2013年邢台楼市十大关键词:平稳之下藏涌动暗流

　　2013年已然过去，邢台楼市在这一年中将“稳”字体现的酣畅淋漓。相对宽松的政策环境，稀薄的业内声音，不再趋之若鹜的购房者共同构成了2013年平稳的邢台楼市。“与其说‘平稳’不如称之为‘平淡’”，有业内人士曾如此调侃2013年的邢台房地产市场。

　　尽管如此，但当我们回过头去再次品味2013年的邢台楼市时，邢台房地产市场在一年中的历程依旧可圈可点。让我们再次拨开迷雾，重新去发现隐藏在平稳之下涌动的楼市暗流。

 

　　关键词一：平稳

　　2013年的九十月份已经过去，传统的销售旺季并未成为邢台楼市的盛宴。反之，“金九银十”继2012年后再次沦为“铜九铁十”，没有看头的成交量的让9月10月份再难与其他月份区分。

　　另外，在回顾2013年全年成交数据也可以发现，除了传统销售旺季销声匿迹之外，传统的销售淡季也俏销消失在公众视野。相对平滑的成交曲线让2013年的房地产走势与往年明显的区分开来。

　　焦点评说：

　　陈淮教授曾指出，未来八到十年邢台住宅的总需求量是一个常数，不因某个人的需求而增加，也不会因为调控而减少，只能改变它在不同年份之间的分布状况。

　　在2011年最严厉的房地产调控之后，邢台购房者在购房心理上出现了较为明显的转变，趋之若鹜的购房热潮很难再现，购房需求的缓慢持续释放成为邢台楼市的主旋律。2011年至2013年的邢台楼市恰恰是邢台购房者由冲动到悲观再到理性变化大趋势的缩影。

　　在2013年中，邢台购房者变得更为理性与谨慎，依照自身需求的紧迫程度而选择是否买房的购房者所占比例越来越大。也正是因此，淡旺季因素被明显削弱，“铜九铁十”的再次出现也在情理之中。

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　　关键词二：土地市场

　　在2013年中，由邢台市本级和邢台市经济开发区所挂牌出让的涉及房地产行业的住宅及商业用地仅19块，总面积503707.8平方米，约合756.32亩，挂牌起始价之和约为110978万元。几项数据与2012年相比出现较为明显的跌幅，其中出让相关宗地数量减少29块，出让面积约下降72.65%，挂牌起始价之和约下降62.62%。

　　由成交端来看，2013年共成交相关宗地19块，与当年宗地供应量基本持平；土地总成交面积约为1330.52亩；相关土地总出让金约为90398万元。

　　焦点评说：

　　如果说2013年的邢台房地产市场是“平淡”的话，那么土地市场则可用“冷清”与“失衡”来形容。首先，2013年邢台土地市场的供应端并不活跃，较2012年的出让宗地块数大幅缩减，出让宗地面积也出现了较大跌幅；其次，由成交端来看，土地总成交面积约为当年总供应面积的2倍。

　　我们认为，2013年邢台土地供应端呈现的紧缩态势受到2012年积极推地策略的影响较为明显，也正是因此，2013年的土地成交面积超过了土地出让面积。2013年的土地市场并不活跃，与全国土地成交量再创新高、地王频出等现象形成了鲜明的对比，这也从某些方面表明邢台土地市场及地方发展政策的独特性。合理控制土地供应节奏可以有效抑制房地产过热以及“鬼城”现象的衍生。

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　　关键词三：20%个税

　　自3月1日国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》之后，河北二手房市场出现较大波动。各地已出现排队办理二手房过户手续现象。

　　据了解，二手房转让征收20%个税并不是“新政”，但之前执行过程中由于一些房屋原值很难确定，因此二手房交易个税征收办法规定了两种：一是具实征收，即按成交价与原购入价差额并扣除相关合理费用后的20%征收；二是无法准确核实房屋原值的，按照房屋转让收入的3%征收。

　　焦点评说：

　　如果说2013年还有政策可以在一时间调动居民的情绪的话，那么因新“国五条”而衍生的“20%个税”则当仁不让。由最初“二手房购房款的20%”一石激起千层浪，部分多套房卖主纷纷涌入房产交易大厅。而后，在“房款差额20%”的概念被更多卖主认知之后，邢台二手房市场开始逐渐回归平静。

　　不可否认，20%个税的征收将在一定程度上对房屋低买高卖的投机行为起到扼制作用，但是缩小利润空间并非无利可图。20%个税在2013年中存在的意义仅限于为当前想卖房的二手房主增添了更多的交易欲望。

