，房地产市场虽然经历了最猛烈、最严厉的政策调控，但回顾2006年房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”。

　　2007年 二套首付

　　政策调控延续，1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，以此为标志，拉开了2007年调控的序幕。从2007年3月18日起，中央银行便吹响加息的号角，年内央行连续进行6次加息。2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍等，成为打压高房价的最后一棵稻草，房地产市场从11月开始进入观望期，进入2008年，房地产一路下滑，政策效应明显显现。

　　2009年 营业税等

　　随着今年以来房价持续上涨，目前一线城市已超过2007年的历史高位，2009年针对房地产投机的调控措施拉开序幕。但从目前出台的土地政策、二手房营业税调整政策，仍然是对以前的文件或规定的重复和强调，国信证券认为，二手房营业税调整差额化较之前宽松，表明高层希望抑制投资性购房，并继续鼓励自主性购房。

　　昨日国土部公布全国18幅闲置土地，并表示严查囤地，业内分析透露出来的信息是将在供应方面进行比较大的调节，包括保障性住房在内，都将加大市场供应，从而达到平抑价格的目的。这是这一轮调控与此前的不同。