楼市再发危险信号 调控政策或年底出台

　　日前，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布报告称，9月份以来楼市出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，房地产行业会走向一个更危险的极端，并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

　　楼市价涨量跌

　　日前有消息称，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告(以下简称《报告》)，指出9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。

　　危险的信号较之2008年出现的“价涨量跌”现象，上述国土部土地勘测规划院发布的此分析报告中指出，2009年6月份之后出现的全国性“价涨量跌”现象，是一个危险的信号。据悉，6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降——6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米，而7月份就下降到了8000万平方米以下。《报告》指出，应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。除了继续扶持中小企业发展，增加就业等发展实体经济的政策外，还应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。

　　全面大调时机未到

　　尽管包括广州在内的全国大部分城市楼价近几个月上涨幅度较大，但仍然有地产专家认为，暂时不适宜对市场进行太重的调控，毕竟在商品出口形势未转好的前提下，国内经济还是要靠房地产行业及一系列相关产业来拉动，维持内需的稳定还是目前的主要任务。而同时，也有声音表示，但现在楼价确实已经去到一个相对高位，有针对性地进行个别环节的调控也是必须的。

　　珠江帝景总经理认为，楼市有其自身的发展规律，不管价格和成交量如何变化都是由供求关系决定的。如果价格不断上涨，成交量也在增加，证明楼市的需求大量存在。相反，如果价格上涨而成交量下跌，这种状态维持到一定时候，市场的杠杆自然会起到调节作用，开发商会在竞争中下调价格。因此她表示，楼市的调控不应该由人为来干涉。

　　满堂红研究部经理周峰(周峰博客,周峰新闻,周峰说吧)则认为，现在很多区域楼价已超出了市民的购买能力范围，因此，政府在适当的时期对某些环节进行轻量的调控，应该说还是有必要的。他分析表示，大部分开发商目前已将销售对象定位在高端客户群，大户型、高总价的产品只适合金字塔尖的客户购买，这样的价格就算中高端客户都开始觉得无法接受。但只要有足够数量的高端客户消化开发商的产品，他们便没有降价的必要。这就是为何市场上的量一直在减，但开发商仍旧不肯降价的原因。“仅靠市场自行调节，就目前而言还是无法满足大部分置业者的购房需求”。

　　营业税或改全额征收

　　据悉，由于楼价上涨过快，有关部门今年以来已发出了不少楼市调控信号。地产人士表示，调控必须针对必要环节。

　　周峰认为，调控环节排名前列个是开发商拿地的保证金要适当提高，同时缩短地块出让金的全额付清时间。从原来的一年缩短至半年，这样既可提高门槛，只允许实力大的开发商去竞投土地，有效避免土地竞投后变闲置用地。另外也促使开发商在资金周转期缩短的情况下，尽快将已开发产品通过各种促销策略销售出去，避免大幅度囤积提价。

　　其次，应该将现有的营业税征收标准适当修改。将今年暂行的两年以内转让的普通住房按差额征收营业税，改成按全额征收营业税，有效抑制短炒行为，避免楼价短期内急速飙升。当然，还有一个环节就是体现在政府对旧城改造的拆迁补偿费用上，今年对市内部分地段的拆迁补偿费相对于以往年份都高出不少，这令到拆迁地段周边的一、二手楼价跟着水涨船高。如果政府在这一环节上适当调低补偿标准，应该对具体板块、地段的楼价有正面的平抑作用。(罗莎琳(罗莎琳博客,罗莎琳新闻,罗莎琳说吧))

　　遏制房价过快上涨的政策选择

　　根据国际经验，房价的非理性上涨有百害而无一利，以日本为典型的东亚国家由于没有控制好房价，几乎都遭遇了房地产泡沫崩溃的危机，从而导致长期的经济衰退。根据美国经济学家库兹涅茨的实证研究，房地产泡沫破灭之后，其调整的周期长度约为20年左右。这一经验数据在日本也基本上得到证实，日本从1989年房产泡沫破灭到现在，已经过去了20年，其房地产业至今看不到复苏的迹象。因此，控制房产泡沫应当成为中国政府义不容辞的职责。

　　中国是个新兴市场经济国家，并且还是一个没有完全实现城市化发展的国家，在这样的经济发展阶段，纵容城市房价非理性上涨，必将对中国的城市化发展造成极大的障碍。为了保护中国广大农民的利益，尽可能缩小中国城乡居民收入差距，也需要政府有效地承担起控制房价的职责。

　　控制房价过快上涨的方法：一、政府必须承担起为低收入者提供经济适用房或者廉租房的责任;二、降低杠杆比率、限制非本地居民进场买房;三、深化财政体制改革、化解中央政府与地方政府在管理房地产市场上的不合作博弈;四、改善宏观经济管理、放松产业管制、创造更多的产业投资机会;五、积极化解流动性过剩的冲击。(复旦大学世界经济研究所所长 华民 上证报)