　　而事实上，随着新“国五条”政策落实时间的延期，20%个税并未能真正在邢台落地实施，喧嚣一时的二手房市场也在短时间内再次回归平静。

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　　关键词四：鬼城

　　继温州、鄂尔多斯、三亚、贵阳等地传出楼市“崩盘”的消息后，2013年中营口、常州等三四线城市也爆出楼市面临崩盘，出现大面积“鬼城”消息。借此时机，“崩盘论”再次出现在三四线城市当中。

　　邢台作为三四线城市，近年来房地产业实现了较快速度的发展。而作为楼市标志性符合的房价也始终保持着升势。随着“鬼城论”与“崩盘论”在2013年的蔓延，众多持有强烈盼降心理的邢台购房者认为邢台也会相继出现“鬼城”现象。

　　焦点评说：

　　就目前来看，已崩盘城市房地产市场往往拥有较为明显的特殊性。温州炒房团全国知名，鄂尔多斯的地广人稀和大范围的土地性质转变成为“鬼城”产生的必要条件。然而对于像邢台这样的河北省内三四线城市而言，房地产市场中并未存在过多的投资投机性因素的炒作，市场走势始终保持平稳，购房需求也在各月间保持着相对平均的放量，供需端的矛盾并不突出，并不具备崩盘的条件。

　　值得注意的是，类似邢台的三四线城市普遍出现房价持续上涨的情况，尽管销售未现疲软，但新建商品住房的入住率也并非乐观，这些矛盾需要引起足够重视。

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　　关键词五：拆违

　　2013年，在邢台“三区一县”范围内展开的“拆违”行动无疑是邢台城市管理进程中的一场暴风骤雨。规定区域内多处违章建筑被强制拆除，“双违”整治工作全面铺开并向纵深发展。

　　据了解，邢台将继续加大拆违力度，控增量，减存量，逐步消除“双违”历史遗留问题，继续督导卫星城和各县市“治违”工作向纵深发展，对前期摸排的“双违”项目分类分批处理，并公开曝光，持续保持整治双违的高压态势。

　　焦点评说：

　　对于城市管理而言，“拆违”行动通过对违章建筑的拆除清理了诸多城市顽疾，为邢台市的进一步城市规划打下了基础，为邢台居民营造出更为宜居的生活环境。严厉的政治手段也有效抑制了类似违章建筑的再次滋生。

　　对于房地产而言，市区内违章建筑的大范围拆除为符合城市规划的新兴楼盘项目的产生创造了条件。诸多优质地块也将相继进入土地市场，主城区内房价也或因地价的上涨而不断抬高。

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　　关键词六：中原经济区

　　2012年12月初，《中原经济区规划（2012-2020年）》（以下简称《规划》）获得国务院正式批复，我省邯郸市、邢台市纳入《规划》，这标志着我省冀南地区发展上升为国家战略。

　　进入2013年后，邢台市先后明确本市在中原经济区中的产业定位及所面临的发展契机，共有6个重要事项和19个重大项目列入《规划》。邢台将结合自身优势，与周边城市共同打造中原区域超大城市群。

　　焦点评说：

　　邢台未来产业结构升级、产业多元化以及配套设施的进一步完善等方面在19个重大项目中均有所涉及。作为中原经济区的重要组成部分，邢台自身发展引擎的完善将与中原经济区的国家战略更加巧妙的融合。而基础设施和产业基地的开发将吸引更多的周边人口涌入邢台，并为邢台居民创造更多的就业机会，提升居民的收入水平。

　　对于邢台房地产而言，中原经济区的确立无疑是一次优质的奇迹。作为已演变为高渗透的行业的房地产业，中原经济区规划的落实或将在密度和广度上为邢台房地产发展创造条件。

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　　关键词七：南水北调

　　2013年10月28日，随着中兴大街景观桥的正式通车，南水北调市区段19座跨渠桥梁全部建成通车。南水北调市区段全长15.9公里，修建跨渠桥梁19座，包括景观桥梁6座、交通桥9座、生产桥4座。

　　按照省五次建委会要求，配套工程必须于明年汛后建成通水。配套工程是将每年分配本市的3.33亿立方米水量，从总干渠在本市境内的6个口门（由南向北依次为赞善、邓庄、南大郭、刘庄、北盘石、黑沙村）通过管道输送到市区、所有县城及重点城镇、工业区共23个供水目标。水厂以上输水管道总长达362公里，需修建水厂22座及改建配水管网工程。目前，本市配套工程建设已全面展开，水厂以上工程已开工建设，邢清干渠工程将于年内完成管道安装任务，水厂及配水管网建设已启动。

　　焦点评说：

　　南水北调主体及配套工程对于邢台破解水资源匮乏、提升城市承载力和宜居度、促进经济社会发展具有重大意义。2013年19座跨渠桥梁建成通车，为南水北调中线顺利通水奠定了基础，同时也拉大了邢台城区框架。

　　城市范围的扩张以及配套设施的完善对于房地产而言无不利好，新兴区域的形成同样也离不开房地产。就目前来看，邢台许多楼盘已经开始借南水北调之势，将“河景房”的概念推送给邢台购房者。

　　然而，区域内关注度的提升也在一定程度上助推了周边房价的上涨。同时也有业内人士就当前区域内的购房者构成以及未来楼盘的入住率等方面提出了质疑。

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　　关键词八：大商崛起

　　2013年12月，位于邢台市桥西区中兴西大街沿线的两大商业项目北国商城和中北世纪城相继竣工并开始营业。新亚购物中心和曹演庄也自此以崭新的面貌出现在邢台百姓眼前。

　　无论是外来商业巨擘的入驻还是本地老牌企业的布局，2013年末的邢台商业地产都充满了看头。有业内人士表示，中兴大街沿线各大卖场的客户争夺战也以这两大商业项目的开业正式打响。

　　焦点评说：

　　随着大商场的落成，邢台的商业格局又重新发生了变化，尽管各大商业项目依旧聚集在桥西中兴西大街沿线，但是邢台商业无论从体量还是运营管理上都实现了再次升级。

　　然而，就目前来看，商业项目之间的竞争已不可避免。随着世贸天街、凰家广场等大商业项目的相继落成，邢台相对固定的消费人群将被进一步分流。如何实现差异化，在竞争中实现合作是该区域内商业项目必须考虑的课题。

　　另一方面，随着区域内人流量的增大，中兴大街现有的交通压力将继续增大。现有城市配套与规划的滞后也将成为这片区域内商业项目的主要考验。

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　　关键词九：万达传闻

　　自2011年恒大地产入驻邢台之后，2013年投资240亿元的邢台万达广场选址邢台消息的传出再次掀起了业内的“一线房企”讨论。据悉，邢台万达广场已选太行路沿线邢台老玻璃厂原址。

　　目前桥西区对已经前期签约的大连万达实行专人负责，重点跑办，进一步细化投资方案，推进项目实质性进展，力争尽早落地开工。

　　焦点评说：

　　当大多数地产商开始重返一线城市时，万达则将触角伸向更多的三四线城市。作为第二个进驻邢台房地产市场的一线房企，万达地产的到来或将对邢台房地产市场发展进行再次推进。

　　万达标准化的经营模式或将填补邢台既有商业业态的少有，商业格局的转变也可能引导更多邢台消费者的注意力脱离中兴大街。生活配套的完善必然导致周边住宅项目的再次升值。然而，前景也并非完全乐观。在邢台商业地产骤增的情况下，万达广场的入驻可能对本地既有商业项目造成一定程度的冲击，而万达广场自身的进驻风险也同样不容忽视。

　　值得注意的是，除邢台万达广场之外，邢台万洲商贸物流城、天山水岸城、河北省世界闽商中龙建材城、邢台勒泰中心项目、河北浙商国际商品交易博览城、浙江三联集团有限公司、华港燃气集团邢台天然气利用等大型项目也在2013年中先后与邢台市战略签约。

　　外来大项目的广泛入驻对于邢台城市建设拥有较为深远的意义。邢台缺失城市配套或因此得以完善，对于即将破土动工的这些项目而言也尽可通过自身的区域辐射能力再次改变邢台的城市布局。

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　　关键词十：雾霾

　　继2012年冬浓雾锁城之后，“雾霾”一词在2013年中受到更多人的关注。邢台作为冀南地区主要的重工业城市，在2013年中曾屡次因为重度雾霾而位列全国空气污染榜首。在日前发布的2013年PM2.5年均浓度排名中，邢台PM2.5年均值155.2微克每立方米，PM2.5较大日均值为688微克每立方米，两项数据均位列计入统计的74座城市中的排名前列位。而根据《环境空气质量标准》，PM2.5年均浓度在35微克每立方米以下方为达标。

　　对于邢台居民而言，雾霾天气对身心健康和生活质量造成了严重的影响。为了解决雾霾锁城的困扰，邢台相关单位针对大气污染开始了专项整治。而邢台房地产业也在这场全民抗霾运动中出现了种种变化。

　　焦点评说：

　　邢台房地产因雾霾而产生的变化主要表现为以下三个方面：

　　其一，楼盘施工工地抑制扬尘。渣土与建筑垃圾运输车辆出入过水进一步规范了施工现场，但重污染天气停止施工致使众多楼盘的施工进度延期。

　　其二，为了减少空气污染源，邢台市区东部大量厂区搬迁，空出大量优质宗地，新兴房地产项目拥有更为广阔的选址空间。

　　其三，楼层越高空气流动越快，雾霾也像对稀薄。因此众多邢台居民开始逐渐形成“高层情节”，这与邢台当前高层住宅项目的广泛铺开相适应。

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